6 самых частых скелетов в шкафу продавца, которые могут изрядно подпортить нервы покупателю.
1. Недостатки конструктивной части квартиры. Что это такое?
Текущая крыша дома, завышенные коммунальные платежи, неисправные стеклопакеты, частые замыкания электропроводки, промерзание стен в зимнее время, истекший срок поверки счетчиков, асоциальные соседи, отсутствие машиноместа, заблуждения по поводу оставляемой мебели и техники.
Вы посмотрели квартиру и понимаете, что не против бы ее приобрести? Первый совет - вернитесь в квартиру еще раз перед подписанием предварительного договора. Второй раз вы более внимательно станете рассматривать будущее жилье: загляните за шторку в ванне, вдруг там малыш собственников на днях решил костер разжечь (было такое - не сочиняю!), обратите внимание что одето на ногах домочадцев - теплые носки+тапочки - скорее всего дома всегда прохладно. Попросите предоставить документы на счетчики учета и квитанции за коммунальные платежи (нередки случаи продажи квартир именно по причине воздушно завышенных коммунальных платежей), проверьте работу выключателей, смесителей и окон. Работать должно всё! А если что-то не работает - есть повод требовать серьезной скидки. Возможно тщательный осмотр квартиры вообще изменит ваше решение о покупке. В любом случае повторным осмотром вы защитите себя от разочарования.
Очень рекомендую - пообщайтесь с соседями. Из прекрасно обслуживаемых домов люди не хотят переезжать. От добрых соседей нелегко отказаться. А вот про нерадивую управляющую компанию, дерущую три шкуры ни за что соседи расскажут с удовольствием. Так и про ваше будущее соседство.
Пример из жизни: покупали наши клиенты шикарную квартиру с прекрасным ремонтом. Перед сделкой еще раз проходя по квартире записывали в договор все, что по соглашению продавец оставляет покупателям: мебель, технику и прочее. Висело шикарное зеркало в прихожей, на которое никто не обратил внимания ровно до тех пор, пока его не вывез продавец. На стене осталось выгоревшее пятно и прихожая без этого элемента декора перестала выглядеть респектабельно, да и обои пришлось менять из-за выгоревшего пятна.
2. Использование материнского капитала на погашение ипотечного кредита.
Пример из жизни: молодая семья с одним ребенком купили в 2014-м году просторную квартиру, взяв ипотечный кредит. Спустя три года родился второй ребенок и был получен материнский капитал, который и направили на погашение остатка по кредиту. Далее - родители обязаны были выделить детям доли в этой квартире, но "забыли".
Чем это грозит покупателю? Уж ничем хорошим, поверьте. Уже есть прецеденты в нашей стране, когда подросшие дети подавали в суд на собственных родителей.
Что делать? Требовать от продавцов выписку из пенсионного фонда о наличии-отсутствии материнского капитала, а при его наличии - информацию о состоянии счета.
3. Зарегистрированные посторонние лица.
- Вы запросили у продавца справку о зарегистрированных лицах и видите, что в квартире прописаны люди, не являющиеся ни членами семьи, ни собственниками?
Что делать? Требовать снятия их с регистрационного учета ДО сделки.
- В справке указаны дети? Поинтересуйтесь - есть ли у папы-мамы иное недвижимое имущество для регистрации ребенка? Нет? Тогда требуйте снятия с регистрационного учета детей ДО сделки.
В квартире прописан сын, находящийся в армии/в местах заключения?
Помните, ни один паспортист не снимет "временно убывших" с учета. Ждите гостей на пороге своего дома. Не рекомендую покупку таких квартир.
Увы, многие недобросовестные продавцы размышляют так: продам квартиру, куплю новую - там и пропишу блудного сына потом, когда вернется. Да, вариант рабочий, при условии что этот самый блудный не заболеет ностальгией и не решит во что бы то ни стало жить по старому месту жительства. Запретить ему это покупатель будет не в силах.
Что делать? самому идти в паспортный стол и уточнять (порой стоит запастись шоколадкой) не имеется ли по данному адресу временно убывших жильцов.
4. Банкротство собственника. Знаете ли вы, что купив квартиру от банкрота вы легко можете лишиться своего приобретения?
Что делать? Вариантов несколько: 1) запросите у продавца его кредитную историю - дважды в год такую услугу может получить каждый гражданин РФ на сайте гос.услуги совершенно бесплатно. Если кредитный рейтинг в порядке, то и риск банкротства как будущего, так и настоящего практически исключено 2) проверьте сайт собственника на сайте банкротств - там совершенно отрытая информация о всех лицах, подавших на банкротство.
5. Собственник, лишенный дееспособности.
Пример из жизни: к нам в компании обратилась пожилая женщина, ей понравилась квартира, которую продаем мы. Для ее покупки женщине требовалось продать свою квартиру. Мотивация была совершенно логичная - хочу переехать поближе к сыну. На следующий день в офис компании ворвалась дочь этой клиентки. Выяснилось, что мама признана недееспособной, находится под опекой своей дочери. У нее шизофрения. Такая противная болячка, которая в стадии ремиссии может никак себя не показывать. Тем не менее, теперь мы не только от продавцов покупаемых нами квартир требуем справку из психо-нарко диспансеров о том, что продавец не состоит на учете, но такие же справки требуем и от продавцов, чьи квартиры мы предлагаем к продаже.
6. Покупали в браке!
Пример из жизни: мы занимались поиском квартиры для молодой девушки. С первого взгляда все было чисто: один собственник, квартира куплена в 1999 году. Но паспорт за это время собственник поменял и штампа о браке-разводе в нем не было. Путем душевных разговоров выяснили, что в 1994 году мужчина женился, в 2002-м развелся. Отдал жене денег в счет ее доли в квартире без всякой расписки. В Росреестре подтвердили, что такая сделка будет оспоримой. Искали бывшую супругу по всей необъятной нашей стране, уговаривали пойти к нотариусу и дать согласие на продажу.
Что делать? Требовать от продавца нотариально заверенное ЗАЯВЛЕНИЕ о том, что на момент покупки квартиры он не находился в законном браке. Либо нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Не забывайте, если между супругами не заключался брачный договор, то по умолчанию квартира принадлежит обоим супругам (совместная собственность) даже если оформлялась на одного.
И напоследок скажу, что любая сделка с недвижимостью -это риск. Практически на любой ее стадии. Как свести эти риски к минимуму - буду писать и дальше.