Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя – это договор, согласно которому недвижимость переходит в собственность одаряемого, но подаривший ее человек сможет проживать и пользоваться ею неограниченный срок.
Такой договор вызывает массу споров. В нынешней судебной практике нет однозначного подхода к вопросу о том, возможно ли в договоре дарения зафиксировать право дарителя постоянно проживать в подаренной квартире.
Рассмотрим, можно ли его оформить, что думают по этому поводу суды.
Норма о свободе договора разрешает включить в договор дарения право проживания дарителя (ст.421 ГК РФ). Согласно п.3 ст. 421 ГК РФ, граждане вправе заключать договоры, содержащие элементы других договоров. Иногда суды считают, что в договоре дарения с проживанием дарителя включают элементы ренты. Но на самом деле это не так. Рента подразумевает содержание собственника. В сделках с дарением полноправным владельцем становится одаряемый, а даритель может пользоваться недвижимостью, если это предусмотрено дарственной.
Но если одаряемый продаст квартиру и новый собственник заявит иск о выселении – то какое будет решение, еще неизвестно, судебная практика есть противоречивая по этому вопросу и, вероятнее всего, суд выселит дарителя в этом случае.
По общему правилу дарение под условием или с оговорками недопустимо. Кроме того, дарение представляет собой безвозмездную сделку по передаче имущества, поэтому при наличии условия о проживании дарителя в квартире после ее передачи одаряемому трактуется как встречное исполнение по сделке. Вследствие этого подобный договор уже нельзя считать договором дарения, и это влечет за собой его недействительность.
Некоторые суды ссылаются на то, что дарение – это передача имущества без предоставления какого-либо встречного удовлетворения, когда право проживания не признается встречным исполнением ввиду его материальной неопределенности. В ст. 572 ГК РФ сказано, что под встречным условием подразумевается передача одаряемым денег, имущества, иных ценностей. Проживание дарителя таким условием не является.
Признак договора дарения – односторонний характер обязательства. Одаряемый становится собственником имущества. При этом он не принимает на себя обязанностей перед дарителем, который, в свою очередь, уступает право собственности, не приобретая и не сохраняя какие-либо права на подаренное имущество (ст. 572 ГК РФ, апелляционное определение Приморского краевого суда суда от 06.08.2018г. по делу № 33-7203/2018).
Другие суды считают, что такое условие допустимо в договоре дарения.
Право на проживание нельзя квалифицировать как встречное предоставление. Поэтому оно подлежит защите от одаряемого и новых собственников жилья (апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу № 33-1137/2017, Нижегородского областного суда от 23.04.2019 по делу № 33-4583/2019, определение четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.03.2929г. по делу № 88-4416/2020).
Если хочет именно передать имеющуюся у него квартиру третьему лицу и сохранить при этом свое право пожизненного проживания, лучше рассмотреть возможность заключения другого договора, который не вызывает споров и претендентов. Наилучшим вариантом в данном случае будет договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, поскольку данные типы договором наиболее полно предусматривают и защищают права лица, которое передаёт своё имущество.
После смерти отца узнала, что он подарил квартиру постороннему лицу. Могу ли обжаловать?
Подарили квартиру, а там живет родственник. Как выписать?
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.