2022 год в строительной сфере породил среди покупателей жилья новые сомнения, опасения, которые подстегивались не только новостной повесткой, но и пессимистическими прогнозами, многие из которых впоследствии не подтвердилось. То, как вел себя рынок первичной недвижимости в течение года, заслуживает отдельного внимания. Наблюдая за экономической и социальной механикой его действия, за тем, как рынок реагирует в условиях неопределенности, эксперты, журналисты и покупатели жилья могут более взвешенно оценивать динамику спроса и предложения и лучше понимать специфику ценообразования.
- Как и почему менялось соотношение спроса и предложения на рынке первичного жилья в Нижнем Новгороде в течение 2022 года?
- С чем связан резкий скачок цен в марте?
- Почему со второго квартала цены на квартиры в новостройках перестали расти?
- Почему они не стали снижаться?
- Почему психологический фактор, подогревавший спрос в 2020-2021 гг. и до конца февраля — начала марта 2022 г., стал действовать наоборот?
- Почему в 2023 году сохранилась субсидированная ипотека, несмотря на опасения Центробанка?
- Почему программы господдержки нужны рынку?
- Можно ли говорить о позитивных изменениях в начале 2023 года?
- Почему не следует ожидать ни дальнейшего сильного роста, ни снижения цен на новостройки?
- Сколько нижегородские застройщики планируют построить в 2023 году? Как эти цифры соотносятся с показателями предыдущих лет?
- Почему ИЖС может стать конкурентом комплексной застройке МКД?
- Какой неочевидный лайфхак поможет сэкономить на покупке квартиры в новостройке в 2023 году?
Обо всем этом подробно рассказывает Борис Замский — эксперт по рынку недвижимости, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров ООО «Столица Нижний», директор ООО «Столица Нижний Риэлти».
Что происходило в 2022 году на рынке первичной недвижимости в Нижнем Новгороде?
Колебания рынка в 1-м квартале и скачок цен в марте
Январь и февраль 2022 года были продолжением тенденции 2020—2021 годов: рынок рос, также рос спрос, стимулируемый льготной ипотекой. Соответственно, так как предложение было ограничено, росла и цена. Кроме того, рост цен в эти месяцы подстегивался еще и увеличением стоимости стройматериалов в рамках общих инфляционных процессов.
В марте, когда была резко поднята ключевая ставка, а вслед за ней и ипотечная ставка, начались непредсказуемые колебания валютных курсов, а производители стройматериалов в наступивших условиях неизвестности начали также резко поднимать свои цены. Те из них, кто зависел от курсов валют, повышали цены сообразно прогнозам роста валютного курса, а те, кто не зависел от курса валют, повышали цены, оглядываясь по сторонам и страхуя собственные риски.
Таким образом, в марте из-за того, что поднялись цены на материалы, себестоимость строительства по факту существенно выросла, и прогнозировался еще более значительный ее рост в дальнейшем. Поэтому застройщики подняли цены, чтобы застраховаться от финансовых потерь в будущем, то есть чтобы себестоимость строительства не превысила стоимость проданных квартир (потому что квартиры продаются в определенный момент времени, а строится дом после этого еще один-два года в зависимости от стадии строительства). Многие приостанавливали продажи, чтобы сделать переоценку. При этом в цену закладывался коэффициент инфляции, который прогнозировался выше, чем существовавший до этого. Все это происходило на фоне ажиотажного спроса в марте, потому что люди, напуганные валютными курсами, тоже стремились быстрее вложить имеющиеся у них деньги, пока не поднялись цены. Это, разумеется, влияло на рынок, и в результате цена на новостройки в марте поднялась выше, чем в январе-феврале. Так что за первый квартал 2022 года рост цены на квартиры в строящихся домах составил столько же, сколько за весь 2021 год — порядка 20%. То есть 20% роста цен было в 2020 году, столько же за весь 2021 год и столько же за первый квартал 2022 года.
Пропорциональное снижение спроса и предложения во 2-м квартале и остановка роста цен
Что происходило после этого? Во втором квартале экономика стабилизировалась, то есть самые негативные прогнозы не подтвердились, курс рубля также перестал колебаться, российская валюта по отношению к доллару даже стала стоить меньше, чем было до февраля 2022 года. Стоимость стройматериалов не росла такими темпами, как прогнозировалось, а даже стала снижаться (по некоторым позициям до уровня ниже, чем до февральских событий). При этом цена жилья оставалась на прежнем уровне, поэтому спрос резко сократился, и во втором квартале 2022 года продажи квартир упали в 3-4 раза по сравнению с предыдущими периодами.
Естественно, на фоне происходящего новых объектов во втором квартале 2022 года не выводилось на рынок или они выводились в минимальном количестве — в основном те, в которых застройщики были уверены, например, ЖК «Дельвиг», где продажи начались как раз во втором квартале. Но в целом получилось так, что упал спрос, сократилось предложение, и рынок все равно оказался в балансе, поэтому цена не снижалась. И вот этот баланс спроса и предложения сохранялся все время начиная с мая 2022 года. Благодаря этому балансу цена на рынке первичного жилья прекратила рост, но и не стала снижаться. В итоге сейчас все мы работаем, по сути, по ценам, сложившимся в марте 2022 года. То есть рост цен, который происходил высокими темпами в течение 2019, 2020, 2021 и в начале 2022 года, прекратился.
Какие тенденции 2022 года продолжат определять ситуацию на рынке в 2023 году?
Психологический фактор и его влияние на спрос
В 2022 году на рынок продолжил оказывать влияние психологический фактор, причем со сменой знака. До февраля 2022 года психологический фактор подогревал спрос, и соответственно на подогретом спросе росла цена, то есть люди хотели совершить покупку как можно раньше, даже если квартира им на тот момент была не нужна для жизни, потому что предполагали, что цены на жилье вырастут. Это создавало больший спрос на рынке. Сейчас ситуация изменилась на противоположную: даже если человеку, обладающему нужной суммой, нужна квартира для жизни сейчас, он откладывает покупку, ожидая возможное снижение цен, так как из каждого утюга эксперты говорят, что рынок перегрет, что цены высокие, что объекты якобы будут дешеветь. Этот психологический нюанс оказывает обратное давление на рынок: вроде бы спрос есть, все макроэкономические предпосылки говорят о том, что деньги у граждан тоже есть, количество первичных обращений не снижается (то есть люди интересуются покупкой недвижимости), остатки средств на депозитах у населения, по статистике Центробанка, растут, но все это в полной мере не реализуется в продажи.
Субсидированная ипотека и опасения Центробанка
Чтобы поддерживать спрос, застройщики стали использовать новые инструменты стимулирования продаж, например, субсидированную ипотеку, которая не сводилась к предоставляемой скидке, а выступала в качестве альтернативной возможности купить квартиру по более высокой стоимости, но с меньшим ипотечным платежом. В конце прошлого года Банк России озвучил свою позицию по поводу субсидированной ипотеки, увидев в ней определенные опасности для банковской сферы. Беспокойство Центробанка связано с тем, что по программе субсидирования квартира приобретается по цене, превышающей ее рыночную стоимость. Соответственно, если по каким-то причинам покупатель не будет жить в этой квартире, а будет вынужден ее продать, то он сможет это сделать только по цене ниже, чем купил. Центробанк в данном случае видит прежде всего риски для банковской системы, так как квартиры являются предметами залога, и если какой-то из застройщиков прекратит строить дом или дольщик не сможет платить по кредиту, то объект придется достраивать и банк будет вынужден реализовывать квартиры за сумму меньшую, чем выданный кредит.
Мы как добросовестный застройщик постоянно обращали внимание наших клиентов на то, что это инструмент, удобный не для тех, кто покупает квартиру с целью последующей продажи, а для тех, кто собирается в ней жить в течение всего срока ипотечного кредита. Тем не менее в начале января 2023 года был выработан компромисс, при котором сам механизм субсидирования сохранился, но минимальная ипотечная ставка по таким программам согласована Центробанком на уровне 3%. Это сделало субсидированную ипотеку менее выгодной, а жилье менее доступным для потребителя. При таких параметрах продажи по субсидированной ипотеке будут, но их объем будет снижаться относительно 3-4-го квартала 2022 года.
Поддержка спроса государством с помощью льготной ипотеки
Позитивным фактором для рынка недвижимости в России стала политика поддержки его со стороны государства. Строительная отрасль, в том числе жилищное строительство, — это драйвер развития для других отраслей экономики, фактор улучшения демографической ситуации, степени удовлетворенности населения. Поэтому государство продляет действие различных программ поддержки: льготной ипотеки с господдержкой (она сохранена с увеличением ипотечной ставки на 1 п.п.), семейной ипотеки, которая с этого года стала доступной большему числу семей, в том числе семьям с двумя детьми (что сделало покупку жилья для этой важной категории населения более доступной). Скорее всего, государство, как оно и декларировало, будет постепенно уходить от базовой программы льготной ипотеки в сторону введения новых программ для различных социальных групп, которые нуждаются в жилье. В этом случае поддержка спроса будет сохраняться, так что говорить о том, что спрос снизится и цена на жилье из-за этого упадет, нельзя.
Как рынок недвижимости будет развиваться в 2023 году?
Позитивное начало 2023 года
2023 год на рынке недвижимости начался неплохо: по активности покупателей, по обращениям, по резервам, по продажам январь оказался не хуже декабря, притом, что с точки зрения сезонности так не бывает. Это значит, что постепенное восстановление рынка, которое мы наблюдали все второе полугодие 2022 года, продолжается. На его восстановление в конце сентября негативно повлияло объявление частичной мобилизации, что отрицательно сказалось на продажах в октябре, но в ноябре уровень продаж восстановился. То есть рынок отыграл этот психологический фактор.
Снижение цен не ожидается, так как рынок не «перегрет»
Прогнозировать 2023 год, учитывая, как внешние факторы воздействуют на рынок, очень сложно — только с очень большим количеством оговорок. Наверное, есть смысл сразу отказаться от крайних прогнозов.
Будет неправильным говорить, что 2023 год будет хуже 2022-го, что негативные тенденции будут еще сильнее влиять на рынок. То есть все апокалиптические прогнозы, которые эксперты делают, предсказывая снижение цен из-за якобы «перегретости» рынка, сокращение объема продаж, растущие скидки на квартиры — все эти прогнозы, с моей точки зрения, можно сразу выбросить в мусорную корзину. Все второе полугодие 2022 года показывало нам, что так не будет, что есть достаточно стабильный спрос, есть объяснимый баланс спроса и предложения, из-за которого цена не обваливается. Мы говорим сейчас о картине в целом. Это не значит, что, если в среднем цена останется на прежнем уровне, она не будет расти в более востребованных проектах или не будет снижаться в менее привлекательных для потребителя или на отдельные категории квартир. Подчеркну, что я говорю только о нижегородском рынке первичной недвижимости — в других регионах ситуация может быть иной, и там возможен перегрев рынка, как, например, в некоторых южных регионах, где было модно строить и предложение росло более высокими темпами, чем спрос.
Рост цен в границах общей инфляции
Дальнейшего значительного роста цен на первичном рынке жилья мы также не прогнозируем, потому что себестоимость материалов также перестала расти. Вероятно, какие-то инфляционные процессы будут продолжаться, и в силу этого в соответствии с общим коэффициентом инфляции цена будет постепенно увеличиваться, но уже в пределах, сопоставимых с доходностью альтернативных инвестиционных инструментов.
Тут нужно заметить, что первичная недвижимость как инвестиционный инструмент перестала быть интересной: если начиная с 2018 года многие инвестировали в новостройки, чтобы заработать на росте стоимости объектов, то сейчас таких возможностей стало существенно меньше, поэтому количество людей, которые покупают недвижимость не для жизни, а с инвестиционной целью, сократилось.
Постепенное восстановление уровня продаж
Делать гиперпозитивные прогнозы, например, что благодаря отложенному спросу рынок быстро вернется к значениям 2021 года, также нельзя, так как 2021 год был уникальным для рынка недвижимости. Кроме того, люди стали более осторожными по отношению к покупкам, так что резкой смены психологического фактора ожидать не следует. Но тем не менее, если не будет происходить каких-то явно негативных событий, продажи от месяца к месяцу будут постепенно восстанавливаться и расти — январь 2023 года это подтверждает.
План продаж по Нижнему Новгороду — почти на уровне 2020 года
Для плана продаж на 2023 год мы прогнозируем спрос на рынке первичного жилья по Нижнему Новгороду в диапазоне от 390 до 470 тыс. кв. метров. При этом в 2020 и 2021 году продавалось чуть больше 500 тыс. кв метров жилья в год, а в 2022 году — около 300 тыс. кв. метров. То есть продажи существенно превысят показатели 2022 года и приблизятся к нижней границе показателей 2020 года.
В среднем продажи на первичном рынке Нижнего Новгорода в течение последних несколько лет составляют примерно 400-500 тыс. кв. метров жилья в год. Пик продаж был в 2021 году — 537 тыс. кв. метров, по нашим подсчетам. Мы также прогнозируем, что цена будет достаточно стабильной: ни существенного роста, ни существенного снижения не предвидится. Сейчас средняя цена по нижегородскому рынку новостроек — 130-135 тыс. рублей за кв. метр.
Планы «Столицы Нижний» — на уровне предыдущих лет
Мы работаем добросовестно стабильно, объемы жилья в стадии строительства по состоянию на январь 2023 года — 274 496 кв. метров (данные Единого ресурса застройщиков). Объемы ввода в эксплуатацию в среднем у нас обычно составляют 100-150 тыс. кв. метров в год, эти же параметры мы сохранили в планах на 2023 год.
В 2023 году мы продолжим застройку жилых комплексов «Новая Кузнечиха» и «Цветы 2» — в этих ЖК начнется строительство следующих по генплану домов. В этом же году мы планируем начать реализацию двух новых проектов: второй очереди ЖК «Симфония Нижнего» и второй очереди ЖК «Дома на Культуре». Кроме этого, в течение года мы будем вести проектирование и подготовку к строительству нашего нового ЖК в Сормовском районе и второй очереди ЖК «Лайнер на Барминской» в Нижегородском районе.
Жилье класса «стандарт» — самый востребованный сегмент рынка
Скорее всего доминировать на рынке по-прежнему будет жилье класса «стандарт», также будет востребован высокий сегмент с премиальными потребительскими свойствами — его размер на рынке не слишком большой, и спрос на него всегда стабилен. А вот доля жилья класса «комфорт» или «стандарт» повышенного качества скорее всего станет ниже. Но такое распределение и сейчас определяет рынок, так что здесь принципиальных изменений мы не ожидаем. В этой ситуации важно сохранить планку продуктовых свойств и не делать продукт проще. При этом существует мировая, не связанная с текущей ситуацией в России тенденция увеличения доступности жилья через снижение его площади — здесь застройщики соревнуются в эргономичности планировок: как, уменьшая площадь жилья, сохранить его функционал с максимально эффективным использованием пространства.
Повышение конкурентности индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
Еще один важный тренд, который в 2022 году еще себя не проявил, но в 2023 году будет заметен в большей степени: в 2022 году начали действовать программы государственной поддержки строительства индивидуального жилья. Начали выдавать ипотеку, в том числе льготную, на объекты ИЖС, приобретаемые у застройщиков: таунхаусы, одиночные дома. Полагаю, что доля ИЖС будет расти, поэтому его конкурентность по отношению к рынку многоквартирного жилья повысится — не сразу, но в 2023 году такие проекты скорее всего уже начнут появляться.
Как разумно потратить деньги на покупку квартиры в 2023 году?
Сэкономить или сделать более удобным структуру платежей можно благодаря инструментам, с помощью которых застройщики стимулируют продажи, например, программам рассрочки, субсидированной ипотеке или ипотеке траншами.
Новые дома в реализующихся проектах комплексной застройки
Есть еще один немаловажный фактор. Я рекомендую обращать внимание на новые проекты застройщиков. Так как цена все-таки зависит от себестоимости строительства, то по объектам, которые строились или выводились на рынок в период роста цен на строительные материалы, она будет выше, чем на объекты, которые запускаются сейчас на более низком уровне стоимости материалов. Так что, возможно, новые объекты, которые будут появляться в продаже, будут более доступными. Речь идет, прежде всего, о проектах комплексной застройки, где, в отличие от точечной застройки, земля приобретена давно и уже проложены коммуникации, так что эти составляющие в структуре себестоимости будут в меньшей степени влиять на цену. Пример такого проекта — ЖК «Новая Кузнечиха».