Если несколько лет назад предложение под ключ было востребовано в массовых сегментах, где покупатели заинтересованы в скорейшем переезде, сейчас готовые решения постепенно входят и в дорогие проекты. Эксперты связывает это с тем, что платежеспособная аудитория молодеет и больше ценит личное время. Впрочем, индивидуальный подход и стремление к организации пространства под себя по-прежнему в моде. Вместе с экспертами «Линия полета» разбирается в трендах отделки от застройщика и тонкостях создания квартиры мечты силами приглашенных дизайнеров и строителей.
Текст: Ольга Головина
Разумный комфорт и творческий люкс
Выбор между квартирами с готовой отделкой или без нее, как правило, зависит от класса приобретаемого жилья. Так, в сегментах эконом и комфорт в 80% случаев покупатели предпочитают жилье с полной отделкой, и спрос на нее растет. «Связано это с тем, что это либо первая покупка – есть желание сэкономить деньги, время, как можно быстрее получить ключи и переехать, либо это инвестиционная покупка с целью сдавать квартиру в аренду», – комментирует директор департамента новостроек «Александр-Недвижимость» Сергей Беляков.
Не последнюю роль в выборе играет фактор личного комфорта, который не должны нарушать отбойники и перфораторы. «Рост спроса на квартиры с отделкой понятен. Никто не хочет жить в квартире, где по соседству только начинаются ремонтно-отделочные работы или вовсе не проданы квартиры, и шум строителей еще предстоит услышать. В связи с этим покупатель понимает, что жить в атмосфере вечной стройки ему не подходит и начинает подыскивать себе квартиру на вторичном рынке», – объясняет управляющий проектами компании «Адвекс-Новостройки» в Петербурге Сергей Кошелев.
«Купить квартиру с отделкой и переклеить обои – достаточно просто, а вот выровнять стены или сделать перепланировку – сложная и затратная часть, многие ее предпочитают избегать», – дополняет критерии выбора вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин. Впрочем, предупреждает эксперт, в таком подходе есть и минусы. «Например, покупая квартиру без отделки, можно сделать звукоизоляцию, в то время как в квартирах с отделкой это не предусмотрено и изменить это будет очень сложно», – подчеркнул господин Рубин.
К слову, покупатели жилья на вторичном рынке тоже не горят желанием столкнуться с разрухой и перспективой вложить немалые деньги в ремонт (его стоимость нередко сопоставима со стоимостью купленного жилья). «Из-за стремления к комфорту квартиры с ремонтом продаются лучше, и быстрее, и по более высокой цене. Все меньше вариантов можно встретить без ремонта в старом фонде», – поделилась менеджер по маркетингу «Первого ипотечного агентства» (ПИА) Виктория Решетняк.
Иная картина наблюдается в высоких классах жилья. На рынке элитных квартир застройщики ограничиваются строительством без отделки и зачастую даже без стяжки пола. Покупатели квартир бизнес- и элит-класса нацелены не на скорейший переезд и не на доходы от сдачи внаем, а прежде всего – на создание квартиры мечты по личным запросам. Предпочтение отдается жилью с черновой и предчистовой отделкой (89% предложений), в которых можно реализовать любые дизайнерские задумки. «Как правило, это не первое и не единственное жилье. Здесь подход к отделке очень индивидуальный», – отмечает Сергей Беляков.
Правда, говорят эксперты, в бизнесе и люксе тоже появились предложения, где предлагаются индивидуальные дизайн-проекты на каждую квартиру. Однако состоятельный покупатель пока относится прохладно к такому предложению – сейчас им пользуется менее 20% покупателей.
Тем не менее с каждым годом растет в цене временной ресурс, а покупатели все меньше хотят тратить его на отделочные работы. «Это связано с тем, что покупатель существенно помолодел, а заниматься ремонтом времени у него нет. Потому уверен: в ближайшие годы мы будем наблюдать все больше новостроек с предложениями для клиентов с отделкой и меблировкой под ключ, а также с подготовкой под отделку», – считает Сергей Кошелев.
Независимо от класса, полная отделка востребована и в сегменте апартаментов, в частности сервисного формата (полностью меблированные и готовые к проживанию апартаменты с гостиничным сервисом), поскольку юниты обычно покупают прицельно с инвестиционными целями. «Основная доля подобного предложения (около 70%) представлена с полной и чистовой отделкой, что позволяет эксплуатировать недвижимость и получать доход сразу после ее сдачи», – комментирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Отделка от застройщика. Тренды и цены
Большинство петербургских застройщиков предлагают разные варианты отделки, которые можно выбрать на этапе строительства. Правда, предложить широкую палитру проектов отделки застройщикам по экономическим соображениям сложно. Обычно они ограничиваются одним-двумя проектами. Выбор предлагают из темных и светлых вариантов, которые чередуют в проекте, например, через этаж. У большинства девелоперов есть шоурумы, где можно посмотреть эту отделку вживую. «Однако рассчитывать на индивидуальность, разумеется, не приходится», – констатирует Сергей Беляков.
«В Петербурге уже сложился некий «стандарт» отделки в эконом-классе и комфорте – то, что клиенты ожидают увидеть в квартире при получении ключей. Это обои под покраску на стенах, покрашенный потолок, ламинат 32 класса на полу, отделка кафелем ванной комнаты и санузла, чаша ванны (в студиях душевая кабина), унитаз, входная металлическая дверь, смесители, раковина. Все материалы средней ценовой категории отечественного производства», – обрисовал портрет современной квартиры в новостройке Сергей Беляков. Нередко застройщик на планировке квартиры показывает рекомендованную расстановку мебели, делает розетки в местах, где они будут востребованы.
В последние годы качество отделки от застройщика выросло. «Для разработки дизайнов застройщики ориентируются на успешный зарубежный опыт и привлекают соответствующие дизайнерские бюро, – поделился Сергей Кошелев. – В условии конкуренции застройщики, стремясь за лидерами, поменяли отношение к отделке и сейчас это действительно приятная отделка, в которой спокойно можно прожить без дополнительных вложений на ремонт несколько лет», – уверяет эксперт «Адвекс». Практика рынка новостроек Петербурга показывает, что готовая отделка, как правило, обходится дешевле, чем самостоятельные работы. «Поэтому однозначная рекомендация при покупке квартиры в сегменте эконом/комфорт – выбирать квартиру с отделкой. Если бизнес и люкс, на ваше усмотрение», – советует Сергей Кошелев.
По оценкам специалистов, в сегментах эконом и комфорт разница в цене между квартирами с отделкой и без колеблется в районе 8-12%. В бизнес-классе отделка повышает стоимость квартиры на 10-15%. Цена отделки варьируется от 7,5 до 20 тыс. рублей за м². «Разница зависит от материалов, которые использует застройщик и его «жадности». В среднем, если рассматривать квартиру совсем без отделки, то разница составит около 800 тыс. рублей», – комментирует ведущий специалист отдела строящейся недвижимости Первого Ипотечного Агентства Максим Хомец.
Во все тяжкие отделки и ремонта
Если новосел все-таки выбирает плыть против течения и готов ко всем тяготам самостоятельных отделочных работ, эксперты предлагают рассмотреть варианты с предчистовой отделкой, где будет проще творить пространство по собственному усмотрению силами нанятых специалистов. В случае когда кардинальных перемен захотелось уже в имеющемся жилье, важно учитывать возможности пространства, а если речь идет о перепланировке помещений – законности замысла.
Начать непростой этап отделки и ремонта предстоит с выбора дизайнера или дизайнерского бюро. Специалисты рекомендуют нанимать специалиста с опытом и хорошим портфолио, по рекомендации друзей, родственников и знакомых. «Если квартиру покупали с риелтором, можно спросить и у него. Чаще всего у агентов по недвижимости большая база дизайнеров, строителей и т.д.» – дополняет Максим Хомец.
Важно учитывать, чтобы дизайнер специализировался именно на объекте вашего типа. «Тот, кто делает дизайн небольших квартир, может не осилить дизайн дома, и наоборот, – поясняет Дмитрий Рубин. – Признак качественного проекта – детальность в мелочах: на каком уровне будут розетки, где будут точки света, как будет проведен водопровод, и как все это будет внедрено в дизайн. Помимо этого, дизайнер сам сопровождает проект от и до, контролирует рабочих, закупку мебели и материалов», – поделился существующей практикой господин Рубин.
Стоимость дизайн-проектов на петербургском рынке зависит от глубины проработки проекта. Ценовая «вилка» начинается от тысячи рублей за квадратный метр отделки для самого простого варианта, адекватная цена среднего добротного проекта – около 2000 рублей за квадратный метр, в 5000-7000 рублей за квадрат и до бесконечности обойдется дизайн элитной квартиры с полным сопровождением.
Тем не менее, вступая на трудный путь индивидуализма, стоит понимать, что вся правда о проекте раскроется на этапе реализации. «Работая на рынке новостроек, да и даже внутри своей компании, мы столкнусь с тем, что «идеального» дизайн-проекта не существует. –рассуждает Сергей Беляков. – Как правило, проблема заключается в том, что строители не могут в силу своей квалификации реализовать задумку дизайнера, либо реализация такой задумки стоит слишком дорого. Для сегментов эконом и комфорт это неприемлемо. А вот в сегментах бизнес и элит вполне естественно».
Для воплощения дизайн-проекта основополагающим становится выбор строительно-ремонтной бригады. Как и в случае с дизайнером, ориентироваться, стоит только на рекомендации близких людей или риелтора. Также рабочих могут рекомендовать управляющая компания или застройщик «Возможно, удастся получить небольшую скидку, если они предложат какие-то свои варианты» – добавляет Максим Хомец.
Эксперты рынка единодушны во мнении, что выбор строительной бригады – это самое «тонкое место». Именно к профессионализму строителей, как правило, больше всего вопросов, потому главный стимул для качественной работы – тотальный и постоянный контроль, вплоть до видеонаблюдения за процессом. «Не стоит так давать рабочим деньги на самостоятельную покупку материалов. Стоит выслушать их потребности, а затем уже самому заказать нужные материалы, купив их наиболее выгодно», – советует Дмитрий Рубин.
Самоизоляция как стимул для перемен
Вынужденный период самоизоляции позволил петербуржцам задуматься о переменах в обстановке. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в эпоху пандемии потребители стали чаще интересоваться услугами по ремонту и строительству. «За год рост таких запросов составил 59,1%. При этом в это же время потребители намного чаще по сравнению с мартом вбивали в поисковую строку «ремонт квартир» и «бригада строителей». Число таких запросов выросло на 14% и 73%», – сообщили изданию эксперты портала.
Осторожно перепланировка!
В случае если владелец квартиры хочет более кардинальных перемен и намерен взяться за изменения пространства (увеличить кухню, пробить окно, переместить санузел и пр.), речь идет о более серьезной с юридической и технической точки зрения процедуре перепланировки. Прежде чем что-либо сносить или пробивать в квартире, следует узнать, а возможна ли перепланировка в принципе.
Так многие панельные дома не подразумевают перемен, поскольку все стены являются несущими и сносить их нельзя. В кирпичных и кирпично-монолитных домах возможностей больше. Но сначала собственнику предстоит подготовить проект, затем согласовать его с государственными органами. «Необходимо определить цель перепланировки, помнить об ограничениях («мокрые» зоны, несущие стены, фасады здания), далее найти ответственную бригаду, которая реализует проект перепланировки», – конкретизирует Сергей Беляков. Перепланировка без правил и согласований, увы, грозит административной ответственностью.
«Если же вы на стадии строительства хотите внести изменения в планировку квартиры, то застройщик с большой вероятностью сможет пойти навстречу, возможно, за дополнительную плату», – подсказывает Дмитрий Рубин. Оценку возможностей перепланировки, подготовку документов и согласование эксперты советуют доверить специальным компаниям. Стоимость их услуг варьируется 20 000 до 50 000 рублей.