Как стать рантье?

Кто такой рантье
Рантье – это человек, живущий за счет ренты (слово, собственно, и произошло от франц. «rente» — рента) – регулярно получаемого дохода со своего вложенного капитала. Часто рантье рассматривается как человек, владеющий преимущественно объектами недвижимости, однако, это сужает смысл понятия.

Способами вложений денежного капитала (финансовыми инструментами) могут выступать:

• недвижимость или земля
• ценные бумаги (преимущественно, акции и облигации, в том числе в виде паев ПИФов),
• банковские вклады,
• бизнес,
• доход, получаемый с: авторских прав, гонораров.

Получается, что каждый рантье это инвестор, т.е. человек, разбирающийся в вопросах инвестирования, но не каждый инвестор рантье? Почему? Да потому что рантье – это образ жизни.

Представьте, что деньги работают на вас, а не вы на деньги. Как в этом случае поменяется ваше мировоззрение? Любой человек способен быстро стать инвестором, но не каждый — рантье.

Рантье – это человек, который живет на пассивный доход и он в принципе может ничем больше не заниматься. Пассивный доход инвестора, особенно миноритарного акционера, может быть ниже необходимого для поддержания его комфортных жизненных условий уровня, поэтому ему приходится прибегать к иным источникам заработка, например, ходить на работу или работать на себя. Другая отличительная черта в том, что они могут не заниматься управлением своими активами непосредственно сами. Как правило, профессиональный рантье нанимает на работу грамотного управляющего, который заведует его активами. Доходы рантье Доходы у людей подобной профессии изменяются каждый месяц, хотя, как правило, незначительно. На величине заработка могут сказаться такие факторы, как:

• состояние рынка недвижимости,
• ситуация на фондовом рынке,
• степень рентабельности бизнеса,
• общая экономическая ситуация в стране.

Как стать рантье?
Для того чтобы стать рантье, Вам, по меньшей мере, необходимы знания финансовой грамотности, хотя бы на первичном уровне. Обычные люди, чтобы стать рантье тратили годы на то, чтобы изменить свой образ жизни и заставить деньги работать на себя. Как начинающий инвестор, вы должны иметь представление о том, куда вложить деньги с наибольшей отдачей. Например, что выбрать лучше: недвижимость, ценные бумаги или драгоценные металлы, а может быть все вместе в равных пропорциях? Вы должны знать, к примеру, что такое инвестиционные монеты, как купить акции, разбираться в базовых вещах вроде фондовых индексов (ММВБ или РТС) и т.п. и т.д.

Все начинается с малого. Заведите себе небольшой источник дополнительного пассивного дохода, и увеличивайте его каждый месяц по мере возможности. Научитесь грамотно распоряжаться деньгами, к примеру, экономить на коммунальных услугах, не брать потребительских кредитов без крайней необходимости и т.п. Вариантов сейчас предостаточно, можно начинать с самых малых сумм вроде 1000 рублей. Можно даже инвестировать в Интернет проекты и получать сверхвысокие проценты. Разберем более подробно вопрос сдачи квартиры. Для начала нужно подготовить квартиру к аренде.

Первое, что нужно сделать – вывезти все личные вещи.

Второе – сделать косметический ремонт, ведь «свежая» квартира сдастся быстрее и дороже.

Третье – нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую. Быстрее сдается квартира визуально полупустая. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной – диван, кресло, журнальный стол, комод, обеденный столик, стулья. В спальне – удобная двухспальняя кровать, платяной шкаф, тумбочки. Если квартира трехкомнатная, во второй спальне тоже должна быть кровать одно- или полутораспальная и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам, все должно сверкать чистотой и быть исправным.
Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно. А вот наличие микроволновой печи, электрочайника и другой бытовой техники скорее необязательное условие: арендатор решает этот вопрос по своему усмотрению. Кондиционер – дополнительное преимущество, если, конечно это не элитное жилье. С учетом того, что жара у нас длится недолго, многие не обращают внимания на его отсутствие.

Почти все арендаторы хотят, чтобы в квартире был интернет. Но на практике провайдер, с которым есть договор, может не устроить жильцов. И они могут захотеть сами подключиться к более качественной беспроводной связи. Так что если в квартире интернета нет, спешить с выбором провайдера не стоит.
Пятый пункт – подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности – требование любого арендатора, который поселится в квартире. Также нужно подготовить документы о собственности на квартиру – наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо. В последнем случае на руках должна быть доверенность на право заключения договора третьим лицом.
Как лучше всего сдать квартиру?
Если Вы решились сдавать жилье внаем, то есть два способа поиска потенциальных жильцов. Вы можете либо обратиться за помощью к риелтору, либо искать самостоятельно. Оба способа имеют как свои недостатки, так и свои достоинства.

При самостоятельном поиске Вам не придется выплачивать вознаграждение риэлтору. Однако риэлтерские компании довольно часто требуют вознаграждения с арендатора, а не с хозяина. Еще один немаловажный плюс – сделку при самостоятельном поиске квартирантов можно не документировать, это позволит избежать выплаты налогов. Сумма налогов от сдачи жилья внаем согласно Налоговому кодексу составляет 13 процентов.

Из минусов самостоятельного поиска жилья стоит отметить, что он требует немало сил и времени, ведь найти того, кто будет удовлетворять всем Вашим требованиям достаточно нелегко. Порой у самостоятельного поиска нет альтернатив - если Вы сдаете жилье, не обладая всеми необходимыми документами на предлагаемую собственность.

При самостоятельной сдаче необходимо написать объявление и разместить его на специализированном ресурсе. В настоящее время львиная доля объявлений о сдаче квартир размещается на электронных носителях, а не на бумаге. Это и проще, и удобнее. Но прежде чем разместить объявление, его нужно грамотно составить. И здесь есть свои тонкости. В начале текста следует назвать целевую аудиторию, на которую оно рассчитано. Например, квартира для молодой семьи с ребенком или квартира для холостяка, небольшая квартира для двух студенток. Эта информация поможет избежать «лишних» звонков. Текст объявления лучше написать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества. Если поблизости есть метро, так и напишите – «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона – «квартира рядом с парком». В тексте укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться отвечает ли она их требованиям. Если в квартире установлены новые стеклопакеты, нужно обратить внимание и на них, равно как и упомянуть о наличии кондиционера. Нужно коротко рассказать о меблировке и бытовых приборах. Также необходимо прописать ваши требования. Например, что в квартире не могут проживать животные, запрещено курить. Важно указать на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор. Вместе с объявлением нужно загрузить фотографии квартиры. Желательно сделать их в ракурсе, чтобы сохранился реальный масштаб. Уловки типа «сфотографирую так, чтобы комната казалась больше», вряд ли пройдет, так как при просмотре все станет на свои места. Желательно фото делать в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер – лучше. Загружать огромное количество фотографий вряд ли стоит. Главное показать все комнаты, если их несколько, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий – около 10. Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире. В случае если Вы решите обратиться в риэлтерскую компанию, то беспокоиться о поиске и подборе потенциальных жильцов Вам больше не придется. Все эти заботы риэлтерская компания берет на себя. Советуем обращаться в то агентство недвижимости, которое давно зарекомендовало себя на рынке найма и сдачи жилья. Сотрудники агентства не ограничатся лишь поиском подходящего квартиранта, также они проконтролируют правильность оформления сделки, дадут юридическую консультацию по составлению договора найма. Рынок аренды жилья - исключительно сер. По моему впечатлению, ситуация, когда арендодатель сам подает объявление и к нему обращается непосредственно потенциальный арендатор - крайне маловероятна. Во всяком случае, в больших городах. На всех досках объявлений - полно «фейковых», чья задача свести арендатора с агентом. И уже агент выступает посредником при поиске, получая при этом свой процент. В этом есть плюс: вы реже звоните и вам реже звонят, главное - грамотный агент и правильная постановка задачи поиска. Но есть и минусы: агент получает прибыть со сделки. Ему безразлично кого и с кем он свел. Он легко скроет важную для обеих сторон информацию, лишь бы сделка состоялась. Не верьте агенту, лично (при встрече или просмотре квартиры) перепроверяйте все то, что он сообщил вам о потенциальных жильцах. Прекращайте работу с данным конкретным агентом, как только поймали его на лукавстве. Кто-то успел загреметь в заголовки новостей. А кто-то, что для нас важнее - засветиться в решениях суда, например о взыскании задолженности. Итак, агент описал вам жильцов, как замечательных и хороших людей. Вы не видите подвоха и договариваетесь встретиться на показе/просмотре квартиры. Если вы сдаете квартиру семейной паре - попросите, чтобы они приехали вдвоем. Попросите документы у каждого. С помощью Интернет-ресурсов проверьте информацию по будущим жильцам. Если стесняетесь делать это в их присутствии - позвоните жене/маме/брату/другу, продиктуйте ФИО и попросите у них выяснить, что это за люди. Либо, к примеру, договоритесь встретиться через 1 час в кафе для заключения договора и за это время узнайте про жильцов как можно больше.Обязательно сфотографируйте документы арендатора и самого арендатора. Это поможет, например, при обращении в полицию. Да и в любых других случаях, когда Вам необходимо будет доказать, что вы сдаете или сдавали квартиру данному конкретному (вдруг исчезнувшему) человеку. Если вы сдаете квартиру семье - сфотографируйте супругов и их документы. Фото в жизни может отличаться от фото в паспорте. Обязательно пропишите в договоре всех членов семьи, как имеющих право проживания в помещении. Это хоть немного, но застрахует от "внезапно приехавшей на полгода тети, брата, друга или подруги детства" и других личностей, которые вдруг захотят поселиться с или вместо заключивших договор.

Также сравните подписи в договоре и в паспорте. Убережет от жуликов, которые потом будут говорить, что «договор мы не подписывали и вообще не при делах». Если заметили, что человек поставил в документе подпись, отличную от той, которая в паспорте, рвите договор и не соглашайтесь на сделку. Берите депозит, не допускайте проживания за счет депозита. Обязательно проговорите и пропишите в договоре условия, при которых депозит не идет в счет последнего месяца аренды. Да, обстоятельства бывают разные, но депозит - ваш последний аргумент. Вот вы согласились на аренду последнего месяца за счет депозита. Жильцы пожили 20-25 дней, вдруг пропали, приезжаете на квартиру - и обнаруживаете сломанную бытовую технику, отсутствующую мебель. Что дальше? Не оставляйте деньги арендатору, любые договоренности - через договор. Допустим, вам говорят, что им нужно больше мебели. Предположим, что квартира реально пустая и вы не против купить в нее комод/тумбу/обеденный стол/шкаф (нужное подчеркнуть). Арендатор дает вам деньги за первый месяц + депозит. И вы под обещание купить нужную мебель (с предоставлением чеков и согласованием цвета, стоимости) оставляете ему часть суммы. Не делайте так. Либо оформляйте передачу денег и обязательства по закупке мебели (включая порядок подтверждения и передачи мебели) через договор. Либо соглашайтесь на покупку мебели за счет арендатора с возвратом ему этих средств при его выезде из квартиры. В противном случае вы рискуете остаться без денег и получить квартиру без новой (пусть обещанной) мебели.

Оставляйте ключи от замка со сменной личинкой. В этом случае вам не нужно будет менять весь замок, когда арендаторы съедут. Если на двери два замка, один из которых без сменной личинкой - ключи от него лучше не передавать. Если дверь металлическая, а рядом нет профильных магазинов, то найти замок для замены, который подходит по посадочному месту (размер замка, расположение штырей и отверстий под крепежные болты) - уже проблема.

Приезжайте в гости. Это не значит, что нужно являться без предупреждения. Бардак, грязь, неадекватность - позволят вам вовремя почувствовать приближение возможных неприятностей. Да и жильцы, зная, что вы хоть немного, но контролируете их проживание, глядишь, будут вести себя несколько по-другому.
Оставьте свои контакты консьержке и соседям. Возможно, что соседи сами не вполне адекватны. Возможно, что консьержка немного преувеличивает масштаб проблем, или подозревает не тех. Вместе с тем, само наличие каких-то конфликтов уже является поводом для размышлений.

Застрахуйте ответственность. Просто представим, что жильцы адекватны, но в квартире прорвало трубу, причинив при этом ущерб тем, кто живет ниже. На рынке страхования есть предложения по страховке квартир, включающие, в том числе страховку ответственности. Некоторые страховые допускают при этом вписывание в договор страховки третьих лиц. При этом они просят предоставить копию договора аренды. Каждый решает сам, но, как мне кажется, страховка ответственности - разумный шаг.
Правильное составление договора найма
Прежде всего, необходимо определиться, хотите ли Вы вообще заключать договор найма. Если квартиру предстоит сдавать знакомым людям, то вполне реально построить взаимоотношения на доверии, но не стоит забывать, что оформив юридически грамотную сделку, можно избежать многих потенциальных проблем. В солидных риэлтерских компаниях непременно имеется штатный юрист, который должен предоставить Вам образец договора, в котором будут учтены все тонкости. Это еще один плюс обращения к посредникам для поиска арендаторов.

Если вы решили самостоятельно составлять договор, то можно воспользоваться следующими полезными рекомендациями. Во-первых, договор должен соответствовать действующему законодательству – к примеру, все суммы должны быть указаны обязательно в рублях, нельзя использовать в договоре слово «аренда», ведь договор заключается между физическими лицами, а согласно Гражданскому кодексу, они могут снимать или сдавать жилье, но никак не арендовать.
По истечении 11 месяцев можно просто заключить новый договор.
Важно знать: чтобы частные лица могли заключить договор найма жилья, им совсем необязательно обращаться к нотариусу, достаточно указать в договоре паспортные данные арендатора и арендодателя, адрес регистрации или постоянного места жительства, после чего проставить подписи на обоих экземплярах договора. Также в договоре обязательно должны иметься точные сведения о сдаваемом жилье – номер квартиры, ее площадь, количество комнат и пр. В случае, если предмет договора – часть квартиры или дома, то в договоре должно быть четко указано, что сдается отдельная комната, либо несколько комнат и т.д.

Срок действия договора такой же, как и срок действия аренды. Совет: договор лучше всего заключать на 11 месяцев, так как если срок сдачи жилья больше года, то придется регистрировать договор аренды помещения в юстиции.Какой должна быть цена аренды? Стоимость аренды жилья зависит от большого числа факторов. Особенно важны район, площадь квартиры, давность и качество ремонта, удаленность от транспортной развязки. Больше других на рынке арендуемого жилья востребованы однокомнатные квартиры и комнаты. Чтобы определиться с суммой, которую просить с будущих квартирантов, можно применить самый простой способ. Надо лишь изучить газетные объявления, в которых сдаются похожие квартиры, затем позвонить по нескольким из них – и Вы сформируете собственное мнение по поводу текущей рыночной стоимости аренды Вашей квартиры. Нелишним будет посоветоваться с коллегами по работе, друзьями, родственниками – кто-нибудь из них наверняка сталкивался с похожей проблемой и сможет дать ценные рекомендации. Если квартиру хочется сдать как можно быстрее, то риелторы посоветуют немного снизить цену на жилье. Соответственно, чем выше цена аренды квартиры, тем большим терпением стоит запастись. Порядок оплаты за жилье лучше всего установить следующий: перед началом каждого месяца жильцы оплачивают проживание, в конце месяца Вы подсчитываете расходы на свет, газ и т.д., и приплюсовываете их к сумме за следующий месяц. Это позволит надежно защитить себя от неприятных ситуаций, когда жильцы вдруг неожиданно съехали, даже не поставив в известность. Устанавливать ли фиксированную цену на весь срок аренды – сложный вопрос. Еще совсем недавно цены на аренду жилья постоянно росли, поэтому постоянная цена была невыгодной, логичнее было прописать порядок увеличения стоимости проживания. Однако на данный момент в связи с экономическим кризисом цены на жилье все больше падают, поэтому есть смысл договориться об одной и той же стоимости аренды на весь срок действия договора. В любом случае, решать придется Вам. Отдельно обговорите вопрос с коммунальной платой. Здесь возможно два варианта – либо ее стоимость включена в стоимость аренды, и Вы оплачиваете «коммуналку» самостоятельно, либо же арендаторы делают это сами, тогда Вам необходимо лишь контролировать оплату по чекам.

Напоследок, ценный совет – при сдаче квартиры внаем лучше всего составить приложение к договору, в котором будет указано все имущество, которое есть в квартире. Нелишним будет заблаговременно застраховать его. Этим Вы обезопасите себя от случаев, когда жильцы нанесут ущерб мебели или бытовой технике. На основании приложения к договору можно будет предъявить претензии квартирантам, а страховка поможет возместить убытки.

АВТОР - Липина Анна, консультант по финансовой грамотности проекта вашифинансы.рф, эксперт Национального центра финансовой грамотности

ИСТОЧНИК