Инвестиционные инструменты, приносящие пассивный доход, часть 2.
Доходная недвижимость 🏦🏠💵
В этой категории я бы выделил следующие основные виды:
- Коммерческая и жилая недвижимость
- Гаражи и кладовки
- ЗПИФ на доходной недвижимости (т.н. REIT – Real Estate Investment Trust)
- Доверительное управление пулами недвижимости
- Сдача недвижимости под субаренду
Очевидно, что это не исчерпывающий, но наиболее популярный перечень существующих вариантов.
Рассмотрим каждый подробнее, а итоги «➕» и «➖» я подведу сразу по всей теме.
☑ Коммерческая и жилая недвижимость – это дома и квартиры, под сдачу студии, хостелы, мини-отели, апарты, коммерческие помещения торгового, офисного, складского назначения, гаражи, кладовки, земельные участки под коммерческие цели.
Это тоже не все, что можно отнести к категории доходной недвижимости, например, есть такие экзотические форматы как дебаркадеры, причалы, акватории, дороги, парки и т.п. Доходная недвижимость называется так, потому что сдается в аренду. Если вы работаете в своем помещении, то это не доходная недвижимость. Но если вы платите аренду своей компании, которой принадлежит это помещение, то тогда это уже доходная недвижимость.
В свое время я в рамках большого строительного холдинга создал субхолдинг по управлению недвижимостью, в котором в качестве арендаторов выступали как предприятия холдинга, так и сторонние компании. И к «своим» поблажек не было, считалось, что эффективно работающий бизнес должен осуществлять и оптимизировать платежи за пользование недвижимостью, чтобы не обрастать излишними и неэффективными площадями.
Есть разные способы повышения доходности объектов. Например, не помесячная, а посуточная сдача, предоставление дополнительных услуг, таких как рекламные носители, клининг, охрана и т.п. Также можно использовать недвижимость в качестве обеспечения для кредитов, используемых для развития других своих бизнесов, тем самым вы вовлекаете дополнительные ресурсы в оборот и, как следствие, приумножаете капитал.
Что касается доходности и инвестиционной привлекательности.
Недвижимость один из самых надежных и защищенных активов, который также можно дополнительно страховать. В больших серьезных проектах это делается в обязательном порядке, что превращает недвижимость в самый настоящий финансовый монолит!
☑ Гаражи и кладовки.
Вопреки распространенным заблуждениям пороги входа в инвестиционную недвижимость не так высоки.
Например, в зависимости от обстоятельств, конструктива и места расположения стоимость гаража может составлять от 70 000 – 80 000 рублей. При этом, гаражи и кладовки приносят более 50% годовых, соответственно, вложения окупаются менее чем за два года.
Да, доходность одного стандартного гаража будет составлять 3000-5000 рублей в месяц. Немного. Но для того, кто только начинает свое восхождение к пассивному доходу, вполне доступный вариант. Я знаю людей, которые собирали пул гаражей, а потом продавали как доходный бизнес, то есть дороже, чем, если продавать их по-отдельности. У меня, например, тоже есть гараж под аренду, которая полностью покрывает коммуналку и разные расходы по моему другому большому гаражу. И остается еще небольшой «плюс».
И, нужно заметить, что в отличие от сдачи квартир в аренду, гаражный бизнес не обременен большими расходами на ремонт, на мебель и т.п. Главное грамотный подбор постоянного арендатора.
Покупка инвестиционной доходной недвижимости с ипотечным плечом в Санкт-Петербурге возможна с размером первоначального взноса от 700 000 рублей. Это по состоянию на сентябрь 2022 года. Бывают варианты и с «0» взносом, но расчеты показывают, что расходы по обслуживанию ипотеки превышают доходы от сдачи в аренду. Вообще, с течением времени доходность недвижимости понемногу падает, на фоне того, что цена ее растет быстрее, чем аренда. Это обусловлено глобальными экономическими факторами – снижением инвестиционной привлекательности России, снижением уровня жизни, факторами пандемии, СВО и т.д. Тем не менее, строительный сектор стабильно пользуется поддержкой государства, что «толкает» вверх первичный рынок, а за ним, в свою очередь медленно ползет и вторичный. Разговоры о завышенной стоимости и перегретости рынка недвижимости я постоянно слышу с 2008 года, но, честно говоря, «эффекта лопнувшего пузыря» не наблюдал, начиная еще с кризиса 1998 года. Может он таки когда-нибудь лопнет? Или инфляция все-таки догонит рост стоимости квадратного метра?
☑ Теперь разберемся, что за «штука» такая - REIT (Real Esteate Investment Trust)? Пай доходного фонда REIT в России можно купить от 1700 рублей. Пай западных REIT-ов осенью и зимой можно было купить за 72 рубля. Сейчас торги ими для нас ограничены.
Известная мне из личной практики доходность одного конкретного российского REIT фонда в настоящее время составляет около 12% годовых. Сами они планируют выйти на еще более привлекательные показатели. В активе фонда большие складские комплексы, сданные крупным ритейлерам в долгосрочную аренду.
Доход от REIT можно просто получать и тратить, а можно капитализировать. В качестве инструмента первичного накопления капитала или в качестве дополнительной опции пассивного дохода такой вариант можно смело рекомендовать. На мой взгляд, число таких фондов в России и ближайшем зарубежье должно расти, так как для многих частных инвесторов, способ объединения в пулы является очень доступным, технологичным и привлекательным. Только в США напрямую или опосредованно (через взаимные фонды) в REIT инвестирует порядка 140 млн. человек. То есть столько, сколько всего насчитывается жителей России от мала до велика.
По типу недвижимости, в которую во всем мире вкладываются средства инвесторов, выделяют следующие типы REIT:
- Ритейл;
- Офисные объекты;
- Склады;
- Инфраструктурные объекты;
- Объекты здравоохранения;
- Дата центры;
- Индустриальные объекты;
- Отельная недвижимость;
- Объекты специализированного назначения.
На перспективу развития таких фондов в России я смотрю с большим оптимизмом. Это простой, достаточно надежный и гибкий вариант инвестиций для начинающих инвесторов. Читая обзоры многих инвестиционных аналитиков, я не встречал еще о нем откровенно негативных отзывов. Конечно, и в этом бизнесе случаются «просадки». Но, не бывает никакого бизнеса, в котором нет рисков, вопрос в их величине. И да, доходность от REIT консервативная, но если сравнивать ее с доходностью от сдачи среднестатистической жилой и коммерческой недвижимости, то такой инструмент выглядит очень даже привлекательно. Плюсом является высокая ликвидность, возможность продажи и покупки отдельными паями. Попробуйте продать 1 кв. метр реальной квартиры! А здесь, пожалуйста. Снимайте, пополняйте, получайте доход, капитализируйте.
💰Продолжение темы доходной недвижимости и инструментов пассивного дохода следует...
А ваши вопросы и комментарии приветствуются👇.