Болезненный вопрос, который интересует миллионы граждан. В период стагнации экономики и ожидания полноценного кризиса вопрос инвестирования в недвижимость оказался самым востребованным и обсуждаемым. Так пора или ещё нет покупать недвижимость? Я определился, когда я буду покупать и почему расскажу прямо сейчас.
Квартирный вопрос для меня сейчас тоже важен, дело в том, что я переехал в Москву на ПМЖ и стал задумываться не о себе, а о будущем своих детей. Ведь я смогу прожить и на съёмной квартире, а их я обязан обеспечить образованием и жильём.
Земляк отправил сына учиться в Зеленоград. Проживание в комнате стоит 20 тыс., а за питание ещё 20 тысяч отправляет сыну. Итого 40 тысяч в месяц, что бы была возможность нормально учиться.
Хорошо, если учебное заведение будет рядом с домом, а если нет? Конечно мы будем снимать комнату или квартиру, чтобы была ближе к учебному заведению. Вот и нужен будет капитал, который бы давал деньги на жильё и питание.
Сейчас хранить капитал на фондовом рынке для многих страшен, опасен... в общем рискованно и свой взгляд народ стал поворачивать на квартиры. Сейчас в топ популярности попали студии и однушки в Москве. Это максимально дёшево, что бы получить прописку. Я рассматриваю жильё только в пределах МКАД. Всё что за МКАД это уже не Москва и многие живущие тут москвичи почему то именно так считают.
Итак, мы планируем покупать в Москве квартиру. На протяжении года я мониторю цены и они меняются каждую неделю. Заметил, что цены колеблются от новостного фона: политические новости, мировые новости, новости с фронта.
В сентябре был всплеск цен жилья из-за бегства за границу мобилизованных. Потом более менее цены нормализовались, однако, цены до сих пор чрезмерно высоки. Чего я жду?
Отмена льготной ипотеки
Несколько моментов. Первый момент - шоковую новость в области кредитов, например, повышение ипотечных ставок или отмену льготной ипотеки. Это способствует снижению спроса и на рынке будет много предложения на которого нет покупателей. Тогда цены должны пойти вниз, но это процесс должен быть длительный... от 6 месяцев, иначе продавец не снизит цены.
У меня сейчас ипотека как it - это 5%, но цена квартиры выросла по сравнению с 2018 годом в 2 раза Карл! 😫 лучше бы мне дали кредит под 10%, но при стоимости квартиры ниже в два раза.
Повышение ключевой ставки ЦБ
Чем выше ставка ЦБ, тем дороже кредиты и тем меньше они будут выдаваться. А чем меньше будут выдаваться тем больше шансов, что квартиры будут покупать мало! В общем сейчас при ставке 7.5% цены на недвижимость высокие, а значит надо хотя бы выжидать ставку в 10+ и более процентов.
Новые стройки и реновация
Не вижу новых строительных комплексов на карте. Их просто нет. Дело в том, что новые постройки сейчас должны быть дешевле тех строек, которые были запущены в 2021 и 2022 годах. Сейчас акцент идёт на реновацию, а это другое жильё - стройка такого жилья позволяет загрузить производство бетонных заводов внутри страны, металлургических заводов (ММК, НЛМК, Северсталь) и активизировать лесопромышленность, вовлечь в процесс большое количество работников (это позволяет снизить безработицу). Благодаря реновации оживляется экономика. Но в целом лично для меня как покупателя не холодно и не жарко, ведь реновации касается тех, кто живёт в ветхом жильё Москвы.
Была мысль купить квартиру в доме под снос, но не решился. Там есть свои подводные камни.
Подводим итог:
Жду и коплю на первый взнос. Покупать придётся, но лучше взять с какими то интересными условиями, например, можно сейчас платить 1 рубль в месяц первый год после оформления ипотеки. Или, например, не плати ипотеку пока не получишь ключи. Вот при таком условии мне и снимать можно не думая о том, где взять денег на ипотечную квартиру, в которой не живу.
У компании ПИК жильё эконом класса и качество тоже говорят не очень. Есть Самолёт и другие компании (типа ЛСР), которые предлагают много жилья, но в большей степени это жильё без ремонта.
Я рассматриваю только с ремонтом - для быстрого заезда.
Жду поднятия ставки ЦБ и удорожания кредитов, а также ввод новых районов в эксплуатацию. Чем больше домов будет введено в строй, тем дешевле снимать квартиру и меньше желающих купить квартиру. Это должно привести к падению цен и в сегменте новостроек.
Не жду роста цен на недвижимость в 2023 году, потому-что стройка это драйвер роста экономики. Чем больше и дольше будет идти процесс строительства, тем больше это придаст живучести нашему бизнесу внутри страны и тем дешевле должно стоить жильё. А в купе с падением доходов населения цена на недвижимость должна упасть в период 2-3 года так как период постройки дома "с нуля" занимает 3 года.
Я работаю в строительной компании и могу вас уверить, что дом в 24 этажа монолит поднимают за 1.5 года.
Сегодня (февраль)
Цена за квадратный метр в Москве разнится от 220-320 тыс за метр квадратный. Зависит от района Москвы. Естественно я говорю о новостройках в пределах МКАД. В последнюю неделю заметно подросли в цене студии очень маленьких размеров - под 20 квадратных метров. Буквально реакция прошла на решение ЦБ и +120 тыс к цене:
В любом случае, ожидаю спад интереса покупателя к недвижимости к концу этого года и если не произойдёт что-то из ряда вон выходящее (как землетрясение в Турции 🥺) то скорее всего цена будет падать.
Таким образом для меня 2023/2024 год станет скорее всего годом покупки жилья в Москве.
Встретимся через месяц и оценим рынок недвижимости а Москве!
Всем счастливо!
Сергей Карпаев