В статье опишу пример обследования помещения в жилом доме на предмет изменения назначения с жилого на коммерческое. Реальный пример из практики.
Проводить техническое обследование здания или помещения перед изменением назначения необходимо. Приведу пример из нашей практики, отражающий важность проведения строительной экспертизы перед изменением назначения помещения.
Постановка технического задания
К нам обратился крупный предприниматель для проведения строительной экспертизы помещения, которое он хотел купить. После покупки помещение должно было поменять свое назначение. Постановка задачи в моем вольном переводе была примерно такая: “Мне необходимо понять смогу ли я открыть в этом помещении пиццерию после покупки”. Задача поставлена. Составили техническое задание (в последующем сокращенно ТЗ) на проведение технического обследования помещения. Техническое задание согласовали с заказчиком. На основании ТЗ была составлена программа работ технического обследования помещения. Программа работ и доступ на объект также были согласованы со стороны заказчика.
Обследование
Помещение располагалось в здании старой постройки, на первом этаже жилого дома. Приступили к работам. Осмотрели помещение. На первый взгляд никаких серьезных повреждений обнаружено не было. Далее произвели вскрытие конструктивных узлов и вскрытие стен. Стены были в порядке. Старая кирпичная кладка, стены прочны. Нет ни декструкции, ни лещения. Не обнаружено никаких силовых трещин. По вопросу стен претензий нет.
Начали вскрывать узлы перекрытий. Перекрытия между помещением и этажом выше были выполнены из деревянных балок. Ожидаемо, обнаружена небольшая пластичная деформация несущие балок перекрытия.
При визуальном осмотре общее состояние балок выглядело вполне работоспособным. Однако в ходе строительной экспертизы междуэтажного перекрытия путем выполнения инструментального замера влажности древесины было выявлено, что несущие деревянные балки перекрытия имеют завышенные показатели влажности. Поскольку источник повышенной влажности в помещении не был обнаружен мы пошли проверять этажи выше. На трех вышерасположенных этажах проживали на тот момент не совсем трезвые хозяева. Мы попросили осмотреть мокрые зоны в квартирах. В квартирах на постоянной основе текли ванны и раковины. Стало понятно почему несущие деревянные балки перекрытия в обследуемом помещении имеют повышенную влажность.
Неприятные находки
Следующим этапом вскрыли междуэтажное перекрытие между подвалом и обследуемым помещением. Междуэтажное перекрытие было выполнено из кирпичных арочных перемычек, установленных на несущие металлические балки. Металлические несущие балки представляли собой металлические рельсы. Такое периодически встречается при обследовании зданий в центре города. К состоянию кирпичных арочных перемычек не было никаких претензий. Они сохранились в отличном состоянии. Далее мы обследовали несущие металлические балки. Вот тут уж нашему удивлению не было предела. Балки были подвержены коррозии по всей длине. В каждой балке было обнаружено несколько мест сквозной коррозии стенки. По факту сечения балок работали в небольшой остаток своей проектной прочности. Конечно, такие балки не могли выдержать увеличение нагрузки, которое бы произошло при установке оборудования для кухни.
Следующим шагом были обследованы инженерные сети. Вентиляция (состояние каналов естественной вентиляции), электрические сети (их состояние до помещения и внутри него. Был выявлен потенциальный запас по предоставляемому максимуму электрической энергии в помещение), водоподведение и водоотведение.
Подготовка отчета и принятие решения о покупке или отказе заказчиком
На основании полученных данных был проведен расчет прочности несущих металлических балок. Результаты всех испытаний, а также сделанные в процессе камеральных работ чертежи, были включены в отчет. Заказчику был передан отчет о проведении технического обследования помещения на предмет возможности использования его в качестве пиццерии. После ознакомления с отчетом заказчик отказался покупать это помещение.
Сегодня я поделился с вами одной реальной историей из нашей практики. Думаю, что в будущем я опишу и другие интересные истории из практики.
Наши специалисты готовы провести строительную экспертизу вашего здания или помещения. Для обращения вы можете заполнить заявку на главной странице или позвонить нам.