К нашей компании обратилась за советом жительница города Москвы Орлова Е.А., которая попросила помочь ей разобраться со следующей ситуацией: Товарищество собственников жилья, членом которого она является, разослало письма с приложением сметы затрат на содержание, обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. В этой смете в общее имущество многоквартирного дома была включена площадь проезда, оставленного для маневрирования на цокольных этажах, где размещены автостоянки, машиноместа на которых принадлежат на праве собственности отдельным физическим лицам и организациям, а не всем собственникам квартир этого дома.
Мы разъясняем, что описанные правоотношения регулируются в настоящее время ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 36, 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.06. В соответствии с данными правовыми нормами собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, инженерные сети, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с принадлежащей им долей.
Таким образом, собственник квартиры в многоквартирном доме действительно должен нести бремя расходов на содержание, обслуживание и ремонт общей собственности этого дома пропорционально свое доли в ней. Однако, к общей собственности следует относить только те помещения, которыми пользуются собственники более, чем одной квартиры. Проезд же перед машиноместами на подземной стоянке, во-первых, не является помещением, а, во-вторых, используется различными лицами не в качестве собственников квартир, а в качестве собственников машиномест. Следовательно, площадь данного проезда не должна включаться в общую собственность многоквартирного дома, а расходы на ее содержание, обслуживание и ремонт - в общую смету дома.
Данный вывод подтверждается судебной практикой. Например, в своем Определении № 2527/08 от 03.02.09 Высший арбитражный суд Российской Федерации, установив, что спорные помещения, расположенные в цокольном этаже здания, никогда не использовались для обслуживания жилого дома и его квартир в качестве подсобных, вспомогательных, хозяйственных, отказал в иске о признании этих помещений общей собственностью.
https://www.ulc.ru/juridicheskoe-soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostju-v-Moskve-i-Moskovskoj-oblasti-juristami-po-nedvizhimosti/
Тишуков Владимир,
юрист, специалист по судебной защите
группы Объединенные Юристы