Приветствую всех, меня зовут Янин Иван, я занимаюсь профессиональным строительством каркасных домов и домов из бруса более 5 лет.
На этом ресурсе это первая статья, но это не помешает поделиться своим опытом и рассказать о том, как происходит процесс заключения договора, как мы возводим наши дома, и на какие этапы делится стройка. Сразу предупреждаю, буду углубляться в технические характеристики и рекомендации.
Для теста интереса к данной теме именно на ДЗЕНе, начнем как говорится с места в карьер и разберем полный цикл строительства дома от момента знакомства с Заказчиком до сдачи объекта и подписания акта приема-передачи.
Первое знакомство с Заказчиком и оформление ипотечной программы.
16 сентября 2022 года, мы познакомились с Заказчицей Татьяной, у которой была классическая ситуация, продавалась квартира, с целью строительства дома. Но при этом часть средств все равно планировалось взять через ипотечную программу, т.к. были расходы на участок, на строительство, на коммуникации, и естественно на мебелировку будущего дома (т.е. attention #1 - дом это далеко не только коробка).
Не моментальный цикл сделки в каркасном домостроении, это нормальная история, и несмотря на первое знакомство в начале осени, договор мы смогли заключить только в конце ноября. Т.к. участок был приобретен в категории ИЖС, Заказчица подходила по требованиям необходимым для одобрения льготной ипотеки, и получила спецусловия от СБЕРа 6,3% годовых (с 2023 года ставка поднялась и равняется 7,3% годовых).
Немного о том, как проходит получение ипотеки по данной программе.
Подбирается подходящая ипотечная программа, указывается необходимая сумма, размер первоначального взноса и срок кредита.
Далее, подгружаются необходимые документы касающиеся трудоустройства, оценка участка (которую нужно заказывать только у аккредитованных специалистов банка), договор от компании-застройщика и банк после оценки своих юристов принимает предварительное решение.
Если Вашего заработка не достаточно, Вам предлагают пригласить со-заемщика. При условии, что предоставленных источников дохода достаточно, банк направляет Вас в МФЦ, для наложения обременения на участок в пользу банка, который идет в качестве залога пока не завершено строительство. Процедура обременения проходит примерно за 10 дней, и после банк приглашает Вас на подписание кредитного договора, и переводит Вам 100% средств, которые Вы переводите строительной компании сразу и полностью. По срокам: если с документами проблем нет, заключить ипотечную сделку можно за 2 недели от момента первого обращения в банк (кстати, советуем подавать документы от лица компании, они рассматриваются в более приоритетном порядке, во всяком случае так утверждают специалисты).
Пара слов о популярной программе "Семейная ипотека". В 2022 году ее главным условием было, наличие рожденного ребенка после 01.01.2018 года. С 2023 года эта программа была расширена, теперь, если в семье два несовершеннолетних ребенка - Вы также можете принять участие в данной программе, по ставке от 5,3% годовых.
Первый этап работы с Заказчиком - это поиск подходящего проекта и доведение его до нужных целей (проектирование).
За основу был взят 1,5 этажный дом, общими линейными размерами 8х9 метров, но у Заказчика было требование, нужна котельная зона, подходящая под использование газового оборудования. По нормам в этом помещении должно быть не менее 15 м3. Решение нашлось с помощью выноса и расширения котельной зоны за основные размеры дома.
После согласования архитектурного решения (т.е. планировки с внутренними размерами, оконных и дверных проемов, расположения фундамента, обвязки дома, высот этажей, расчет снеговых и ветровых нагрузок), мы приступили к работе над конструктивом (инструкция по сборке для строителей) (attention #2, при строительстве дома, обязательно должен быть конструктив, рабочие не должны полагаться на свой "опыт" и строить только по планировке)
Второй этап работы с Заказчиком - обсуждение технического задания, совмещу с отчетом со строительства.
Конечно все моменты обсуждаются в перекрестном формате, но попробую донести до читателя информацию именно поэтапным способом.
В качестве фундамента для данного дома, были выбраны железобетонные забивные сваи, 150х150мм, длиной 3 метра. На этот дом вышло 43 шт.
ЖБИ сваи долговечнее, чем винтовые металлические, но все равно ОБЯЗАТЕЛЬНО, перед монтажом фундамента нужно делать пробное завинчивание, т.е. выезд специалиста непосредственно на пятно застройки, т.к. могут быть отклонения в виде нестандартного типа грунта, грунтовых вод, перепадов высот на участке и так далее (attention #3, всегда сначала проводится анализ грунта, потом уже выполняется монтаж фундамента)
Не рекомендуется делать максимально допустимый шаг в 3 метра, экономия составит пару десятков тысяч рублей, а негативных впечатлений останется как от ПОЛНОЙ стоимости дома, т.к. возможен прогиб и отсутствие жесткости каркаса.
После монтажа фундамента, был осуществлен заезд на участок Заказчика, завезен пиломатериал, бытовка, и строители приступили к сборке дома.
Пиломатериал использовался камерной сушки, строганный.
attention #4 - нельзя использовать пиломатериал естественной влажности во время строительства дома, только если это не силовой каркас, который отстоится 3 месяца до относительно сухого состояния.
Обвязка дома выполняется в нашей компании из пакета досок, а не из цельного бруса, приложу фото, что бывает с брусом и как выглядит обвязка выполненная из пакета досок.
После обвязки дома монтируется мелкоячеистая оцинкованная сетка для защиты от проникновения грызунов.
После сетки и монтажа ветрозащитной мембраны (Ютавек 115) были смонтированы половые лаги 1-го этажа, из доски 40х190 с шагом 580мм. Шаг является важным моментом, ширина утеплителя равна 600мм, и в этих пазах он находится в зафиксированном, а не в свободном положении. Тоже самое касается и стоек каркаса, по тем же причинам обязательно должен соблюдаться шаг.
После были собраны стены, они должны собираться в положении лежа и уже после фиксироваться.
После возводится 1,5 метровая аттиковая стена, то есть дома делятся по типу кровли на:
-мансарда (площадь на втором этаже по полу меньше, чем на 1-м этаже, из-за холодных треугольников и практически отсутствие прямых стен со стороны скоса кровли);
-1,5 этажный дом (площадь по полу дублируется и присутствует 1,5 метровая прямая часть, для удобства расстановки мебели, как в нашем варианте);
-полноценные два этажа (когда комнаты на 2-м этаже без скосов кровли, прямоугольные).
После монтажа стен 2-го этажа, монтируется стропильная система, на нее монтируется гидро-ветрозащитная мембрана, в данном случае Изоспан АМ, после монтируется вентилируемый зазор 40х40мм и обрешетка для крепления металла 20х90мм.
В качестве покрытия кровли была выбрана металлочерепица толщиной 0,5мм, также установлено снегозадержание (attention #5, обязательно нужно устанавливать, чтобы обезопасить себя и своих близких от травм, т.к. при сходе снега его масса очень весома) и водосточная система
После монтажа кровли, приступили к монтажу ветрозащиты (Ютавек 115) и к монтажу плитного основания (ОСБ толщиной 12мм) под финишную внешнюю отделку.
Поговорим про внешнюю отделку:
с Заказчиком был обговорен материал Hauberk (Хауберк) от компании Технониколь. Как я объясняю потенциальным клиентам - это тоже самое, что и мягкая кровля, только применяется на фасаде. Имеет различные линейки, под имитацию кирпича и камня. Ссылку на галерею производителя, где можно посмотреть в масштабах домов - прикреплю ниже:
https://tn-hauberk.ru/about/gallery/
По ценовой политике конкурент этого материала - виниловый сайдинг.
Но у Hauberk на мой взгляд есть ряд преимуществ:
1) Не выцветает на солнечной стороне;
2) Скрытый крепеж;
3) Прочность и невозможность сквозного ущерба, т.к. монтаж осуществляется напрямую на ОСБ;
4) Нестандартный дизайн, из серии "возможно, сосед будет завидовать".
Уважаемые читатели, это мой первый очерк на данной платформе, думаю на этапе внешней отделки можно взять паузу, и в следующей части уже поговорим про, утепление дома, внутреннюю отделку, окна-двери, частично затронем коммуникации и подойдём к главному, к стоимости на 2023 год, постараемся разбить допуслуги максимально понятно для Вас.
Спасибо за внимание, to be continued soon.