Несмотря на экономические кризисы, которые регулярно происходят в стране и мире, инвестиции в недвижимость всегда остаются самым верным способом сохранения капитала. Как показывает практика, вкладывая средства в недвижимость можно извлекать достойный пассивный доход, который ничуть не уступает вкладам и ценным бумагам. Особенно это становится актуальным в наши дни, когда снижается ключевая ставка ЦБ (в начале года она составляла 6,25%, а на середину августа уже 4,25%), а значит и проценты по вкладам демонстрируют крайне неутешительные показатели.
Например, в одном из самых крупных банков страны максимальный размер ставки по вкладу на начало августа 2020 года составляет всего 3,66%. В результате, как говорят экономисты, инфляция к концу года может превысить ставки по депозитам. К тому же Госдума приняла закон, по которому в России с 2021 года появится новый налог на вклады, который составляет 13% от суммы процентов вклада свыше 1 млн рублей. Причем если вклады размещены в разных банках, сбережения будут суммироваться, а значит избежать уплаты налогов, разместив депозиты в разных банках, не превышающих сумму в 1 млн рублей, не удастся.
И здесь на первый план выходит именно рынок недвижимости, который становится достойной альтернативой сохранения, накопления и приумножения денежных средств россиян.
Но прежде чем вложить деньги в недвижимость, важно грамотно выбрать проект, ведь именно от этого зависит успех инвестора и его будущая доходность. Как известно, с каждым годом покупатели и арендаторы московской недвижимости стремятся жить в качественных жилых комплексах, в которых грамотно продумано буквально все: от применения строительных материалов, до концепции и благоустройства придомовых территорий.
Конечно, бюджет сделки и местоположение жилого комплекса остаются неизменными факторами выбора, тем не менее приведем 10 дополнительных параметров, на которые крайне важно обратить внимание будущему инвестору, чтобы впоследствии выбранный проект приносил максимальную прибыль.
1. Развитая транспортная инфраструктура (наличие в шаговой доступности метро, крупных магистралей, шоссе).
2. Нестандартное архитектурное решение (проект, который выделяется среди окружающей застройки интересной авторской архитектурой).
3. Качественная отделка мест общего пользования.
4. Грамотное планировочное решение квартиры.
5. Подземный паркинг в доме.
6. Закрытая охраняемая территория, дворы без машин.
7. Зеленые зоны и выделенные места отдыха на территории комплекса.
8. Качественные и концептуально интересные детские площадки
9. Развитая коммерческая инфраструктура в составе жилого комплекса
10. Наличие социальной инфраструктуры (детские сады/ школа /поликлиники и т.д.) на территории ЖК или в шаговой доступности.
Приобретая квартиру в новостройке в сегменте комфорт+ или бизнес-класса, инвестор может получить либо быстрый доход, перепродав актив ближе к сдаче жилого комплекса в эксплуатацию, либо оставить себе и зарабатывать на сдаче в аренду, ежемесячно получая стабильный доход. И если в первом случае все понятно – купил на этапе котлована, а потом продал по более высокой цене, то на втором варианте – дальнейшая сдача в аренду, давайте остановимся более подробно.
Как гласит статистика, вложения в инвестиционную квартиру для дальнейшей сдачи в аренду, принесут наибольшую доходность при покупке объекта небольшой площади: это может быть, как однокомнатная квартира (от 33 кв. метров) либо компактная двухкомнатная квартира (до 55 кв. метров). Согласно данным экспертов рынка, именно такие площади пользуются стабильно высоким спросом среди арендаторов и ставки аренды, несмотря на экономические кризисы в стране в тот или иной период времени, не претерпевают значительных изменений. А спрос на ликвидные, концептуально интересные проекты будет с каждым годом только расти.
Чтобы рассчитать доходность от покупки инвестквартиры достаточно прибегнуть к простой формуле:
Возьмем конкретный пример:
Стоимость однокомнатной квартиры ЖК «Румянцево-Парк» площадью 33,9 кв. м составляет 5 645 755 млн рублей с учетом скидки от застройщика. Суммируем затраты на ремонт и мебель из расчета 25 тыс. рублей за кв. метр. Итого – 6 493 255 рублей. В дальнейшем эту квартиру можно сдать в аренду по ставке как минимум в 40 тыс. рублей. Например, в локации «Румянцево-Парк» минимальная стоимость аренды квартиры такой же площади составляет от 35 тыс. рублей. Однако не стоит забывать, что «Румянцево-Парк» - проект более высокого уровня, который относится к сегменту бизнес-класса, а значит и ставка аренды будет гораздо выше.
Применяем нашу формулу, чтобы узнать годовую доходность от сдачи квартиры в аренду:
(40 000*12 – 8%) *100 / 6 493 255 = 6,8%
Давайте рассмотри покупку двухкомнатной квартиры в ЖК «Румянцево-Парк»:
Стоимость двухкомнатной квартиры площадью 54,1 кв. м составляет 7 391 570 млн рублей с учетом скидки от застройщика. Суммируем затраты на ремонт и мебель из расчета 25 тыс. рублей за кв. метр. Итого – 8 744 070 рублей. В дальнейшем эту квартиру можно сдать в аренду по ставке в данной локации – от 55 тыс. рублей.
Применяем нашу формулу, чтобы узнать годовую доходность от сдачи квартиры в аренду:
(55 000*12 – 9%) *100 / 8 744 070 = 6,9%
Ежегодные обязательные расходы в размере 58 791 тыс. рублей или 9% от годового дохода:
Коммунальные платежи (без счетчиков): 54,1*38,65 (ставка в Новой Москве) = 25 000 руб.
Налог на доходы от аренды при оформлении самозянатости: (55 000*12) – 4% = 26 400 руб.
Ежегодный налог на имущество: 0,1% от стоимости квартиры 7 391 570 = 7 391 руб.
В итоге мы видим, что годовая доходность от сдачи однокомнатной квартиры в аренду составляет 6,8%, двухкомнатной – 6,9%, тогда как процент по вкладам не дотягивает и 4%.
Кроме того, не стоит забывать и о том, что цены на первичном рынке недвижимости Новой Москвы, продолжат расти. Только за последний год средняя цена кв. метра в ТиНАО выросла на 14% (в июле 2019 года – 123 тыс. руб., а в июле 2020 – 140 тыс. руб.). И это далеко не предел: с развитием Троицкого и Новомосковского округов, строительством новых дорог, объектов социальной, торговой и коммерческой инфраструктуры, цены в локации будут только расти.
В любом случае, выбор – за вами! Но помните, что недвижимость остается одним из инструментов, который позволяет сохранить сбережения в материальном формате. Ведь за прошедшие десятилетия экономика нашей страны ни раз сталкивалась со взрывными ситуациями – девальвация и деноминация рубля, потеряла вкладов и ценных бумаг среди населения, а владение недвижимостью всегда оставалось и остается надежным материальным активом. В любой момент, чтобы не случилось, вы можете продать ее, сдать аренду, а самое главное – сохранить денежные средства при любом кризисе!