🤝Как проходит сделка?
1️⃣ Определяем юридический статус квартиры
Юридических статуса жилья всего два:
▫️ Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности
▫️ Вторичное - все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности
2️⃣ Проверяем юридическую чистоту квартиры
Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.
👦🏻Проверяем собственника квартиры.
Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.
Что необходимо проверить:
▪️ Физическое и психическое здоровье продавца. Нужно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. При наличии таких заболеваний сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной.
▪️ Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.
▪️ Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.
📃Получаем выписки из ЕГРН
➡️ Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
В ней указаны:
▫️ вид имущества,
▫️ адрес,
▫️ площадь,
▫️ кадастровый номер
▫️ кадастровая стоимость,
▫️ ФИО собственника,
▫️ тип собственности,
▫️ дата регистрации прав в ЕГРН,
▫️ документ на основании которого возникло право собственности,
▫️ отметки об ограничениях,
▫️расположение объекта на земельном участке.
➡️ Выписка о содержании правоустанавливающих документов
▫️ расположение объекта на земельном участке.собственник.
И если в предыдущей выписке можно увидеть только реквизиты документов, на основании которых продавец стал собственником, то здесь приводится краткое содержание документов.
Например, в договоре купли-продажи будет указаны ФИО продавца и покупателя, предмет договора, какой нотариус удостоверил, когда и под каким номером.
✅Благодаря этим данным на сайте районного суда можно проверить нет ли между сторонами спора по данному объекту недвижимости.
➡️ Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект
Здесь можно проследить полную цепочку собственников, которые когда-либо владели данным объектом недвижимости.
В выписке будут указаны ФИО, даты, в которые регистрировалось возникновение и прекращение прав.
Если квартира переходила из рук в руки достаточно часто, то стоит задуматься, нет ли здесь мошеннической схемы.
📝Получить эти справки можно по заявлению в МФЦ или в онлайн-формате
3️⃣ Проверяем долги по ЖКУ и кто прописан в квартире
🔸Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить вашей управляющей компании, а также онлайн через ГосУслуги или сайты поставщиков услуг. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.
🔸Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.
4️⃣ Заключаем предварительный договор купли-продажи
Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой.
📎Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.
📄 На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.
5️⃣ Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации:
🔹паспорт собственника;
🔹кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
🔹правоустанавливающие документы;
🔹справка о составе семьи;
🔹документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
🔹справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
🔹согласие всех собственников на продажу квартиры;
🔹согласие второго супруга;
🔹разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.
⛔️ Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.
5️⃣ Подписываем договор купли-продажи
6️⃣ Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.
💼Документы на регистрацию подают все участники сделки.
Для перехода права собственности потребуется:
▶️ весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
▶️ договор купли-продажи;
▶️ передаточный акт;
▶️ документы, удостоверяющие личность покупателя.
7️⃣ Получаем свидетельство о регистрации нового владельца
Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.
❓Что еще нужно знать о квартире перед ее покупкой?
🏢 Какое состояние дома в целом
⚒️ Как обслуживается дом
👫 Ближайших соседей
💬 Можно добавиться в чат дома и почитать там, что пишут жильцы