Банк России усилит нагрузку на банки, которые выдают ипотеку на новостройки по низкой — околонулевой — ставке «от застройщика». К таким кредитам с 1 июня будут применяться повышенные надбавки к коэффициентам риска.
Идея представлена так, что Банк России не будет применять надбавки в отношении ипотеки, выданной по программам господдержки, если к действующему критерию — показатель долговой нагрузки составляет не более 60% — добавится еще одно требование: минимальный размер первоначального взноса не менее 30%.
Комментирует учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута:
Дмитрий Ракута учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости «Можно сказать, что субсидированные программы, которые были очень привлекательны в определенный период времени, уходят в прошлое. В начале года Центробанк уже озвучивал, что он околонулевые ставки будет убирать, ужесточать условия и так далее. Сейчас реализуются те самые идеи Центробанка, которые были озвучены. Сейчас минимальная ставка составляет 3%. Ранее можно было приобрести квартиру по ипотеке 0,1%. Ввиду новых мер минимальная ставка будет от 4%. Более того, Центробанк ужесточает различные схемы, которые предлагают застройщики и банки, а также индивидуальные программы. На последнем заседании был четко дан сигнал, что эти лазейки Центробанк отслеживает и будет принимать меры относительно околонулевого кредитования. Центробанк видит риски в том, что [заемщики] могут набрать много кредитов по низким ставкам, соответственно, может образоваться ипотечный пузырь».
Центробанк таким образом хочет сэкономить деньги государства, считает управляющий партнер компании Canary redevelopment Александр Соколов:
Александр Соколов управляющий партнер компании Canary redevelopment «Такое регулирование ЦБ, как мне кажется, вводит в основном для того, чтобы сократить бюджетные расходы. ЦБ сейчас спонсирует часть расходов по ипотеке и для него все-таки существенно, сколько этот кредит будет погашаться — 15 или 25 лет. И очень существенно финансовое состояние заемщика, потому что среди тех людей, которые вносят 10% собственных средств, а 90% берут в кредит, может оказаться много людей, которые потом эту ипотеку теоретически выплачивать не смогут. Тогда, по сути, государство спонсирует кредиты, которые могут не вернуться. Для ЦБ это, безусловно, сокращение государственных расходов. Но это, конечно, повлечет не очень позитивные последствия в большей степени для девелоперов, в меньшей степени — для банков. В принципе, это повлечет последствия и для покупателей, которые не могут первоначальный взнос довести до 30% и более, а такой клиентской базы очень много в экономклассе, больше 50%, по некоторым данным».
Насколько эффективной может оказаться эта мера — покажет время. Директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet Алексей Новиков считает, что заемщики и рынок от такого регулирования могут и пострадать:
Алексей Новиков директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet «Если анализировать 2022 год, по нашей статистике — те клиенты, которые к нам обращаются, — средний минимальный первоначальный взнос лиц составляет от 15% до 20%. Доля таких клиентов составляет примерно 60%. О чем это говорит? О том, что потенциальных клиентов, которые приходят, интересуют кредиты. Если мы говорим об ипотечных кредитах на покупку новостроек, все-таки заход в сделку происходит при минимальном первоначальном взносе. Если будет это ограничение введено по программам господдержки, это очень сильно отрежет клиентов, которые хотели бы воспользоваться этими продуктами. Потому что если рассмотреть статистику взноса в 30%, таких клиентов только 20%. Если вводится это ограничение в виде 30%, к чему это приведет? К тому, что клиенты будут обращаться к стандартному продукту, то есть к базовому продукту, без участия в господдержке, в котором сейчас ставки в среднем 11,5%. Мы понимаем, что это очень сильная долговая нагрузка: клиент приходит с минимальным первоначальным взносом, а ставка в районе 12%. Я думаю, что это очень сильно отразится и даже на способности платить кредиты. Здесь палка о двух концах: вроде хочется ограничить клиентов, чтобы они не брали кредиты и не заводили себя в долговую яму, а параллельно получаются те клиенты, которые приходят к минимальным первоначальным взносам, ухудшаются условия, не могут воспользоваться госпрограммой, а могут воспользоваться только стандартными продуктами, где ставка изначально выше».
Комментариев и предложений от представителей банковского сообщества ЦБ будет ждать до 10 марта этого года.