Об особенностях объединения двух или нескольких квартир в одну нашему порталу рассказывает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
– Алексей, как Вы считаете, объединение квартир это уходящий тренд на рынке недвижимости или что-то новое?
– Объединение квартир было на пике популярности лет 15-20 назад, когда ценились большие площади квартир, что прямо указывало на достаток в семье. Но времена меняются, и предпочтения покупателей тоже. Сейчас с такими запросами покупатели приходят крайне редко. Ведь они уже не готовы переплачивать за лишние квадратные метры, наоборот больше ценятся грамотные планировочные решения, компактные квартиры, в которых будет комфортно всем членам семьи и при этом не тесно. В последнее время, например, все больше отдается предпочтение квартирам евроформата, когда кухня объединена с гостиной и при этом есть отдельные небольшие спальни для уединения.
Тем не менее подобные сделки – покупка двух и более квартир для перепланировки их в одну, все еще встречаются. Даже в нашем проекте – жилом комплексе «Румянцево-Парк» было случай, когда клиент предпочел именно объединение квартир. В результате общая площадь жилья составила около 160 кв. м. Кстати, замечу, что процент многокомнатных квартир в новостройках чаще всего составляет 2-3% и тем, кто не успел их купить иногда приходится заниматься объединением двух или нескольких квартир в одну.
– Какие нюансы (в том числе правовые) следует учитывать покупателю при объединении нескольких квартир (в новостройке и на вторичном рынке)?
– Всеми вопросами, связанными с согласованием перепланировок в жилых и нежилых помещениях, занимается Мосжилинспекция – уполномоченный государственный орган. Если клиент хочет купить две квартиры и потом в дальнейшем их объединить, он сначала приобретает эти две квартиры как два отдельных объекта недвижимости и после этого идет в государственные контролирующие органы для согласования дальнейшей перепланировки.
Случаи, когда застройщик будет вносить изменения в свой проект и делать единую квартиру, достаточно редки, поскольку у застройщика изначально рассчитаны определенные нормативы обеспеченности парковочных мест, социальной инфраструктурой и т.д. Скорее всего исключения могут составлять проекты, представленные на элитном рынке недвижимости, в клубных домах, рассчитанные на ограниченное количество квартир.
После объединения квартир, оформление полностью ложится на плечи собственника. Если все делать все в рамках действующего законодательства и соблюдать правила, то проблем с перепланировкой не возникнет. Если приобретаются две квартиры для дальнейшего объединения, то совершенно логично, если это будет единый объект недвижимости. Что касается налоговой базы, то ежегодный налог на имущество оплачивается согласно кадастровой стоимости, исходя из общей площади квартиры.
– Имеется ли разница при объединении квартир в новостройке по вертикали (на разных этажах) и по горизонтали (на одном этаже)?
– Все зависит от конструктивных особенностей дома, именно поэтому и нужно получать согласование проекта перепланировки с контролирующими органами. Согласно действующим нормативам, кухни и санузлы («мокрые» зоны) запрещено переносить и располагать их в жилом помещение многоэтажного дома над жилыми помещениями, а уж тем более получить согласование такой перепланировки государственными контролирующими органами невозможно. Кроме того, не допускается такое перепланировочное решение, которое ухудшит условия эксплуатации дома для других проживающих (блокировка доступа к общим инженерным коммуникациям, блокировка доступа к местам общего пользования, так называемое общедолевое имущество всех жителей – тамбур, лестничные проемы), ликвидация каналов естественной вентиляции, перенос радиаторов отопления (на балкон или лоджию), проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов и др.
Вертикальное объединение квартир на рынке комфорт- или бизнес-класса встречается намного реже, чем горизонтальное. На примере нашего жилого комплекса бизнес-класса «Румянцево-Парк», покупатель может объединять квартиры в рамках одной секции между которыми отсутствуют несущие стены.