Муж продал квартиру без согласия жены. Оспариваем сделку правильно
Квартира, приобретенная супругами в период брака по возмездной сделке, считается совместной собственностью, т.е. принадлежит обоим супругам вне зависимости от того, на кого она оформлена. Поэтому для ее продажи одним из членов семьи, на которого она записана, например, мужем, требуется согласие другого, т.е. жены.
Форма согласия
Оно должно быть удостоверено нотариально, именно такой форме обязаны соответствовать документы для сделок, требующих регистрацию или нотариальное заверение.
Кто вправе оспорить договор купли-продажи
При отсутствии согласия одного из супругов на продажу квартиры, оспорить сделку может только сам супруг, чье согласие получено не было, и никто другой.
Основания для признания сделки недействительной
Вне зависимости от добросовестности покупателя, сделка по отчуждению общей собственности супругов при отсутствии согласия, а значит воли одного из них, признается недействительной в соответствии со статьями 35 СК РФ, 166 и 173.1 ГК РФ.
Срок на оспаривание
Т.к. продажа квартиры супругов в отсутствие согласия одного из них является сделкой оспоримой, срок исковой давности для обращения в суд ограничен одним годом, отсчитываемым с момента, когда второй супруг узнал или должен был узнать об отчуждении общего недвижимого имущества.
Интересный факт
Росреестр при регистрации права собственности по договору в отсутствие нотариального согласия супруга не отказывает в ее проведении при том, что потенциально она является недействительной, а лишь вносит запись об отсутствии согласия (ч. 5 ст. 38 Закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Порядок действий
Супруг, не дававший согласие на продажу и узнавший о таковой, вправе обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения реализованной квартиры. Вместе с иском подать ходатайство о наложении обеспечительных мер для ареста спорного жилого помещения. Предварительно оплатив госпошлину и направив исковые заявления с приложениями другим участникам процесса: покупателям, продавшему супругу и Росреестру. Просить суд аннулировать сделку и передать квартиру обратно в собственность супругов. В случае удовлетворения иска второй супруг обязан будет возвратить полученные от продажи средства покупателям и возместить все убытки.
Результат по делу
Истребовав материалы дела из регистрационной палаты, если суд убедится, что согласия второго супруга на продажу квартиры не было, при соблюдении сроков исковой давности на обращение с иском, сделку аннулирует.
Статистика интересна
Несмотря на то, что по закону основания для признания договора недействительным стопроцентные, в судебной практике они отменяются не всегда. Суды учитывают различные обстоятельства для принятия и исключительных решений с сохранением договора в силе. Автор данной статьи лично отстаивал интересы покупателей квартиры, приобретенной без согласия мужа продавца, и сделка была признана законной.
