Мой друг Герман, получивший в наследство от бабушки 1,81 млн рублей и мечтавший зарабатывать на сдаче недвижимости в аренду, долго и дотошно разбирался в нюансах бизнеса рантье. Он никак не мог определиться, что ему покупать для сдачи в аренду — квартиру или апартаменты? Наконец, бабушкин внук решил, что достаточно подкован в вопросе. Рассказываем о его выводах.
Всю зиму Герман звонил в банки, встречался с риелторами, посещал офисы застройщиков. И тщательно фиксировал плюсы и минусы квартир и апартаментов, которые отмечали эксперты, консультировавшие его. Только на время карантинных ограничений, связанных с коронавирусом, Герман прервал свои исследования. Но вот рынок вновь оживился, даже полностью восстановился, и наследник решил подвести итог изысканий.
К его удивлению, когда он стал подсчитывать, у какого варианта накопилось больше плюсов, а у какого — минусов, выяснилось, что он поставил их почти поровну! Очевидного перевеса в пользу того или иного варианта не было.
Наследник вновь пробежал глазами листок со своими пометками.
Ну да, так и есть! Прописаться на постоянной основе в апарте нельзя, зато кадастровая стоимость юнитов ниже, чем у квартир, значит, налог будет ниже. Квартиры дороже при покупке, но их эксплуатация дешевле, чем у юнитов. Выбор квартир в новостройках больше, однако качество управления и обслуживания апарт-отелями в целом лучше, чем у жилых домов.
Как же быть, если нет очевидного перевеса ни в чью пользу?
«Может быть, что-то изменилось за время карантина? — предположил наследник. — Это могло бы помочь мне определиться с выбором».
Сверив все пункты, он выяснил, что существенные изменения произошли в ипотечном кредитовании. Правительство РФ запустило программу льготного кредитования. Срок ее действия ограничен — до конца 2020 года. По программе в Петербурге можно купить квартиру в новостройке, если сумма кредита будет не выше 8 млн рублей, а первоначальный взнос — от 20%. У разных банков условия отличаются. Например, Сбербанк предлагает кредиты на новостройки со ставками от 2,1%. А для семей с детьми — от 1,2%.
«А не обзавестись ли малышами?» — задумался было Герман. Но решил пока не спешить с такими серьезными изменениями и ограничиться квартирой.
К тому же он выяснил, что некоторые застройщики совместно с банками запустили ипотечные кредиты на специальных условиях — от 0,5% годовых в первые несколько лет погашения кредита. Такие программы действуют в дополнение к ипотеке с господдержкой. «До конца года точно не успею родить детей, а вот сэкономить на выплатах в первые годы — очень интересная идея», — рассудил наследник. Ведь зимой он рассчитывал взять кредит под 9,5-10%.
А теперь можно очень существенно сэкономить на выплате процентов, а значит, приобрести недвижимость немного дороже, чем он планировал!
Однако выяснилось, что эти условия действуют только для жилых новостроек. То есть на апартаменты, которые по закону считаются коммерческой недвижимостью, столь низкие ставки не распространяются. Правда, и на приобретение апартаментов ставки сильно снизились. Скажем, в комплексе VALO, где он в свое время присмотрел однокомнатный юнит, можно купить недвижимость в кредит от Дом.рф со ставкой от 4,5% годовых. Но все же ипотека на квартиры несравненно выгоднее.
Это определило выбор Германа! Как ни жалко было ему расставаться с мечтой стать отельером, приобретя юнит в апарт-отеле, но выгода по кредиту перевесила.
И наследник принялся собирать документы на получение кредита и покупку квартиры в новостройке. А мы не бросаем его на произвол судьбы и продолжим следить за развитием бизнеса начинающего рантье.