Разберем ситуацию.
Мой клиент, назовем его Петр, занимается строительством. Он уже полгода не может продать 2 дома, которые построил специально для последующей продажи. При этом, оборотных денег для строительства новых домов у него нет, да и вообще финансовая ситуация так себе. Бизнес встал.
Начали разбирать с Петром его возможности, его способности и его желания на данный момент. Исходные данные такие:
У Петра есть 2 объекта недвижимости, которые имеют определенную стоимость. Каждый дом оценивается клиентом в 10 миллионов рублей. Соответственно, 20 миллионов рублей зависли в воздухе, ситуация не позволяет двигаться дальше, а жена и дети хотят если не в отпуск, то хотя бы новую одежду к весне.
Что я предложил Петру?
Вот пошаговая инструкция, которую вы так же можете применять, если у вас похожая ситуация:
Шаг Первый - передать дома под залог банку
По стоимости, предположим, по 8 миллионов рублей - каждый (с моей помощью, через мои знакомства это можно сделать быстро и легко, но вы можете сделать это и самостоятельно).
Почему цена ниже рынка - думаю, понятно. При этом, 20% - это даже скромная скидка, потому что денег клиент на руки не получает! Но дома остаются в его собственности + у него теперь есть дополнительные "виртуальные" 16 миллионов, которые он может вложить в реальный объект.
Шаг Второй - найти интересный объект стрит-ритейла с действующими арендаторами
Клиент находит достойный объект коммерческой недвижимости за 30-40 миллионов, который выставлен на продажу вместе с арендаторами. С этим вопросом лучше обратиться либо к хорошему риелтору, либо ко мне, т.к. я могу договориться о хорошей скидке и доступной ипотеке, в отличие от тех же риелторов.
Шаг Третий - приобрести в ипотеку этот объект коммерческой недвижимости
Клиент или его представитель договаривается с банком о том, что те самые 16 миллионов будут первым взносом для покупки объекта коммерческой недвижимости.
Напомню, что оба дома все еще находятся в собственности Петра, поэтому если найдется покупатель на дом за 10 миллионов, то Петр просто продает объект и выплачивает банку виртуальную сумму, которую он вложит в коммерческую недвижимость.
Проводим оформление сделки. Я могу договориться, чтобы ипотека для моего клиента на коммерческую недвижимость была по максимально сниженной ставке (такие ставки банк не предлагает своим клиентам).
Шаг Четвертый - покрывать взносы с помощью пассивного дохода до полного погашения
С помощью арендной платы за объект коммерческой недвижимости - предположим, 200 тыс \ мес - клиент покрывает ежемесячные взносы по ипотеке и залоговым домам.
ЧТО У ПЕТРА ОСТАЕТСЯ В РЕЗУЛЬТАТЕ?
1) Два дома в его собственности, которые он может продать в любой момент, когда найдется клиент. То есть он может не снижать цену только потому, что срочно нужны деньги. И спокойно, неторопливо заниматься своими делами.
Если же Петр хочет поскорее закрыть залог в банке, то можно снизить цену на дома и продать их быстрее.
2) Объект недвижимости в собственности, который приносит хороший пассивный доход ежемесячно. При этом нет лишнего геморроя с поиском новых арендаторов, потому что у тех, что уже сидят, заключен контракт на 5-10 лет.
И тут уже выбор Петра: он может вытаскивать деньги от аренды на личные нужды, а может все деньги направлять на погашение ипотеки, чтобы рассчитаться по оптимистичному графику без лишних начислений.
---------------------------------------------
ВЫВОД: если у вас есть недвижимость, которая не продается (не ликвид на данный момент), вы можете использовать такую схему, чтобы выбраться из этой ситуации победителем.
Точка А: два неликвидных объекта недвижимости, стагнация в бизнесе, денег на жизнь нет
Точка Б:
- ТРИ ОБЪЕКТА В СОБСТВЕННОСТИ
- ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК в виде пассивного доход
- ПЕРСПЕКТИВНОЕ БУДУЩЕЕ
- И главное: жена уважает, дети довольны, а сам Петр благодарит за самую ценную консультацию в его жизни)
Напишите, как вам разбор? Какие есть вопросы?