Публикация из нескольких статей и личного опыта в 41 год.
Итак, уважаемый читатель, в наши не легкие времена вы скопили энную сумму денежных средств и решили осуществить давнюю мечту, купить земельный участок.
Томными зимними вечерами, вы представляете, как летом вы готовите на мангале, дети или внуки резвятся на газонной траве, потаскивая с грядки клубнику, кто то из очень близких родственников обращен «воронкой» к солнцу и данная картина умилительно склоняет вас в сон.
В этой статье я попробую ответить на основные правовые вопросы, возникающие при покупке земельного участка в СНТ. С чего начать и как не потерять деньги?
1. Выбор места (локация) земельного участка. Для чего это нужно? Если вы приобретаете пустой ЗУ, то в будущем этот фактор сможет похоронить все ваши мечты. А именно, есть такой термин – зона затопления, и с недавних пор, она стала осязаема на Публичной кадастровой карте и кадастровых планах территории. Если выбранный участок попадает в эту зону, вам ни когда не утвердят уведомление о начале строительства или не дадут разрешение строительства, если ЗУ в границах населённого пункта. Либо, придется возводить инженерно-защитные сооружения (насыпь грунта с целью поднять высотную отметку), что обойдётся дороже, чем покупка самого участка.
2. Начинаете поиски земельного участка в выбранном месте, штудируете сайты по продаже недвижимости, озадачиваете знакомых, друзей и риэлторов (в этом случае придется оплачивать услуги).
3. И о чудо, вы нашли земельный участок, отвечающий всем вашим мечтам, и созвонившись с продавцом едете на «показ». Вспоминая свои мечты перед сном, у вас сложился ребус, что и где будет расположено на участке, и первое на что нужно обратить внимание, на планировку участка. В идеале, участок должен быть ровным и на одном уровне или выше соседних. В противном случае, вы рискуете стать сборником талых и осадковых вод.
4. Осмотрев участок переходим к правовым моментам и что ОЧЕНЬ важно моментам истории. Да да, это не опечатка или восстание машин. Важно узнать у продавца историю «появления на свет» этого участка. А именно когда образован, из каких земель, особенно актуально для Особо охраняемых территорий (далее ООПТ), сколько было собственников, наличие ограничений права собственности (даже не оплаченная административка может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, скажем дружно «Спасибо специалистам ФССП»).
5. Плавно переходим к правовым моментам выбора.
· Участок должен быть в собственности (аренде, на ваше усмотрение)
· Попросите копию свидетельства о праве собственности или выписку из ЕГРН у продавца для самостоятельной проверки ограничений на участок. Если право на землю не зарегистрировано и участок находится в границах населённого пункта, это не повод отказываться от своей мечты, участок можно будет оформить по закону, но я бы не стал так рисковать, потому что в этом случае, вы покупаете садовую (дачную) книжку и не более. Если этот участок запал вам в душу, заключите Договор-намерение, внесите задаток и после оформления всех документов собственником совершите куплю-продажу. Если же участок расположен в ООПТ и на него не зарегистрировано право собственности, то я рекомендовал бы отказаться от покупки этой земли, поскольку право на неё вы сможете зарегистрировать только после установления границ СНТ, если вообще это возможно (надо смотреть Государственный акт передачи земель, датированный временами царя Гороха), в противном случае, отчуждение земель ООПТ по 33 ФЗ не возможно. Обратите внимание на п.3 выписки из ЕГРН, документ-основание, что бы понять как приобретался участок нынешним собственником.
· Границы должны быть установлены, желательно после 2010 года, тогда вошли в работу спутниковые приборы и вариант не верного определения границ сводится к минимуму. Если участок межеван ранее, то перед принятием решения о покупке лучше обратиться к геодезистам и произвести вынос границ в натуру, что бы понять правильность постановки на кадастровый учет и избежать не нужных вопросов в дальнейшем. На Публичной кадастровой карте, внеся в поле кадастровый номер участка, вы сможете увидеть его примерное местоположение (спутниковая подложка выдает сдвиг снимка, не пугайтесь, это нормально, ведь съёмка со спутника ведется под углом).
В следующей статье будет описана схема действий, если вы хотите приобрести участок в собственность в населённом пункте и видом разрешённого использования – Индивидуальное жилищное строительство.