Средние ставки по кредитам на загородную недвижимость доступнее, чем при покупке квартир на «вторичке». А ипотека на ИЖС выросла в три раза.
По крайней мере, так утверждают официальные источники. Оба утверждения отчасти верны – если не всматриваться в детали. Разберемся по порядку.
Неуловимая середина
Первое утверждение опубликовано на сайте «Известий» со ссылкой на агентство «Этажи».
В декабре 2022-го «средние одобренные ставки по ипотеке на вторичное жилье составили 11,1%, на загородную недвижимость — 8,8%, на новостройки — 7,1%», - говорит специалист агентства Татьяна Решетникова.
Хорошо бы понять, как именно в АН «Этажи» считают «средние одобренные ставки» Допустим, есть данные по льготным кредитам – например, по сельской ипотеке.
Но вот цифр по общему количеству кредитов на приобретение домов и участков ИЖС нам встречать не приходилось.
В отчетности ЦБ их тоже нет. (Есть только отдельная строчка «кредиты под залог ДДУ»). А так – разнобой… Если сто кредитов выданы под 11%, десять – под 6,5% и один под 3%, какой будет средняя ставка?
У «Пригорода» есть информация по отдельным сделкам по рыночной ставке – 10,5-11,5%. Есть примеры продаж по льготным кредитам («семейная» ипотека – под 5,7-6,5, в зависимости от банка).
Наконец, читатели сообщают о непредвиденных затруднениях. Например, продажу секции в ЖК «Ломоносовская усадьба» по «сельской» ипотеке согласовывали и оформляли четыре месяца.
А в другом случае выяснилось непреодолимое препятствие: оказывается, Россельхозбанк не выдаст льготный кредит, если дом построен на винтовых сваях…
Вот где логика? Сначала правительство ограничивает предельную сумму займа – 5 млн рублей. Чтобы, значит, граждане дорогие дома не строили в кредит, а покупали бы доступные.
А потом уполномоченный банк исключает из программы самые доступные технологии. (Винтовые сваи обычно используют под «каркасник»).
Кстати: в отчетах чиновников и банкиров тема «сельской» ипотеки вообще отсутствует – как и не было. Хотя программа вроде бы действующая. Их можно понять: если одновременно действуют две льготные программы, но по одной («сельской») кредиты нужно выдавать под 3%, а по другими («Свой дом», «Семейная ипотека») – под 6-7%, придется выбирать, какую поддерживать.
В целом по этой теме: нет никаких средних ставок. Есть определенный веер возможностей. И прежде, чем принимать решение о покупке, надо очень хорошо все взвесить, поговорить с кредитными брокерами, подать заявки.
Потому что разница в сумме ежемесячного платежа может получиться очень существенная.
Рост от нуля
По итогам 2022 года федеральные инстанции отчитались о росте ипотеки для ИЖС в три раза. По данным госкорпорации ДОМ.РФ, банки предоставили заемщикам почти 33 тысячи кредитов на сумму в 140 млрд рублей – втрое больше, чем в 2021 году.
Эти показатели подтверждают банки-лидеры. У Сбербанка – 24,5 тысячи кредитов на 100 млрд рублей – рост за год в четыре раза. У ВТБ - более 8,7 тысяч кредитов на рынке загородной недвижимости, на общую сумму более 46 млрд рублей; рост за год – в полтора раза.
Правда, если сложить показатели финансистов, то получится, что больше никто такие кредиты и не выдавал. Но не будем придираться. Пусть будет «рост в три раза» и 33 тысячи домов.
По предварительным данным, за 2022 год в РФ было построено около 420 тысяч индивидуальных жилых домов. Сколько домов ИЖС перешло из рук в руки по договорам купли-продажи – неизвестно, такими показателями ни Росстат, ни Росреестр не заморачиваются.
Известны примерные цифры по Ленобласти. За год построено около 18,6 тысяч индивидуальных жилых домов. И примерно 21 тысяча домов проданы по договорам купли-продажи.
То есть соотношение первичного и вторичного рынка в частном домостроении – 50 на 50. Мы не настаиваем на точности этих данных, но других нет.
В общем, доля ипотеки в общем объеме сделок с ИЖС, включая самостоятельное строительство – не более 4%. А рост в три раза – это рост практически от нуля.
Кстати, на 2023 год финансисты прогнозируют в загородном сегменте гораздо более скромную динамику: плюс 15-20%.
По девелоперам ситуация отличается очень существенно (см. «Мнения»): у одних компании кредитные сделки составляют 50% и более, у других – 20-25%, у третьих – единичные продажи.
И еще одно обстоятельство. Доступные кредиты действительно могут стать мощным двигателем продаж на загородном рынке.
Однако, предупреждает Ольга Трошева, руководитель «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», «развитие доступного ипотечного кредитования может привести к заметному удорожанию формата ИЖС, как это ранее случилось на первичном квартирном рынке».
Экспертные мнения
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Ипотека с начала 2023 года действительно стала менее доступной. Иногда банки не хотят брать в качестве обеспечения городские квартиры.
Но чаще залогом становится участок, такие кредиты можно брать на сумму до 12 млн, по ставке (в Сбербанке) 7,7%. После завершения строительства залог оформляется на построенный дом.
В остальных ипотечных программах ставки действительно поднялись до 10,9-12,5%. Банки страхуются от удешевления объектов залога более высоким первоначальным взносом и критическим отношением к отчетам об оценке.
Даже если объект оценен «по рынку», банк принимает оценку на 10% ниже. В прошлом году банки довольно охотно давали ипотеку на загородные объекты.
Но к концу года, видимо, стали готовиться к новым ограничительным мерам ЦБ. Увеличилось количество отказов. Хотя доля «плохих» долгов по ипотеке в целом по РФ составляет менее половины процента.
По заявкам, поданным в 2023 году, пока наши клиенты получали только отказы. Даже с идеальной кредитной историей и приличным доходом. А люди уже привыкли жить и строить в кредит…
Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ.»:
- Мы с 2020 года наблюдаем тенденцию по увеличению количества ипотек, как в количестве, так и в процентном соотношении к общему числу сделок.
Доля ипотечных сделок в компании «ФАКТ.» в 2020 году составила 15%, в 2021 году — 20,5%, а 2023 поднялась до 32%. Причин роста несколько. В
о-первых, в результате господдержки появились доступные для клиентов программ на приобретение участков, готового дома или участка с подрядом по интересным процентным ставкам.
Во-вторых, покупатели стали более информированными. В-третьих, год от года сокращается доля рассрочек, девелоперы все реже предлагают такую услугу; возможно, именно эти клиенты уходят в сделки с ипотекой.
Полагаю, при сохранении этих тенденций доля ипотечных сделок в ближайшие годы будет активно расти.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:
- По нашим посёлкам доля ипотеки в прошлом году составила около 55%. Но это весьма усреднённая цифра.
С началом СВО ставки по кредитам улетели до 23% годовых, и их никто не брал. Потом наоборот. По мере снижения ставки ЦБ РФ, ипотека стала оживать.
По мнению Минфина и ЦБ РФ, рынок недвижимости был перегрет низкими ставками и субсидиями по ипотеке. Поэтому, скорее всего, в ближайший год политика будет вестись в сторону ужесточения условий и повышения ставки.
Сравнивать «год к году» корректнее тогда, когда ставка ЦБ РФ не меняется в течение года. Но пока такого и близко нет. Активность по ипотеке напрямую связана с ключевой ставкой ЦБ РФ и программами господдержки.
