Подотчетность и установление границ имеют ключевое значение, поскольку широкомасштабное владение местными активами может сопровождаться социальными издержками.
Джон Грей, президент Blackstone, подтвердил в конце января, что фирма привлекла 100 миллиардов долларов из своей цели в 150 миллиардов долларов для своих флагманских фондов — вливание, которое расширит глобальное присутствие гиганта прямых инвестиций почти на 1 триллион долларов.
В Хай-Пойнте, Северная Каролина, где Блэкстоун владеет половиной центра города, эта новость представляет собой нечто большее, чем просто отрывок из новости или шутки в кофейне. Когда мэр Хай-Пойнт Джей Вагнер выходит из своего офиса в мэрии, он окружен примерно 7 миллионами квадратных футов частных инвестиций — немаловажное значение для города с населением менее 120 000 человек, который известен в основном тем, что в нем находится крупнейшая в мире индустрия товаров для дома. торговая выставка.
Глобальная собственность не является чем-то новым для больших городов, таких как Нью-Йорк. Но это совсем другая реальность для небольших городов, где до недавнего времени местные владельцы, которые были известны и подотчетны всему городу, оживляли городские клубы, церкви, правительственные здания и благотворительные организации.
Так что растущее глобальное присутствие Blackstone — плохая новость или хорошая?
Начнем с основной предпосылки. Здания пропитаны элементом дома, независимо от того, являются ли они торговыми площадками, жилыми домами или для какого-либо другого использования. Это места, где разворачивается жизнь людей. Между тем, внешние инвестиционные фонды рассчитывают войти, получить доход от своих инвестиций и в конечном итоге уйти.
Перед лицом этих очевидных контрастов развитие взаимовыгодных отношений требует преднамеренности, а не бинарного мышления, рассматривающего инвестиции либо как панацею, либо как паразита. Я называю это подходом «и/и».
Это был конец 1990-х, когда крупный инвестиционный фонд недвижимости Vornado приобрел несколько зданий в центре Хай-Пойнт. Некоторые High Pointers гордились вниманием со стороны инвесторов из большого города, но другие воспринимали начало новой эры.
Пространства в центре города больше не измерялись отношениями, а формулами. В то время как слова и действия Vornado свидетельствовали о некоторой заботе о сообществе, в своих электронных таблицах High Point, как выразился местный разработчик, «не отличался от Феникса или Нью-Йорка». Действительно, в 2010 году эти формулы электронных таблиц потребовали ухода Vornado из High Point. Как охарактеризовал это один чиновник High Point, Vornado просто решил: «Это больше не важно для нас».
Затем, в начале 2011 года, ходили слухи, что огромный участок в центре города оценивается теми, кого давний республиканский чиновник и High Pointer назвал «беспристрастными кредиторами и частными инвесторами». Его забота была настолько велика, что он предложил сообществу «позаимствовать главу из сборника пьес Грин-Бей» и купить здания, подобно тому, как фанаты и члены сообщества Висконсина приобрели команду НФЛ «Грин-Бей Пэкерс». Это была радикальная идея, родившаяся в замечательное время.
Земля менялась, и места для барбекю, таверны и парикмахерские Хай-Пойнта говорили. У кого была финансовая мощь, чтобы катализировать такую сделку?
К тому времени, когда в мае погода потеплела, ответ был ясен: частный капитал, частично возглавляемый Bain Capital. Сделка на 1 миллиард долларов в том году объединила не только основные конкурирующие выставочные здания High Point с одной и той же компанией, но и под тем же флагом, что и выставочные залы в ее крупнейшем конкуренте в США, Лас-Вегасе.
Казалось, что всего за несколько месяцев произошли экономические, социальные и культурные изменения на десятилетия.
Оказывается, в случае с High Point наблюдается некоторая синергия между тем, что хорошо для частных инвесторов, и тем, что хорошо для общества. Фирма International Market Centers, финансируемая за счет частных инвестиций, приобретенная Blackstone в 2017 году, вложила значительные средства в здания в центре города, устранила неэффективность и даже вернула крупное офисное здание обществу исключительно для местного контроля и использования.
Тем не менее, эти операции всегда сопряжены с социальными издержками.
Во-первых, поскольку местные отношения утрачиваются или трансформируются, привлечение владельцев зданий к ответственности за их действия может быть затруднено.
Существует также противоречие между значением и использованием недвижимости для местных жителей и новыми ожиданиями по прибыли от внешних инвестиционных фондов. В Хай-Пойнте исчезли некоторые наиболее органичные способы, которыми владельцы коммерческих зданий связывались с местным населением. Например, один местный владелец разрешил проводить в своем помещении конгрессы, выпускные вечера и ежегодный городской сбор средств «Вкус города».
Что наиболее важно, приобретение частного капитала почти по определению извлекает богатство из региона. Они часто объединяют несколько небольших, более местных компаний, что приводит к быстрой потере местных связей. Прибыль, которая раньше поступала в местные домохозяйства и экономику, теперь поступает к дальним инвесторам.
Суть в том, что местные органы власти не могут зависеть от целей сообщества, естественно совпадающих с целями внешних инвесторов. Даже то, что кажется беспроигрышной ситуацией, требует внимания, потому что условия, создающие ее, неизбежно изменятся. (Конечно, с огромной площадью High Point под управлением одного владельца серьезное изменение может иметь катастрофические последствия).
Подход «и то, и другое» требует сообразительных местных лидеров. Когда приходит волна инвестиций, у сообществ уже должны быть стратегически расположенные дамбы для защиты того, что им дорого. Это процесс, который начинается задолго до сделки, с собраний сообщества, на которых определяются активы сообщества — возможно, важное место встречи, незаметное для посторонних глаз, или высоко ценимый унаследованный бизнес — и создание инструментов политики для сохранения этих активов. Примеры могут включать инклюзивное зонирование, ограничения на действия и соглашения о социальных льготах.
Подход «и то, и другое» требует поддержки со стороны национальных правительств, правительств штатов и округов. Для инвесторов привлечение интересов местного сообщества с сильным, независимым видением может показаться неудобным, а не оппортунистическим. И все же поддержание долгосрочного социального, политического и экономического здоровья сообщества остается одной из важнейших функций местного самоуправления.
С этим напряжением нужно бороться, потому что инвестиционные фонды будут приходить и уходить, а сообщества останутся.