После того как государство упростило перевод домов, построенных на садовых участках, в разряд жилых, ценник на дачные земли заметно подскочил. Появились и предложения по полулегальному самозахвату заброшенных земель в садовых товариществах. Якобы можно договориться с правлением СНТ, и тебе выделят место под строительство.
В данном случае мы имеем дело с таким понятием, как «приобретательная давность», или, грубо говоря, добросовестный самозахват с одобрения окружающих. Как это на самом деле работает с точки зрения закона, рассказал земельный юрист.
- Заброшенные участки, находящиеся в частной собственности, в СНТ не редкость. Если такой просто займет постороннее лицо, то это будет квалифицировано как самовольный захват. А вот если судьбу участка, владелец которого не появляется годами и находится неизвестно где, решает администрация СНТ, передавая его кому-либо, то это подтверждает добросовестность происходящего, - рассказал специалист по земельному праву Александр Горяинов.
Длительное открытое добросовестное владение дает право признать чужое имущество своим по приобретательной давности. Сделать это можно только обратившись в суд. Иных способов не предусмотрено.
При этом юристы считают, что лучше идти в суд фиксировать свою недвижимость через 18 лет с того момента, как вы ей завладели (15 лет, установленных законом для таких случаев, плюс три года исковой давности). При этом важна грамотная аргументация своих требований и показания свидетелей.
Причуды закона
Отметим, что схема работает только с приватизированными участками в составе садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ). Если гражданину передан решением руководства СНТ надел, который по каким-либо причинам не был приватизирован прежним хозяином, то суд однозначно откажет, чему есть масса примеров. Интересно, что другое казенное имущество (например, квартиру) по приобретательной давности оформить в собственность гражданина можно, а вот для земли сделали исключение.
- Просто так с одобрения окружающих занять государственную или муниципальную землю, прождать 18 лет, а потом прийти в суд и потребовать ее в собственность не получится. Самовольный захват в этом случае останется самовольным, - сказал Александр Горяинов, земельный юрист.
Не работает такая схема и со всеми прочими видами участков (ИЖС, ЛПХ и т.д.) - так как на таких землях нет никакого официального лица типа председателя СНТ, которое бы одобрило такой самозахват. То есть добросовестности уже не получится.
В последнее время в судах было много исков о приобретательной давности, поскольку пик добросовестных самозахватов пришелся на 1990-е - начало 2000-х годов и как раз подошли сроки фиксировать через суды такие сделки.
Однако пользоваться такой технологией сейчас специалисты не рекомендуют в связи с рисками, которые возникают, в первую очередь, из-за огромного срока приобретательной давности. К тому же в любой момент может появиться владелец или его наследник, и с полным правом выгонит вас вон, забрав себе все, что вы понастроили и понасажали.
Земельный парадокс
- У нас в Хабаровске и его окрестностях спрос на дачные земли возрос из-за упрощения в вопросах строительства и регистрации недвижимости, но при этом масса участков пустует и их никаким образом невозможно ввести в оборот, - рассказала председатель Хабаровского межрайонного союза садоводов Наталья Митина.
При этом надо различать необрабатываемые участки, владельцы которых известны, но просто не хотят ничего делать, и заброшенные земли, хозяева которых куда-то исчезли (например, умерли, не оставив наследников, или уехали за границу).
- Заброшенные участки, которых особенно много в Хабаровском районе, - большая беда. Они не обрабатываются по 20 - 30 лет. Документы на них никто не переоформлял и по новым правилам в Росреестре не регистрировал. И с этим ничего не сделаешь, пока не будут внесены изменения в законодательство об изъятии этих участков. В идеале муниципалитеты должны этим заняться, провести ревизию, поднять все архивные документы, забрать их в свою собственность и продать или отдать новым пользователям. Это большая работа, но никто ей не занимается, потому что не имеет права, - объяснила Наталья Митина.
Единственное, что можно сделать с такими участками на местном уровне, - это отдавать их решением правления СНТ на свой страх и риск в аренду новым пользователям, но только под всевозможные посадки, без права строительства.
- Что-то строить на таких участках очень рискованно, в том числе и для председателя СНТ, ведь он берет на себя большую ответственность. Поэтому практика такая - по решению общего собрания или правления участок предоставляют желающему только для того, чтобы обрабатывать землю, без права капитального строительства. Пожалуйста, сажайте картошку, но если придет собственник или наследник, вы освободите территорию, - сообщила председатель межрайонного союза садоводов.
Да, есть много случаев, когда хабаровчане по истечении 15 - 18 лет оформляли право собственности по приобретательной давности на такие заброшенные земли. Но, как говорится, есть нюанс. Как показала практика, если потом все же появится прежний собственник или его наследник, то будет новый суд и весь участок со всеми постройками у нового владельца заберут.
- У нас был случай в Корфовском, когда с помощью администрации поселения человек через суд оформил такой заброшенный участок, начал строительство. И вдруг появляется наследник и начинает отсуживать свое имущество обратно. И он этот суд выиграл. То есть право наследства, по которому, кстати, исковой давности теперь вообще нет, оказалось выше права приобретательной давности, - объяснила специалист.
Возле краевого центра много также заброшенных неприватизированных садовых участков, с которыми непонятно, что делать. Потому что, как уже говорилось выше, государственные и муниципальные земли защищены законом сильнее, чем частные. Юристы советуют для ввода в оборот таких участков пользоваться нормой закона, которая позволяет неприватизированный надел передать любому члену СНТ. Однако на практике у нас в регионе нет таких СНТ, где эта норма применима.
Напомним, ранее мы рассказывали:
1) Где и почем искать участок под свой дом;
2) Где можно возводить дома и как их признать жилыми;
3) Откуда берутся «красные линии» и как с ними бороться;
4) Как разбираться с кадастровой картой и искать там свободные земельные участки.