Тем, кто задумывается о покупке своей квартиры, рано или поздно придется столкнуться с фундаментальным вопросом: что же лучше выбрать — надежное вторичное жилье или современную новостройку? Вместе с экспертом мы выяснили нюансы, плюсы и минусы, которые важно знать, прежде чем принимать решение о покупке.
Светлана Киреева, управляющий партнер одного из офисов МИЭЛЬ, г. Москва
Те, кто выбирают квартиру в новостройке, основываются на том, что:
- выгодная стоимость жилья на этапе застройки;
- существуют уникальные ипотечные программы с выгодными условиями именно для новостроя;
- чистая история жилья, поэтому нет риска, что прежний владелец обанкротится и сделка будет оспорена или объявятся наследники;
- новые инженерные системы и коммуникации;
- хорошая планировка, современные строительные материалы.
Покупатели вторички приводят свои аргументы:
- вторичное жилье всегда расположено в районах с устоявшейся инфраструктурой: перед покупкой легко оценить территориальную доступность детского сада, школы, поликлиники;
- квартира уже построена и отремонтирована, в отличие от новостроек с черновой отделкой, где нужно ждать усадки дома, чтобы качественно сделать ремонт;
- в старом фонде любители могут отыскать весьма интересные варианты планировок с высокими потолками.
Что может пойти не так в том и другом вариантах
При покупке вторички существует вероятность, что продавец вдруг станет банкротом, арбитражный управляющий (который занимается банкротством физлиц) будет подавать иск об оспаривании сделок за последние три года. Суду по каким-то причинам эта сделка с квартирой может показаться подозрительной — и он ее отменит.
Еще иногда продавцы занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи, хотя по факту просят за квартиру больше, иногда в два раза. Это делается для того, чтобы заплатить налог поменьше.
В квартирах на вторичном рынке могут быть недостатки, которые скрываются за косметическим ремонтом и не видны невооруженным глазом.
Главная проблема, которая может произойти с новостройками, — замораживание строительства или перенос сроков сдачи. Эти возможные риски не страшны, если покупается уже готовая квартира. Хотя на стадии котлована покупать новострой гораздо выгоднее, если у собственника уже есть жилье.
Как обезопасить себя от проблем при покупке новостройки: чек-лист
- Проверьте репутацию застройщика. Это должно быть юридическое лицо с многолетней историей и большим количеством успешно сданных объектов, а не фирма-однодневка.
- Изучите документацию: разрешение на строительство и проектную декларацию. Например, есть ли вообще это разрешение или вам предлагают приобрести самострой? Если по проектной декларации дом 15-этажный, а у вас на глазах растет уже 17-ый этаж, то явно будут проблемы с вводом в эксплуатацию.
- Ознакомьтесь с договором страхования ответственности застройщика на случай банкротства. В соответствии с требованиями закона, ответственность застройщика обязательно страхуется.
- Внимательно отнеситесь к составлению договора долевого участия. В идеале следует пригласить для этой процедуры профессионального юриста, который обратит внимание на все нюансы.
Законодательство защищает интересы дольщиков: в случае нарушения сроков сдачи для застройщика предусмотрены санкции. Согласно закону о долевом строительстве, при нарушении застройщиком обязательств можно взыскать с него неустойку и штраф в 50 % взыскиваемых сумм, а также компенсацию за моральный вред.
Но в период действия режима повышенной готовности в связи с распространением коронавирусной инфекции, правительство издало Постановление № 423, по которому застройщикам не будет начисляться неустойка с 3 апреля по 31 декабря 2020 года. После истечения этого срока и до его начала действуют общие правила об ответственности застройщика. Эти суммы взыскиваются в судебном порядке.
Конечно, наихудший вариант развития событий — банкротство застройщика и затягивание сроков — происходит не так часто. Но если подойти к покупке квартиры грамотно, то все возможные риски в отношении как новостройки, так и вторички можно свести практически к нулю.
Вы можете подобрать свою ипотечную программу и рассчитать условия на сайте Газпромбанка. Там же можно найти квартиру в аккредитованных новостройках. Это означает, что у застройщиков надежная деловая репутация.
Своим опытом и видением поделился блогер, который сам не так давно взял квартиру в ипотеку.
Автор канала «Молодой ипотечник»
Что лучше брать сейчас? Новостройку или вторичку?
Свою квартиру я оформил в ипотеку в октябре 2018 года — как раз перед повышением ключевой ставки ЦБ РФ. Под льготные программы я не попадал, но получил скидки от застройщика за 100-процентную оплату (транш от банка) и как иногородний покупатель.
В нынешних условиях мы видим следующее: спрос на новостройки растет из-за программы «Господдержка 2020», по которой дается ставка в 6,1 %. Плюс еще некоторые объекты формально попадают под сельскую ипотеку — 2,7 %. Такое, например, наблюдается в Ленобласти.
Банки в таких программах опираются на субсидии из федерального бюджета, иначе все это становится очень невыгодным.
По вторичному рынку. Мы наблюдаем как раз снижение активности — так говорят цифры и заголовки новостей в крупных источниках. Плюс мы видим уменьшение цен за квадратный метр в сегментах «комфорт» и «эконом» — если честно, такое деление весьма условно. Например, жилой комплекс может стоять далеко-далеко от метро, но входные группы в мраморе, лифт Otis, авторский дизайн пространств во дворе. По критериям транспортной доступности — «эконом», по факту — «комфорт».
Что же лучше?
Тут все зависит от цели. Если ваша цель — как можно меньше расходов, то — новостройка с чистовой отделкой. Из-за сниженной ставки вы расплатитесь с кредитом быстрее: меньше выплат по страховкам и документам.
Помним про налоговые вычеты — имущественный и на проценты, плюс нужно мониторить, какие скидки застройщик может предоставлять: так можно будет снизить тело кредита.
Со вторичкой такие фокусы не пройдут. Средняя ставка сейчас — 8,5 %. О скидках придется договариваться с продавцом, если получится. Есть риск познакомиться с дальним родственником бывшего собственника. Только у вторички есть огромное преимущество: можно взять сразу обустроенную квартиру — никаких расходов на мебель и монтаж стиралки. Поэтому, если ваша цель «заплатить и сразу въехать», то берите вторичку.
А еще недавно мы подробно рассказывали о плюсах ипотечного кредита в кризис.
Уже думаете об ипотеке или считаете, что сейчас это опасное решение? Пишите в комментариях свое мнение.