Договор аренды - один из самых важных для бизнеса. Остаться без офиса, производства, склада, ресторана либо магазина в силу недостатков в нём - огромный риск. Рассмотрим какие условия необходимо предусмотреть, начиная от согласования предмета аренды и заканчивая досрочным расторжением.
Сведения о помещении в договоре аренды
Запросите выписку из ЕГРН на помещение до заключения договора.
Очень важно указать сведения о помещении, которые абсолютно достоверно могут его идентифицировать. И такие данные включают в себя не только адрес, но и кадастровый номер помещения, который указывается в выписке ЕГРН или техническом паспорте. Если Вы арендуете или сдаёте в аренду не всё помещение целиком, то есть два варианта: написать номера помещений согласно данных БТИ (например: помещения 1, 2, 6-9); сделать приложением с планом помещения и выделить передаваемые в аренду площади.
При этом при государственной регистрации договора аренды в Росреестре первый второй вариант необходимо только сделать наряду с первым. Помещение должно находиться в собственности арендодателя (можно запросить выписку из ЕГРН через Госуслуги) или должны иметься документы на право сдачи помещения в аренду (договор с согласием на субаренду, доверенность от собственника-физического лица и тому подобное).
В случае наличия обременений помещения (иная аренда, ипотека, залог и другие) проявите пристальное внимание к объекту. Возможно необходимы дополнительные согласия от третьих лиц на заключение договора аренды (например от банка).
Характеристика арендуемого помещения
Для каждой цели использования помещения есть свои особенности. Хотите открыть ресторан? Нужны два выхода, высокая электрическая мощность и специальная вытяжка. Производство? Свои нагрузки на пол, 380 вольт и так далее. В помещении должны быть доступны тепло, вода, канализация, вентиляция, туалет для сотрудников - всё с учётом особенностей Вашего бизнеса. Не следует забывать и про пожарные нормы. В первую очередь контролируется наличие пожарной сигнализации и её обслуживание.
В нашей практике был случай, когда помещение было непригодно для работы зимой в силу панорамных окон первого этажа. Сотрудники просто не могли работать при такой низкой температуре в силу несправляющегося отопления.
Оплаты по договору аренды
Арендная плата делится на постоянную и переменную часть. Постоянная часть арендной платы - фиксированный размер ежемесячных платежей, которая указана как сумма или стоимость за 1 кв.м. помещения. Переменная часть включает в себя дополнительные расходы: коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электричество), уборку, обслуживание, маркетинговые взносы. Помните, что все платежи должны быть указаны в конкретных суммах, не допускающих изменение на усмотрение арендодателя.
Важно прописать в договоре частоту и пределы повышения арендной платы. Если таких условий нет - действуют общие положения Гражданского кодекса, то есть повышение раз в год и без ограничения размера
Также обратите внимание на размер обеспечительного платежа (депозита) и порядок его возврат либо зачёта в случае прекращения договора аренды. Лучший вариант - зачёт в счет последнего месяца аренды, похуже - возврат по истечения срока аренды (с обязательным указанием срока для такого возврата).
Возможно Вам понадобятся арендные каникулы на период ремонта - срок (обычно 1-3 месяца) в течение которого не платится постоянная часть арендной платы, а возмещается только переменная часть. Не забудьте согласовать все неотделимые улучшения.
Расторжение договора аренды
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или бессрочно. При этом расторгнуть срочный договор аренды ранее срока окончания нельзя, поэтому необходимо предусмотреть возможность его расторжения в договоре (например, уведомлением второй стороны за 1-3 месяца). Иначе, в случае ненадлежащей проходимости, расширения штата или иных причин, Вы будете обязаны платить аренду до конца срока. При бессрочном договоре аренды его можно расторгнуть, уведомив другую сторону за три месяца.
Договор аренды на срок более года подлежит государственной регистрации в Росреестре с уплатой соответствующей пошлины. Сдачу документов можно осуществить через МФЦ.
Читать статью на нашем сайте https://www.gridlicom.ru/chek_list_dogovor_arenda