В России наличие собственной квартиры или дома для многих граждан является мечтой и одновременно – больным вопросом. В последние годы оформление ипотеки для большинства граждан стало единственной возможностью приобретения своего жилья. Однако существует немало причин, по которым собственники могут лишиться своего жилья. В настоящее время действует мораторий, введенный властями, на изъятие жилья у граждан, также как и на взыскание долгов, но очень скоро это ограничение будет снято, и, как полагают многие специалисты, граждан ожидает массовое изъятие жилья.
Ипотечных кредитов в стране очень много. Сегодня практически каждый третий человек в стране выплачивает ипотеку. В период пандемии и карантина доходы большей части населения сократились, и выплачивать кредиты просто стало нечем, так же как и оплачивать услуги ЖКХ. Обещанные кредитные каникулы удалось получить лишь единицам заемщиков, а у большинства накапливается просроченная задолженность с процентами, пенями и штрафами. И это грозит создать серьезные проблемы многим заемщикам, когда мораторий будет снят.
Банки пугают должников, угрожают отнять жилье за долги, как только перестанет действовать запрет, но стоит разобраться в том, так ли это, на самом деле. Отнять жилье у человека можно только в силу определенных причин, но даже их наличие далеко не всегда будет являться основанием для конфискации. Поэтому попробуем разобраться в нюансах того, когда же собственник может лишиться своей квартиры.
Долги по ипотечным кредитам
Как правило, граждане, имеющие оформленную ипотеку, уверены в том, что при наличии даже минимальной задолженности по платежам банк сможет отобрать у них квартиру, ведь жилье находится в залоге. Однако на практике это далеко не всегда именно так. Здесь важно учитывать то, что далеко не каждая просрочка платежа станет причиной для взыскания обеспечения по кредиту.
В частности, согласно законодательству, обращение взыскания на залоговое имущество будет недопустимым в том случае, если нарушение обязательств заемщиком имеет небольшие размеры. То есть, за просрочку 1 – 2 платежей банк не сможет сразу же отобрать квартиру. Для взыскания жилья сумма просроченного долга должна быть соразмерной стоимости залогового имущества или составлять хотя бы половину этой стоимости.
Презумпция незначительности долга по ипотечному кредиту определяется законодательством, и при этом существует два условия, когда эта презумпция будет иметь силу, в частности:
· Если сумма просроченного долга составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества;
· Если период просрочки выплат по ипотечному кредиту менее 3-х месяцев.
При соблюдении этих условий банк не сможет обратить взыскание на жилье заемщика, находящееся в залоге по ипотечному кредиту. А вот в случае крупного размера задолженности и отсутствия выплат в течение длительного времени квартира или дом должника будут изъяты. Если сумма долга при этом будет ниже стоимости залогового имущества, то жилье будет продано с торгов. При этом банк имеет право вернуть лишь сумму выданного кредита, начисленных штрафрв и понесенных расходов на организацию аукциона. Если эта сумма меньше той, чтобы была получена на торгах, разница должна быть возвращена бывшему заемщику.
Если жилье единственное
По закону взыскание не может быть обращено на единственное жилье должника, находящееся в ипотеке. То есть, даже в том случае, если заемщик признается банкротом – упрощенное банкротство вступает в силу уже с 1 сентября текущего года с определенными нюансами – то единственная квартира не может быть включена в состав конкурсной массы и продана с торгов в счет гашения задолженности. А введение системы внесудебного упрощенного банкротства позволит многим людям значительно проще избавиться от имеющихся долгов.
Отказ от доли в пользу детей при разводе
Тоже достаточно интересный случай потери жилья, особенно когда квартира находится в ипотеке. Рассмотрим пример. Молодая семья оформила ипотеку, родился ребенок. До недавнего времени материнский каптал за первого ребенка не выплачивали, так что никаких денег в ипотечный кредит это событие не принесло. Соответственно, ребенку не была выделена доля в квартире.
Через какое-то время пара решила расстаться. В судебном процессе жилье было разделено пополам, так же как и имеющийся кредит. Но продать квартиру люди не могут – она же в залоге у банка. Жить вместе нет возможности. В итоге в квартире остаются проживать мать и ребенок. И вот здесь возникает очень распространенная ситуация. Мать ребенка начинает утверждать, что отец обязан отдать свою долю в квартире ребенку. При этом кредит остается отцу. Хотя подобные ситуации возникают и без ипотеки.
Однако законом ничего подобного не предусмотрено. Семейный кодекс четко прописывает тот момент, что родители не имеют права претендовать на любое имущество своих детей, равно как и дети не могут претендовать на собственность своих родителей (не будем здесь вдаваться в наследственное право – это совсем другое).
С текущего года в силу вступил новый закон о жилищных алиментах. И здесь следует не путать общие понятия. Жилищные алименты также не принуждают родителя отказаться от своего имущества в пользу несовершеннолетнего ребенка, однако при расторжении брака родителя, который не проживает с ребенком, могут привлечь к оплате расходов на жилье для ребенка. Однако для этого у родителя, с которым проживает ребенок, не должно быть жилья, пригодного для проживания. Но это не причина требовать у отца ребенка отчуждения своей доли в квартире в пользу ребенка.
Если квартира используется не по назначению
Законодательством предусмотрено то, что жилые помещения должны использоваться по назначению. То есть, для постоянного проживания людей. В них запрещено делать гостиницы, размещать различные промышленные производства. Также запрещено заниматься в жилых помещениях миссионерской деятельностью и т.п.
Собственник жилья обязан соблюдать все установленные санитарные, экологические и пожарные нормы, многие виды правил. Если собственник жилья нарушает установленные законодательством требования к использованию жилья, чем создает угрозу нормальной жизни и здоровью других граждан – соседей – уполномоченные органы обяжут такого собственника устранить все нарушения в определенные сроки. Если в течение этого срока нарушения не будут устранены, собственника могут лишить жилья, но только в судебном порядке. При этом ему должны выплатить компенсацию.
Сумма компенсации будет установлена после продажи квартиры, после вычета суммы средств, затраченных на устранение всех последствий нарушения бывшего владельца.
По сути, наиболее частыми причинами для изъятия жилья у собственника является наличие серьезных долгов по кредитам, в частности, по ипотечным, регулярная неоплата коммунальных услуг, а также ненадлежащее содержание своего имущества. Однако процедура конфискации жилья может быть применена лишь в самом крайнем случае. Но по окончании моратория и карантинных мер эта ситуация может резко измениться, ведь долги по многим кредитам увеличиваются, а у многих граждан уже не осталось иного имущества, кроме жилья.