Пандемия коронавируса и связанные с ней ограничения изменили мир. Почему будущее рынка недвижимости – за mixed-use объектами, созданными по принципу «город в городе», и как они помогут жить и работать в условиях любых ограничений, рассказывает Сергей Никешкин, партнер и главный архитектор бюро «Крупный план».
Новая реальность – новая архитектура
Mixed-use, или многофункциональный, проект – это все, сразу и в одном месте. В жилом комплексе подобного формата могут располагаться не только магазины, кафе и пункты услуг, но и офисы, образовательные, медицинские, спортивные, развлекательные центры, музеи, галереи, театры, библиотеки, скверы, сады. Состоятельность этой концепции подтвердил карантин.
Первые этажи жилых домов в крупных городах уже давно проектируют нежилыми и отдают под объекты стрит-ритейла. Концепция «все включено в одном месте» позволяет жителям реже куда-то выезжать, или не выезжать совсем. Девелоперы жилья идут дальше и уже закладывают в проекты новых жилых комплексов мини-коворкинги.
В Санкт-Петербурге по нашему проекту строят масштабный жилой комплекс New Time, где предусмотрены необходимые опции для удовлетворения насущных потребностей – от ритейла до общественных пространств. Мировая практика подтверждает, что масштабные жилые комплексы можно создать комфортными, с гармонией личного и публичного и востребованными сервисами.
В Нью-Йорке существует проект Hudson Yards с офисами, магазинами, рынком, школой, культурным центром, спортивными клубами, кафе и ресторанами, парками.
Комплекс Raffles City, построенный по проекту израильского архитектора Моше Сафди в китайском Чунцине, состоит из восьми небоскребов. На участке площадью 9,2 га расположены офисы, жилье, отель, большой торговый центр и благоустроенные общественные пространства. В горизонтальном небоскребе, лежащем на четырех из башен комплекса, – бассейн, сады, ресторан и смотровая площадка. Похожий проект реализован в Сингапуре.
Живи и работай
Ограничения, связанные с пандемией коронавируса, оставили работать из дома большую часть офисных специалистов. Около половины работодателей в России готовы сохранить полностью или частично режим «удаленки». Однако мало у кого из сотрудников получилось обустроить полноценный хоум-офис: не в каждой квартире есть изолированное от домочадцев пространство, а многие работники просто не умеют «настраиваться» дома. Выход – коворкинги. Но коворкинги, за которыми никуда не нужно ехать, а можно спуститься на несколько этажей или перейти в соседний дом.
Коворкинги изменятся: станут более просторными, позволят сохранять социальную дистанцию. Между рабочими столами установят защитные экраны, а встречи в общественных пространствах вроде кухни будут сведены к минимуму — владельцы заведений уберут общую посуду, кулеры и кофемашины. Скорее всего, ряд коворкинг-проектов предложат резидентам аренду своеобразного отдельного «кабинета» – пространства с рабочим столом и местом для переговоров, закрытого прозрачными экранами.
Покупай и лечись
Практически каждый многофункциональный проект теперь постарается заполучить в качестве арендатора медицинскую клинику. Причины те же – желание сохранить автономность и обеспечить любой сервис «под ключ» для резидентов объекта. Предпочтение будет отдано операторам, проводящим экспресс-тесты, анализы и компьютерные исследования.
Впрочем, наличие в жилом доме или бизнес-центре «своей» стоматологии также станет плюсом. Жителям никуда не нужно ехать и, скорее всего, никто не приедет «из чужих», – контакты и риски сводятся к минимуму.
Страхи, связанные с пандемией, сохранятся надолго, а люди продолжат покупать онлайн с бесконтактной доставкой или в магазинах «у дома» и «у офиса». Последние уже меняются под тенденции: вводят формат «закажи и забери», предлагают приходить за заказом с отдельного входа, устанавливают «камеры хранения продуктов». Тренды продолжат влиять на объекты коммерческой и жилой недвижимости: многофункциональные объекты с одним магазином шаговой доступности или вовсе без него, пригласят двух и более арендаторов формата.
Еда у дома
Ресторанный сегмент наиболее пострадал в результате коронакризиса. После снятия ограничительных мер в Москве не открылось около 5% заведений, а доля общественного питания в структуре арендаторов помещений стрит-ритейла на пешеходных улицах сократилась до 48%. Преодолевшие кризис заведения столкнулись с новыми требования со стороны санэпидслужб, что влияет на потенциальную прибыль, и оттоком клиентов, часть которых потеряла (потеряет) в доходах, а часть – избегает общественных мест.
На этом фоне клиенты подсознательно будут больше доверять «своим» заведениям, расположенным в многофункциональных объектах.
Новые функции
В сторону многофункциональности пойдут и другие объекты: в торговых центрах начнут открывать площадки для работы и апартаменты, а в бизнес-центрах – торговые галереи и пункты выдачи. Если раньше каждый объект имел якорную функцию (торговый центр, развлекательный центр, бизнес-центр, апарт-проект), а другие функции были «вспомогательными», то теперь упор сделают на «все в одном месте и наилучшего качества». Это значит, что продуктовый магазин в бизнес-центре должен не уступать такому же в торговом центре или стрит-ритейле, а коворкинг в апартаментах – коворкингу в высококлассном бизнес-центре.
Дом культуры и отдыха
Mixed-use – это еще и оздоровление городского пространства. Часто проекты такого формата появляются в ходе редевелопмента потерявших функциональность территорий, например, бывших заводов. Их наполняют жильем, офисами, торговыми точками, выставочными пространствами, лекториями, библиотеками и театрами.
Запрос общества на такие проекты высок: они становятся новыми точками притяжения для всех. Например, проект торгового комплекса Coal Drops Yard в Лондоне создавался на основе угольных складов, построенных в викторианскую эпоху. Архитекторы Heatherwick Studio соединили реконструированные здания изогнутой крышей. В исторических зданиях на двух уровнях расположены рестораны и магазины, а площадь под крышей стала смысловым и композиционным центром объекта. В итоге город получил новое общественное пространство.
Или – абсолютный победитель премии World architecture festival 2019, архитектурного «Оскара», – публичная библиотека LocHal в голландском Тилбурге, построенная в здании бывшего паровозного депо. Здание с высоким потолком, опирающимся на огромные стальные столбы, перестроили в библиотечный комплекс с кафе, коворкингами, площадками для общения и проведения мероприятий.
Эталонный пример — преобразование территории лондонской электростанции Battersea. В кластер формата mixed use скомбинированы жилье, места отдыха, офисы, рестораны, магазины, парки и культурные пространства.
В подобных многофункциональных комплексах помимо прочего проектируют внутренние дворики, открытые площадки на различных уровнях и крышах. В зависимости от климата это могут быть озелененные террасы, спортивные площадки и даже компактные парки или сады. Такая организация пространства позволяет жителям гулять на свежем воздухе и поддерживать физическую форму, соблюдая социальную дистанцию.
Прогулки на дистанции
Проектирование и строительство многофункциональных объектов – особое направление в девелопменте, требующее комплексной экспертизы, но главное – умения понимать потребности города. Например, одной из ключевых ошибок первых МФК в России, как «Москва-Сити», стало пренебрежение пространствами между зданиями, отсутствие благоустройства и озеленения.
Сегодня в многофункциональных объектах повышенное внимание уделено общественным пространствам. При недостатке площадей проектировщики превращают кровли, террасы, зоны стилобата в зеленые оазисы и комфортные зоны отдыха. Востребованными станут и променады – резиденты домов и офисов, имеющие собственные места для прогулок, как никто оценили их во время ограничений, связанных с пандемией. Закрытые дворы позволяют гулять, практически не выходя во «внешний мир».
В новые проекты вернутся балконы, про преимущества которых во время изоляции вспомнили все – особенно те, у кого балконов нет. Кроме того, теперь необходимо проектировать здания, разделяя потоки внутри объекта. Коммерческие, общественные и жилые пространства должны стать, с одной стороны, «городом в городе», с другой – дать людям возможность максимально изолироваться друг от друга.