Добросовестный приобретатель – это покупатель, т.е. лицо, приобретшее имущество на возмездной основе и полностью оплатившее его, который не только не знал, но и никак не могло знать, что продавец не имел право на отчуждение приобретенного им имущества.
Несмотря на то, что по общему принципу добросовестность участников гражданского оборота предполагается, пока не доказано обратное, с правовым статусом добросовестного приобретателя все, как раз, наоборот. Именно он должен доказать, что при максимальной степени осмотрительности и заботливости, которая требуется в сделках, полностью и досконально проверил купленный объект и сторону, отчуждающую его, и не выявил и не мог выявить потенциальных оснований для оспаривания договора.
Т.е. на момент подготовки к сделке и в момент ее оформления не должно было существовать зарегистрированных ограничений, например, ареста, или наличия зарегистрированного права на объект за другим лицом, судебных споров в отношении покупаемого имущества, признаков неплатежеспособности продавца или его супруга, отсутствия согласия супруга на сделку, короткий срок владения недвижимостью, наличия на него прав у иных лиц, например, прописанных в квартире, и многое многое другое.
Другим фактором, исключающим право добросовестного приобретателя сохранить купленную недвижимость, служит отсутствие воли собственника или лица, которому недвижимость была передана во владение, на ее отчуждение. Т.е., к примеру, если собственник жилья был лишен его путем мошеннических против него манипуляций с подделкой документов и подписи владельца, а сам он не только не желал, но и не знал, что имущество это было реализовано. В таком случае покупатель никогда не будет признан добросовестным. А соответственно, не сможет оставить за собой недвижимость.
Кроме того, приобретатель не вправе считаться добросовестным, а возражения на изъятие у него имущества ни к чему не приведут, если фактически пользуется покупкой не он, а сам продавец или подконтрольное ему лицо. Или, если объект продажи был реализован по явно заниженной стоимости.
Если покупатель считает себя добросовестным и оказался участником судебного процесса по истребованию у него оплаченной недвижимости, он вправе как возражать против удовлетворения предъявленных к нему требований, так и предъявить встречный иск о признании себя добросовестным приобретателем (Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2013 N 19-КГ13-4).