Исторически многие предприятия в крупных городах располагались в центральной части, что объяснялось, в первую очередь, соображениями логистики. Процесс урбанизации окраин еще не произошел, и предприятия строились в наиболее заселенных местах, куда людям удобнее всего было добираться из дома. С течением времени, однако, города все больше застраивались, и единственным способом развития мегаполисов стал редевелопмент, пространство для которого создает вывод промышленных предприятий на окраины. Посмотрим, какие сложности несет с собой этот процесс для всех заинтересованных сторон.
Размещение промышленных предприятий в центре города исторически являлось традицией не только в России, но и в Европе. Однако на решение о необходимости переезда пром. предприятий за городскую черту повлияли различные факторы.
В Европе доминировал рост спроса на недвижимость и соответственное удорожание земельных участков. В то же самое время в Советском Союзе земли было предостаточно и новые предприятия могли занять любой «лакомый кусочек» в городской черте. В результате в Петербурге мы имеем 40% центра, занятого «серым поясом», а в большей по размерам Москве 17% «ржавого».
Однако цветокодировка, к сожалению, проблему решить не поможет. Впервые о проблеме реорганизации промышленных зон заговорили в Москве в конце 90-х. Чиновники тогда предложили вынести все производства в Московскую, Смоленскую и другие соседние области. В 2003 году на улицах Москвы появилась новая социальная реклама, посвященная программе правительства Москвы по выводу предприятий. Детской рукой на плакате были нарисованы клеточки: в одних – деревья, в других – дымящиеся трубы, а еще несколько – пустые. И подпись: «Ваш ход!».
А вот куда и на какие деньги идти, никто не сказал. Но вектор обозначили. Во времена Юрия Лужкова из столицы было убрано около 200 промышленных зон. Однако освободившаяся земля сразу же шла под застройку жилья. Позднее власти столицы заявили, что перенос предприятий невыгоден, так как сопровождается негативным экономическим и социальным эффектом.
А зачем вообще переезжать?
Как бы то ни было, чем актуальнее вопрос дефицита территорий под застройку, тем острее звучит риторика властей относительно переезда предприятий. Переезд может быть спровоцирован различными причинами.
Внутренними. Рост мощности предприятия и невозможность реализации потенциала на старой территории, желание сократить издержки производства, переехав в место, где затраты на энергию и ремонт оборудования будут меньшими.
Внешние. Однако чаще всего предприятие вынуждено организовать переезд по инициативе власти, которая редко учитывает издержки и потери собственника.
Как происходит переезд?
Если территория предприятия находится в одних руках де-юре, то переезд может сложиться достаточно просто. Предприятие переезжает, а свою территорию развивает под новое строительство – либо своими силами, либо в рамках формата fee-development, привлекая девелопера, который освоит территорию и создаст денежную массу, необходимую для покрытия расходов на воссоздание производства вне центра города. Примером может служить переезд завода «Силовые машины» (подробнее об этом проекте читайте в другом материале на нашем канале)
Другой вариант — продажа земельного участка, на котором расположено производство. Нынешние реалии таковы, что стоимость земли вряд ли сможет компенсировать затраты на переезд. Наибольшую рентабельность территории обеспечивает жилая застройка, однако данный процесс зачастую таит в себе проблему изменения функционального назначения территории. Примером может стать ситуация, когда городские власти будут рассматривать освободившийся участок в качестве рекреационного пространства, которое не является самым инвестиционно-привлекательным форматом для девелоперов.
У каждого проекта есть своя предельная стоимость земли, за которую девелопер не перейдет. В качестве примера такого развития событий можно привести завод «Климов». Переезд предприятия с трех участков общей площадью 9,5 га был завершен еще в 2014 году. Под переезд промышленных мощностей был взят кредит у «Внешэкономбанка». Исторически многие предприятия в крупных городах располагались в центральной части, что объяснялось, в первую очередь, соображениями логистики. Процесс урбанизации окраин еще не произошел, и предприятия строились в наиболее заселенных местах, куда людям удобнее всего было добираться из дома.
Изначально предприятие планировало участвовать в застройке на уровне партнерства: завод обеспечивает новый проект землей, застройщик начинает строительство без стартовых вложений, а позже выкупает площадку. Территорией интересовался «Строительный трест». Однако на самом большом участке на Кантемировской улице по зонированию возможно исключительно строительство коммерческих объектов, учитывая то, что желаемую сумму (которая окупит сумму кредита) «Климов» получить с коммерции не сможет.
Помимо этого, последние поправки в ПЗЗ предполагают возможное понижение высотности застройки на 10 метров, что, соответственно, уменьшит на 25% площадь возможной застройки и ориентировочно снизит стоимость участка на 400 млн рублей. Этот диссонанс между желанием собственника территории окупить стоимость переезда предприятия и невыгодностью такой покупки для девелопера тормозит реализацию проекта с выгодным местоположением.
Нельзя не рассмотреть ситуацию и с другой точки зрения – девелопера, которому в большинстве случаев выгоднее снести промышленные здания и построить на их месте новые: многие предприятия находятся в ветхом состоянии и требуют капитального ремонта. Их реконструкция выходит в несколько раз дороже строительства зданий с нуля, но этого не всегда можно избежать.
Например, если среди зданий старого завода затесался архитектурный памятник, построенный в XIX веке или раньше, то КГИОП потребует сохранить архитектурный облик объекта даже при смене назначения. Известны случаи, когда участки с отличным местоположением простаивали годами из-за единственной пристройки, памятника промышленной архитектуры. Также проблемы могут возникнуть и с соседними строениями, если они ветхие или относятся к архитектурным памятникам. Масштабное строительство на участке может навредить таким постройкам.
В числе прочих минусов – изношенность инфраструктуры или перегруженность внешних инженерных сетей. Предположим лучшее. Наше предприятие изыскало средства для переезда и более-менее определилось с дальнейшей судьбой территории. Казалось бы, «куда ни кинь – все клин». Развитие промышленных предприятий зависит от грамотной работы различных групп игроков рынка. Вначале со стороны города должна быть проведена колоссальная подготовительная работа в определении того, какие территории должны остаться промышленными и какие производства должны быть там сохранены. И только после этого можно будет проводить переговоры с собственниками, помогать им с переездом, разработав соответствующий механизм и привлекать девелоперов. Государство должно наладить систему, в которой территорию будут получать исключительно те предприятия, которым она нужна, и будет исключен фактор рейдерства, когда вдруг оказывается, что производство неожиданно было ликвидировано.
Со стороны девелопера и собственника территории ключевым фактором должна стать действительно грамотная «точечная» концепция развития территории, основанная на всех параметрах, включая изношенность инфраструктуры, наличие защитных зон и характеристики конструкций. Тщательная работа по изучению территории и окружающей инфраструктуры таит в себе множество возможностей. Неизменным остается то, что выводить предприятия из центра городов необходимо – и не в последнюю очередь с точки зрения экологии. Современные возможности рекультивации и утилизации отходов позволяют нам привести запущенную территорию в соответствие с существующими стандартами, в то время как пространства на окраинах городов зачастую занимают полигоны и карьеры для сброса отходов, которые не полезнее для экологии, чем работающий по современным технологиям завод.
И ехать-то куда? Сложности с поиском нового места для старой промки.
1. Готовых площадок для переезда предприятий не так много. В отдельных случаях предприятию необходимо фактически «выйти в чистое поле» и начать создавать инфраструктуру. Это займет несколько лет на подготовку территории и потребует некоторую сумму к бюджету.
2. По статистике, при переезде предприятие неизбежно теряет до 30% персонала, который в большинстве случаев не замещается равно квалифицированными кадрами. Есть примеры, когда предприятие строило на территории жилье для своих сотрудников. Но это нагрузка на проект, которая не всегда приводит к желаемому эффекту и привлекает кадры, которые действительно нужны.
3. Против переезда предприятия за черту города могут возражать экологические организации и местные жители, ведь предприятие, даже если оно относится к 4 или 5 классу опасности, все равно создает дополнительную нагрузку на экосистему области. Особенно остро данная проблема стоит в Москве, где, по мнению многих, окраины — единственное, что еще поддерживает загрязненную атмосферу столицы.
4. Даже при переезде обычной семьи с одной квартиры на другую она обнаружит, что бабушкин стол не переживет переезда и развалится в процессе. Оборудование, установленное еще в советское время, не многим лучше. Его износ таков, что в большинстве случаев демонтажа оно не переживет. И это также нужно понимать и учитывать в бюджете проекта. В новый дом придется купить новую мебель, которая влетит в копеечку.
5. Процесс вывода предприятий тормозит и то, что некоторые заводы, которые собирались переезжать, находятся в процессе исполнения оборонного заказа, опоздать с которым ну никак нельзя.