Так получилось, что моя жизнь оказалась связана со сдачей жилых помещений в аренду на длительный срок. Но это нельзя назвать бизнесом точно, скорее это похоже на подработку, при чем работать приходится и электриком, и уборщиком, и коллектором. Историй с арендой и арендодателями было много. Что только не происходило за это время.
Первое помещение для сдачи в аренду перешло ко мне по наследству в далеком 2004 году. Это были деревянные полдома с газовым отоплением в очень дальнем Подмосковье. Надо сказать, что сдавалось оно кое-как практически до своей продажи. Арендаторы менялись с периодичностью раз в 1-2 года. Кто там только не жил за почти 15 с лишним лет. Мне удалось избавиться от него несколько лет назад, и я был рад этому событию. Косметические ремонты за это время происходили в нем раза 3. Клеились новые обои, красились потолки, стены снаружи, исправлялись проблемы с электрикой. Доходность от этого полдома была в районе 4-5 % годовых. Простои тоже случались, иногда как раз на время этих ремонтов. Конечно, были проблемы с оплатой арендной платы. Однажды одна съемщица перестала выходить на связь, за аренду она за месяц не заплатила, хотя жила в общей сложности года 3-4 до этого без особых нареканий. Пришлось в этом случае открывать дверь с участковым. Уже потом оказалось, что она успешно пересекла границу и никто ее больше с тех пор в нашем городке не видел. Кто-то хотел снимать на длительный срок, но иногда съезжал, прожив всего месяц, тогда приходилось снова искать новых арендаторов.
В 2012 году после долгих лет накоплений удалось приобрести однушку и тоже в дальнем Подмосковье. Покупалась она с целью сохранения средств в бетонных метрах. Конечно, хотелось бы, чтобы она приносила какие-то деньги. Я решил, что зря стоять квартире и проедать квартплату не стоит и начал сдавать. Доходность от аренды тоже оказалась не самая впечатляющая, порядка 5-7 % годовых. Кроме того, были иногда проблемы с поиском арендаторов, приходилось искать по месяцу. За 7 лет аренды до ее продажи сменилось 6, или 7 квартиросъемщиков. Конечно же за это время были косметические ремонты, кажется 2. Проблемы с оплатой тоже были, но все-таки я старался, чтобы арендаторы не жили более недели с просрочкой оплаты. И надо сказать, чтобы кто-то съехал и не заплатил, то такого не было в этот раз. Правда происшествия были и с этой квартирой. Разного рода мелочи по сантехнике и электрике не буду брать во внимание. Помню, что в 2015 году квартиру прилично затопило, виноватым оказался сильный ливень и забитая ливневка. После этого пришлось переклеивать обои, переделывать потолок, ремонтировать электропроводку, конечно, на протяжении всего этого времени там никто не жил. После практически всех арендаторов приходилось проводить серьезную генеральную уборку. Среди запоминающихся случаев при аренде этой квартиры - одни арендаторы умудрились разбить раковину в ванной, испортить занавески. В итоге квартира была продана в 2019 году, как раз перед ценовым взлетом 2020 года. Точка входа и выхода получились не самые хорошие. Заработать удалось лишь на аренде.
Еще одна квартира появилась в 2014 году. С зарплатой стало лучше и я вложился еще в одну однокомнатную квартиру под сдачу. За 5 лет аренды этой квартиры были тоже происшествия, арендаторов сменилось штук 6-7. Один арендатор любил кормить завтраками и отдавать квартплату по частям, но он надо сказать продержался года 3 и все-таки худо-бедно платил в полном объеме. Запомнилась еще молодая семья, которая собиралась жить долго, но в итоге испарилась через месяца с небольшим, не заплатив за неделю проживания, отключив все свои телефоны для связи и прихватив пару одеял. Косметический ремонт был за это время только один раз. Несколько простоев квартиры по месяцу были также. Одни арендаторы после себя оставили кучу мусора на балконе, видимо лень было дойти до мусорки. Были небольшие проблемы с сантехникой, но потопов и других чрезвычайных происшествий не случилось. Доходность оказалась в районе 6% годовых. Заработать на разнице покупки и продажи тоже не удалось, опять точка входа и выхода не были самыми лучшими.
Вот такой прошлый опыт с длительной арендой у меня был. Пассивным доходом все это мероприятие назвать довольно сложно. Скорее это больше похоже на еще одну дополнительную работу. Доходность не является какой-то большой, не опережает даже банковские депозиты. Но от владения недвижимостью и сдачей в аренду я не смогу скорее всего отказаться. Все-таки квартира - это что-то осязаемое и в ней можно жить, а деньги могут обесцениться, по облигациям могут объявить дефолт, компании могут обанкротиться. Конечно и недвижимость может оказаться невостребованной по разным причинам. В общем можно сказать, что надо диверсифицировать свои активы.
А были ли у вас какие-то происшествия при сдаче, или съеме недвижимости? Аренда жилой недвижимости с вашей точки зрения – это пассивный доход, или еще одна работа?