Мировая экономика далека от стабильности, поэтому многие по-прежнему считают лучшим вложением покупку недвижимости. В стремлении сохранить средства или просто обзавестись собственным жильем люди покупают квартиры в строящихся, а потому, естественно, не введенных в эксплуатацию многоквартирных объектах. Участие в долевом строительстве требует терпения от покупателя и надежности со стороны застройщика. Иногда обстоятельства складываются так, что у вкладчика возникает желание отказаться от участия в проекте.
Однако выйти из правоотношений с застройщиком оказывается не таким простым делом. Возникает ряд сложностей, связанных с регулированием правовых отношений между участником долевого строительства и девелопером.
С точки зрения закона
Если для долевого строительства многоквартирного дома привлечены денежные средства граждан, то отношения между вкладчиками и девелопером регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
У граждан, денежные средства которых внесены на этапе строительства, возникает право собственности на помещения в строящихся (не введенных в эксплуатацию) многоквартирных домах. Оно появляется на основании договора участия в долевом строительстве.
Права дольщика
Основной вопрос касается исполнения договора и прав дольщика в случае отказа.
Есть несколько причин для одностороннего отказа в рамках существующего законодательства:
- если существенно нарушено соответствие требований к качеству объекта долевого строительства многоквартирного дома;
- если объект построен с отступлениями от одного или нескольких условий договора;
- в случае существенного изменения проектной документации;
- при превышении допустимого изменения общей площади жилого помещения (более пяти процентов от указанной площади);
- при изменении назначения общего имущества.
В ряде случаев расторжение по требованию участника долевого строительства происходит в судебном порядке.
Помимо одностороннего отказа существуют и другие опции, при которых девелопер может удовлетворить интересы и требования дольщика:
- застройщика готов безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
- девелопер готов соразмерно уменьшить цену на долю в договоре.
Если девелопер отказывает дольщику в устранении недочетов
Если несоответствие качеству строительства существенно или застройщик отказывается устранить недостатки в разумный срок, участник долевого строительства может не только отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, но и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Обязанности застройщика
Если расторжение договора в судебном порядке происходит по предусмотренным ФЗ № 214 основаниям, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.
Долевое участие и защита прав потребителя
В части, касающейся защиты прав потребителей, законодательство РФ предполагает отказ потребителя от исполнения договора о выполнении работ в любое время. Но данная норма не работает в правоотношениях между дольщиком и застройщиком так же, как работала бы в случае, когда покупатель услуг оплачивал бы уже выполненные работы. Говоря иными словами, к рассматриваемым правоотношениям законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной законодательством о долевом участии. И, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, как это происходит в случаях, регулируемых законом о защите прав потребителей. Как указано выше, расторжение договора в судебном порядке предусмотрено определенным перечнем случаев.
Так покупать или не покупать квартиру по договору долевого участия
Любой договор — это гибкая форма. Перед его подписанием возможно внести любые пункты по согласию обеих сторон. Именно соглашение в дальнейшем гарантирует участников от нежелательных ситуаций и долгих судебных тяжб. Есть общая для всех договоров формальная часть, но, ознакомившись с текстом предлагаемого к заключению договора, можно предложить пункты, предусматривающие случаи отказа от исполнения или основания для расторжения. Здесь же отдельно оговариваются возникающие при этом права и обязанности сторон в рамках закона.
Уже на этом этапе стоит обратиться к профильному адвокату, поскольку речь идет о серьезных вложениях в строительство. Регулирование правоотношений здесь более сложное, чем в простых случаях с законом о правах потребителей. К тому же есть такое понятие, как судебная практика, и она в случае долевого строительства часто неоднозначная. В идеале мы рекомендуем нашим читателям заручиться полным сопровождением юриста.
Остались вопросы? Получите бесплатную консультацию в МКА "Карабанов и Партнеры" от адвокатов по долевому строительству.