По поводу самовольных построек и их узаконивания до сих пор ведется не мало споров, ведь многие собственники и арендаторы земельных участков не имеют представления о своих правах и начинают строительство, не разобравшись в ситуации.
Стоит начать с основного, а именно статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая дает понятие самовольной постройки.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные с нарушением вида разрешенного использования на земельном участке, либо построенные без получения разрешительной документации, градостроительных и строительных норм и правил.
В данной статье я не буду заострять внимание на том, как получить земельный участок для строительства с необходимым видом использования, а лишь попробую разъяснить некоторые моменты из законодательства. Практика в регионах разная, буду основываться на своем опыте.
В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ для надлежащего строительства необходимо:
1. Вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать Вашим целям. Данную информацию можете посмотреть в градостроительном плане земельного участка, там указаны все возможные виды разрешенного использования, совместно со вспомогательными и условными.
2. Результаты инженерных изысканий и при необходимости положительное заключение на них (зависит от строительства).
3. Проектная документация и так же при необходимости положительное заключение экспертизы.
4. Правоустанавливающие документы, хватит и выписки из ЕГРН.
5. Заявление о выдаче разрешения на строительство.
Этот перечень документации не является полным, но его достаточно для строительства какого-нибудь складского здания.
Для полного разбора Вашей ситуации советую перед строительством ознакомиться с 51 статьёй ГРК РФ.
Вернемся к обсуждению самовольной постройки и будем основываться на том, что объект Вами уже построен, либо Вы приобрели земельный участок с объектом для его "узаконивания".
Если объект до приобретения земельного участка не "святился" и не на контроле у местной администрации, то советую Вам обратиться к 51 статье ГРК РФ и получить разрешение на строительство. В основном такой способ самый удачный и проблем с узаканиваем объекта быть не должно.
Если Ваш построенный объект является не капитальным (без фундамента и жесткой связи с землей), либо если у Вас в планах поставить такой объект (например, автомойка самообслуживания), тогда можно обойтись эскизным проектом. Стоит он довольно не много и легко проходит согласование с местными властями.
Обращаю Ваше внимание, что в судебной практике иногда судами принимается во внимание стремление собственника узаконить свой объект, а именно если собственник пытался получить разрешение на строительство. Также, если арендатор участка пытался получить согласие собственника (администрацию) на строительство объекта, но получил отказ. Это исключение может привести к тому, что если использование участка по назначению совпадает с построенным объектом, узаконивание постройки не составит труда.
По данному вопросу имеется разъяснение Верховного суда, которым он поясняет:
право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, но при одновременном соблюдении следующих условий:
- если лицо могло построить здание на земельном участке;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При изучении судебной практики судов первой инстанции можно выделить, что многие основываются лишь на том, что лицо (собственник) обращается с заявлением о выдаче разрешения на строительство уже после того, как строительство окончено. При таких обстоятельствах принятие мер по получению разрешительной документации после окончания строительства спорного объекта не свидетельствует о добросовестности поведения лица и не является основанием для легализации объекта, которым является самовольная постройка.
Легализация часто нужна, когда Вам как собственнику объекта поступило предписание от местной администрации о сносе самовольной постройки. Желаю не доходить до такой ситуации, ведь снос объекта, а именно все затраты, лежат именно на Ваших плечах.
Кратко объясню Вам, что если Ваш земельный участок имеет иной вид разрешенного использования, нежели использование Вашего объекта, то Вам в любом случае придет предписание о сносе самовольной постройки.
Узаконить в данном случае очень сложно, и это дорогостоящее удовольствие,а так же это очень долго . Как вариант, можно разработать документацию по планировке территории, поменять разрешенное использование участка и согласовать ее с администрацией субъекта(по практике около 3 месяцев, если нет иных заинтересованных лиц и небольшой участок проектирования).
Вопросы по данной теме будут еще подниматься в моем блоге, так как спорных ситуаций в законодательстве много, практика меняется, а количество самовольных построек каждый день увеличивается.
Так же в дополнительных статьях подниму смежные темы о земельных участках для строительства и об объектах вспомогательного использования, ведь они важны не менее самого строительства.
Если в моей статье имеются какие-то недочеты, либо какой-то вопрос я не раскрыл, прошу укажите на это в комментариях, и я попробую их раскрыть в следующей статье на данную тематику.