Что нужно чтобы уехать из России «с концами»
В условиях закрытых границ те, кто может позволить себе большее, все чаще задумываются о приобретении зарубежного гражданства или хотя бы вида на жительство. Георгий Качмазов, управляющий партнер компании Tranio, международного брокера недвижимости, рассказал «Компании» о тенденциях спроса на этом рынке и пояснил, почему уехать из России «с концами» на самом деле можно гораздо дешевле, чем покупать «золотые» визы и паспорта, необходимые для выезда «на всякий случай».
— Как пандемия повлияла на рынок зарубежной недвижимости? Куда качнулись цены, изменились ли тренды в поведении наших соотечественников на заграничных рынках?
— Цены на жилую недвижимость в Европе не упали. Это связано с тем, что страны ЕС поддерживают свои рынки большим количеством дешевой ликвидности. Ставки по ипотечным кредитам и стоимость заемных денег продолжают снижаться, а это является определяющим фактором стабилизации стоимости жилья. Это фондирование, скорее всего, приведет к тому, что большинство объектов жилой недвижимости не подешевеет, а даже подорожает. В некоторых сегментах возможна коррекция: например, коммерческая недвижимость может пострадать от пандемии. Это в первую очередь отели и офисы. Статистика по второму кварталу США показывает падение примерно на 10 % в абсолютном выражении год к году и на 30 % в относительном выражении. Предположу, что сохранится тренд, который наблюдался и раньше. Россияне будут меньше и аккуратнее покупать жилую курортную недвижимость, больше и активнее инвестировать в доходную.
— Считается, что зарубежная недвижимость покупается для того, чтобы с ее помощью получить паспорт государства, на территории которого она находится («золотой паспорт». — «Ко»), или вид на жительство (ВНЖ). Так ли это?
— Да, мы видим рост спроса на зарубежные паспорта и ВНЖ, которые можно получить через покупку недвижимости. Люди увидели, что эти документы дают больше возможностей выезжать за рубеж, и стали активнее участвовать в программах по их получению.
Надо учитывать, что все эти программы очень индивидуальны и покупателю надо осознавать, для чего ему все это нужно. Каким он видит свое будущее на пятилетнем горизонте? Где он физически будет жить? Каковы источники его дохода? У состоятельных покупателей обычно есть свой бизнес, который может находиться как в России, так и за ее пределами. От совокупности этих параметров и того, как они будут выглядеть в будущем, зависят те решения, которые человеку больше всего подходят.
— Какие здесь могут быть подводные камни?
В первую очередь — налоги. Эффективность государственного контроля за доходами населения постоянно растет. Это и отмена банковской тайны, и мониторинг транзакций. Если ты становишься обладателем грин-карты США, а это можно сделать в обмен на инвестиции 500 тыс. $, ты автоматически становишься налоговым резидентом этой страны, независимо от того, где физически живешь. То есть сам факт обладания грин-картой делает тебя американским «налоговым рабом». Аналогичные налоговые риски присутствуют и в других программах.
Но есть программы, в которых нет таких рисков. Выбор всегда остается. Существуют, конечно, шаблонные решения. Например, популярный вариант — это кипрский паспорт. Но он дорого стоит: чтобы его получить, нужно инвестировать около 3 млн € в недвижимость страны.
— Такими деньгами располагают далеко не все желающие обосноваться за границей. Существуют более дешевые сценарии?
— Конечно, но они обычно связаны с видами на жительство, а не с паспортами. Паспорт, гражданство, как правило, передается по наследству. ВНЖ чаще всего имеет срок действия. Например, он закончится, если вы продадите приобретенную недвижимость, и его нельзя передать по наследству. По сути это долгосрочные визы, которые не дают права на работу и права находиться на территории другой страны дольше 183 дней. То есть, получив «золотую визу» одной страны, нельзя постоянно жить в другой. Несмотря на эти ограничения, популярность «золотых виз» растет, наиболее востребованными являются программы в Испании, Португалии, Греции и Латвии. Их стоимость различается и составляет 250–500 тыс. €.
Альтернатив перечисленным странам не очень много. Например, можно купить недвижимость на островах Карибского бассейна — в федерации Сент-Китс и Невис, на Гренаде или в государстве Антигуа и Барбуда. Все эти страны входят в возглавляемое Великобританией Содружество наций и выдают свои паспорта за инвестиции, которые сейчас составляют 150–200 тыс. $. Они тоже являются по сути визами во многие страны мира. С их паспортами можно спокойно отправляться не только в Великобританию, но и в страны ЕС, Канаду и США. И их преимущество в нынешней ситуации — с ними можно выезжать из России в те страны, в которые закрыт доступ с российскими паспортами.
Не очень понятна история с покупкой паспорта Черногории, минимальный порог инвестиций в которую составляет 250 тыс. $. Эта страна не входит в ЕС, и пока этого не произойдет, ее паспорт не особо эффективен для поездок в другие страны. Вступление Черногории в Евросоюз, возможно, произойдет в 2025 году.
— В чем отличие покупателей паспортов и ВНЖ?
— Желающие их получить отличаются не тем, каким документом они хотят обзавестись, а поведенческой моделью. Существует две категории. Первая — это люди, которые реально хотят уехать из России и постоянно жить за ее пределами, вторая — те, кто остаются в России и зарабатывают здесь деньги, но про запас хотят иметь гражданство или вид на жительство в другой стране. Первым все эти инвестиционные программы вообще не нужны. Существуют эффективные альтернативные способы получения вида на жительство, права на долгосрочное пребывание, иногда даже права на работу без траты полумиллиона долларов.
Принимающие страны обычно не очень хотят, чтобы к ним надолго приезжали иностранцы, которым нужно предоставлять работу, бесплатное медицинское обслуживание и обучение детей. Но все меняется, если ты показываешь властям Испании, Португалии или Греции, что у тебя на счету есть относительно небольшая сумма, от 20 тыс. €, есть, где жить, например снята квартира, и нет притязаний на работу. Должны быть соблюдены некоторые технические параметры: отсутствие судимости, информации о криминальном прошлом. Если все эти параметры выполняются, то все эти страны примут тебя без каких-либо дорогостоящих «золотых виз».
Если же человек хочет иметь свободу передвижений, но собирается оставаться в России, то ему придется покупать недвижимость, чтобы получить паспорт или вид на жительство.
— В условиях ограничения передвижений рискованно ли дистанционно покупать недвижимость, основываясь на видеотрансляции или фотографиях, предоставленных риелтором?
— Относительно безопасно покупать квартиру в новостройке, если покупатель разбирается в локации, понимает, где и что находится, каково окружение объекта. Сложно представить себе риски такой покупки, которые могут привести к потере капитала. Понятно, что все должно делаться с соблюдением всех процедур и через нотариуса. Застройщик обычно предоставляет пятилетнюю гарантию на такую недвижимость. Что касается вторичного жилья, лучше все-таки посмотреть на объект самому.
— В последнее время всё чаще пишут о сквоттерах, которые захватывают недвижимость тех владельцев, которые по причине пандемии не могли в нее попасть: не было авиасообщения, границы были закрыты. Якобы, выселить их в той же Испании крайне проблематично.
— Это очень сильно надуманная проблема, которой уделяется внимание, абсолютно не пропорциональное тому, что происходит на самом деле. Что касается растиражированных сообщений о сквоттерстве в Испании, у читателя создается ощущение, что у человека есть квартира и он ей по какой-то причине в данный момент не пользуется. Туда заселяются беженцы из Африки или Азии, и их оттуда невозможно выгнать. Это абсолютная ересь, конечно же, такие действия — уголовно наказуемое деяние.
На практике происходит следующее. Человек покупает квартиру, у него есть соседи, риелтор, который за ней присматривает, чтобы ее никто не обворовал и с ней ничего не случилось. Как только тот, кто присматривает за недвижимостью, видит, что в нее въехали какие-то чужаки, он вызывает полицию и незваных гостей выдворяют. История со сквоттерством — это история про какого-то обанкротившегося девелопера: построенная им недвижимость стоит бесхозной многие годы, у объекта нет охраны, туда кто-то влез и прожил там полгода или год. И когда сквоттеров начинают оттуда вытаскивать, начинается медийная волна — бедные беженцы, им негде жить, а их выкидывают на улицу.
Во всех странах, в том числе и в России, существуют законы, по которым человек, который долгое время пользуется ничейной недвижимостью, ремонтирует ее, оплачивает коммунальные услуги, имеет на нее право. То есть, если человек купил недорогой коттедж, забыл про него на 10 лет, все заросло сорняками и пылью, а туда кто-то вселился и прожил несколько лет, занимался благоустройством и проводил необходимые платежи, он может претендовать на эту недвижимость. Я немного утрирую позицию обеих сторон, но такой вариант вполне возможен.