В недавнем решении ВС подтвердил тренд на защиту права собственности и устойчивость договора, в результате которого это право возникло. Правда, как обычно, есть нюансы.
Когда мои клиенты, приобретшие в браке недвижимость, зарегистрированную на имя второго супруга, говорили мне, что их не волнует, что в бумаге на собственность не на их имя - всё же куплено в браке, значит общее, я пыталась им объяснить правовые последствия этого распространенного заблуждения.
Последствия заключаются в том, что согласно нашим законам, право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации.
Нет регистрации – нет права. И в случае расторжения брака выход только один – обратиться в суд с иском о выделе супружеской доли и признании права собственности на 1\2 доли недвижимого имущества. И это все.
Верховный суд пошел еще дальше. Отменяя решение суда, которым сделка по продаже недвижимости бывшим супругом без согласия жены (истицы) была признана недействительной, судьи объяснили, что нормы Семейного кодекса, в соответствии с которыми на сделку по продаже дома с участком земли (как и на любое другое недвижимое имущество) требуется нотариально заверенное согласие второго супруга, действуют только в том случае, если речь идет о супругах.
После расторжения брака СК РФ отдыхает.
Законным режимом имущества, приобретённого в период брака, становится режим общей собственности, на который распространяются только нормы Гражданского кодекса. А в соответствии с этими нормами, при реализации имущества тем из бывших супругов, на чье имя было зарегистрировано право собственности, сделка может быть признана недействительной и стороны приведены в первоначальное состояние только в том случае, если покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия бывшего супруга на сделку.
Рассмотрим реальную ситуацию. Бывший муж, на имя которого зарегистрирована недвижимость, после развода собирается ее продать. Потенциальный покупатель (не родственник, не близкий знакомый) запрашивает выписку из ЕГРН и видит, что в графе «собственник» имя продавца. В графе «обременения» - прочерк. И что мешает ему заключить сделку?! Правильно, ничего.
Наивная бывшая жена, из когорты верящих, что «все, что куплено в браке, то наше, общее», случайно узнает про продажу (так, собственно, и случилось в деле, рассмотренном ВС) идет в суд, который ей объяснит, что единственное, на что она может претендовать – половина денег, вырученных бывшим от сделки. Всем понятно, что бегать за этой суммой можно долго. Проводя аналогию закона, думаю, что и продажа доли в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью, предполагающая наличие нотариально удостоверенного согласия супруга, за пределами брака необходимость такого согласия утрачивает, по тем же причинам.
А что надо делать в таких случаях, чтобы остаться с недвижимостью, а не с бумагой, в которой написано сколько вам должен бывший супруг? Лучший способ обезопасить себя - покупать все в долях. Сразу же, пополам. Если идет бракоразводный процесс, заявляйте требования о разделе имущества и добивайтесь, чтобы суд разрешил этот вопрос одновременно с вопросом о расторжении брака.
Некоторая сложность в том, что расторгает брак мировой суд, а делит имущество – районный (городской). В этом случае можно подать заявление в Росреестр (через МФЦ) о своих правопритязаниях на объект и намерении обратиться в суд. Росреестр сразу же сделает отметку в реестре (на месяц), потенциальный покупатель будет уведомлен о вашем несогласии. Тем, кому жалко деньги тратить на госпошлину за выдел доли в суде (не говоря уже о расходах на юриста) стоит напомнить старую поговорку о скупых, которые платят дважды.
