Ссылка на 1 часть "Да как так-то?!! 1", часть 1 Продолжим.
5. Почему машиноместа в подземном паркинге такие дорогие?
Подземный паркинг в любом ЖК – самое технически сложное и дорогое сооружение. Себестоимость квадратного метра там выше, чем у квартир. Там своя отдельная вентиляция, свое автоматическое пожаротушение, там гидроизоляция, множество дренажных насосов, при наличии туалетов еще и насосы для откачки канализационных стоков, т.к. и ливневая и бытовая канализация самотеком уже не пойдут, т.к. трубы канализации «под потолком». Паркинг – это пожароопасная зона, все транзитные инженерные сети для жилых корпусов проходят через паркинг в огнезащите (за исключением чугунных труб каких-нибудь), и если воздуховоды можно покрыть минватой, то для кабелей и шинопроводов используют подобные короба с вентиляционными окошками, т.к. от кабелей должно отводиться тепло.
Как только в ЖК появляется подземный паркинг, то сразу начинается мигрень, ибо это самый сложный участок в плане разводке сетей разных инженерных систем, ибо их идет много, а по высоте ограничения существенны, особенно, если подземных уровней больше, чем один. Это не тоже самое, что паркинг в ТЦ, выполненный за счет первого этажа.
6. Что там с высотностью жилых зданий?
Не обращали ли вы когда-нибудь внимание, что подавляюще число гетто-человейников, окружающих Москву или Петербург, имеют этажность в 17 или 23-25 единиц и никак не поднимаются выше? Почему, если высота=кол-во квартир=маржа, не построить бы 100500 этажей как в МегаСити и еще больше бабла поднять с единицы площади земли?
Как я уже писал в прошлом посте, здания свыше 75 метров высотой относятся к высотным, а это влечет следующие затраты:
- Нормативные требования к высотным зданиям строже (например, появляется автоматическое пожаротушение в местах общего пользования)
- При высотах свыше 75м появляется второй пожарный отсек – это часть здания, изолированная в плане пожарной безопасности и инженерного обеспечения от нижнего пожарного отсека, т.е. системы вентиляции, водоснабжения, электроснабжения, связи для второго пожарного отсека должны идти в отдельных стояках с противопожарными перегородками, а это сразу колоссальное удорожание инженерки + отъем площади этажей, которую в противном случае можно было отдать в продаваемые кв.м. квартир, но херушки.
Помимо резких отсечек по высотности здания, таких как отрезки в 75м по высоте, есть еще и такой момент – каждый следующий возводимый этаж по совокупности дороже предыдущего, соответственно нет ситуации, что чем больше этажей ты возвел на единице площади, тем больше маржи собрал. Иначе бы в одном районе квартиры бы отличались по цене пропорционально этажам в новостроях.
Но пока что ситуация с 17-25 этажными гетто является в целом по совокупности наиболее окупаемой.
Я бы, для начала, внес корректировки в нормативы по определению высоты «высотных зданий», опустив их хотя бы до 50м, тогда бы массовый застройщик понизил бы муравейники до 17 этажей в качестве предела.
Нет, конечно, в центре Москвы, точнее в районе ТТК, «высотки» никуда бы не делись, земля настолько дорогая, что и здания в 75-150м в качестве жилых вполне себе окупаемы.
7. Какая себестоимость строительства многоквартирников?
Полных значений подсказать не смогу, дам лишь часть цифр.
Данные взяты на осень 2022 от застройщика из топ-10 в стране по объемам.
Себестоимость возведения квадратного метра жилья – примерно 69-71 тысяча рублей.
В данное значение входит только возведение здания, внутренней отделки, внутренних инженерных коммуникаций и благоустройство двора у дома. Самая дешевая часть – это именно благоустройство – менее 2 500 рублей с квадратного метра квартиры.
Это значение именно на стройку условного дома, оно не зависит так существенно от близости к центру города. Это базовые затраты на конец 2022 года.
Я не назвал:
- Стоимость земли, ну тут прямая зависимость от расположения.
- Стоимость подключения к городской электросети, думаете, тут как со льготными частниками в ИЖС (хотя и это сейчас отменили) – 15кВт в квартиру за 550р? Попробуйте запросить в ИЖС ТУ на подключение 50кВт, на 100кВт, на 500кВт, удивитесь, как непропорционально расчет стоимость подключения. А теперь вдохните. Видел ТУ на подключение ЖК с примерно 1100 квартир, подземной парковкой и небольшим детским садиком со стоимостью 1, 2 миллиарда рублей. Просто за то, что Россети дают подключиться к сети 10кВ и выделят требуемую мощность. ЖК около МКАДа, но внутри. Свыше 1 миллиона рублей приходится на 1 квартиру, чтобы ЖК был подключен к электросети города Москвы. И это без учета того, что застройщик сам строит подстанцию 10/0, 4кВ и разводит кабели (а иногда и шинопроводы) по жилым корпусам. Но тут, опять же, сильная зависимость от региона и условий подключения.
- Стоимость подключения к городскому водоснабжению.
- Стоимость подключения к городской бытовой и ливневой системам канализации.
- Стоимость подключения к городским системам связи.
- Стоимость подключения к городской системе центрального отопления.
По ним числа дать не могу, не моя специальность.
- Стоимость строительства инфраструктуры, тут в разных ЖК по-разному. Например, школа в 900-1200 учеников запросто может обойтись в 1, 5 миллиарда рублей и более.
8. Пара лулзов по обходам нормативки.
- Невероятно, но факт. Есть норматив на обеспечение паркомест в городах, и он не такой уж устаревший и кровожадный, как принято считать.
Да, нет ни слова про бесплатность, но даже с учетом платных – много кто видел подобное в крупных городах?
Дело в том, что в нормативе ссылка на радиус в 800м, а это не отследишь для каждого дома. Это можно посчитать для города целиком, но опять же, внутри города может быть разная плотность застройки.
В итоге получается как-то так.
- Невероятно, но факт. Иногда городские нормы требуют, чтобы застройщик сдавал в районе не только Школу+ДС, но и строил что-то подобно офисам и прочие заведения для рабочих мест, чтобы не 99, 9% обителей новых жилых окраин мотались на работу в центр города усиливая час-пик.
Фокус-покус – на стадии П (в экспертизу) городим «нежилые помещения без конкретной технологии» в жилых корпусах, вплоть до 5-8 этажей, а иногда и подъезд целиком, в экспертизе проходим с этими «рабочими местами». На рабочей стадии «нежилые помещения» превращаются, превращаются, превращаются…в апартаменты.
Подобным образом с наименованиями играются, когда надо посадить сотрудников Пикабу Управляющую Компанию в подвал, но в проекте так делать нельзя, атата. В проекте организуются помещения кладовых нужных площадей и конфигурации, по факту туда потом заезжает офис и технические помещения УК, ведь негоже ей занимать 1 этаж, где дорогая площадь под продажу и аренду коммерции.
9. Когда выбираете квартиру в новостройке, то внимательно смотрите этажную планировку. Чем больше квартир на этаже, тем дольше вам ждать лифта, т.к. кол-во лифтов регламентируется кол-вом этажей, а не квартир.
Поэтому варианты с 8, 10, а то 12 квартирами на этаже отметайте сразу. К тому же, после начала праздника мира и дружбы народов сначала появился дефицит скоростных импортных лифтов, а затем и в обычных проектах пошла тенденция с экономией и снижения скорости лифтов с 1, 6м/с до 1, 0м/с. Это увеличивает существенно среднее время ожидание лифта + время подъема/опуска.
10. Про любовь к корзинкам для кондиционеров от Варламова, который ненавидит муравейники, но хвалит и рекламирует ПИК и его пестрые корзинки для наружных блоков кондиционеров. Плюс недавно он тек от японского решения – закрыть наружный блок в частном доме.
Касаемо частного дома – вопросов нет, закрыть деревянной обрешеткой, может там и блок не особо мощный и обдува хватает.
Проблемы в многоквартирниках:
- Расположение корзин от застройщиков далеко не оптимальное, а иногда и вовсе неадекватное, особенно, когда размещают под окнами кухни.
- Размер корзин и их глухой монтаж не всегда позволяет смонтировать наружный блок полностью внутри корзины.
- Мелкие отверстия в корзине, слабый обдув, в итоге сильно снижается эффективность кондиционирования, иногда в тесной корзине с мелкими отверстиями температура воздуха может подняться до 50-60 градусов.
Более адекватное решение «в угоду стилю и красоте» - это размещение наружных блоков в специальном техническом балконе, который уже закрывается «сеткой», но там правда, тоже есть бойня между архитекторами и специалистами по кондиционированию на тему размера ячеек и обдува блоков. Вот в качестве примера планировка одного из ЖК из интернетов.
В таком случае, трассы хладагентов и кабелей прокладываются от квартир до технического балкона на этапе застройки.
И как дорогой вариант – применение VRV (VRF) систем центрального кондиционирования и поддержания климата с чиллерами. Но подобное в РФ используется только в очень дорогих ЖК и общественных зданиях.
11. Если любите перепланировки – покупайте квартиру в монолитном доме. Ранее все перегородки выполнялись сплошь газобетонными блоками (или кирпич), нынче газобетон для межквартирных перегородок, а внутриквартирные из гипсокартона. Перепланировка осуществляется проще, чем в панельке (главное – не нарушать мокрые зоны и «теплый контур»), даже можно купить смежные квартиры и объединить (нужно смотреть частные случаи). Да, бывают варианты, когда между квартирами сплошная несущая стена, но зачастую застройщики в этих случаях выполняют по проекту часть стены размером с дверной проем из газобетонной кладки. Главное – не трогать несущие колонны и наружные стены. Вот планировка, к примеру, когда можно и внутри квартир смещать перегородки, и квартиры объединить.
На этом пока все.