Чтобы оформить и реализовать какое-либо решение, связанное с проведением ремонта в многоквартирном доме(МКД), получить дополнительные услуги и т.д., необходимо спросить всех собственников, согласны ли они на эти действия. Эта процедура реализуется через общее собрание собственников(ОСС). Как устроена эта процедура, как оформляется, какие "подводные камни" есть, обо всем этом пойдет речь в этой статье.
1. Зачем проводить ООС. Как устроена процедура.
Для проведения работ, оказания услуг нужны деньги. Для того, чтобы их получить, нужно спросить у собственников разрешение. Процедура регулируется ст. 44 ЖК РФ. Если большенство проголосовавших одобрило проведение работ, услуг, то УК имеет право собрать средства и реализовать их. Меньшинство всегда подчиняется большенсву- это основное правило.
Инициатор собрания за 10 дней до его проведения уведомляет всех собственников, указывая в сообщении на бумажном носителе всю необходимую информацию. Если собрание очно-заочное ( формы регулируются 44.1 ЖК РФ), то в день голосования собственники собираются в установленном месте, обсуждают повестку дня, каждый получает бюллетень и до определенного срока возвращает инициаторам подписанное решение.
Далее проводится подсчет голосов. Результаты оформляются протоколом общего собрания- основным юридически значимым документом, на основании которого в последствии собираются деньги. С недавнего времени, закон требует в установленные сроки все документы по собранию, в том числе ОРИГИНАЛЫ бюллетеней, передавать в управление ГЖИ. Там эти документы хранятся в течение трёх лет.
2. Кто имеет право инициировать и провести собрание. Какие документы нужно оформить.
Инициатором может быть любой собственник в МКД или группа собственников. Его данные должны быть указаны в протоколе общего собрания и в уведомлении- это обязательное условие. Именно инициатор несет ответственность за последствия протокола или его подделку. В случае оспаривания протокола в суде, инициатор будет надлежащим ответчиком.
Уведомление.
ЖК РФ не предусматривает особой формы этого документа, однако, к нему предъявляются определенные требования. В уведомлении о собрании должна быть указана повестка дня, дата проведения, данные инициаторов. Есть требования к форме уведомления. Если собственниками ранее не принята форма уведомления о проведении ОСС, то каждого необходимо уведомить под роспись или письмом с описью вложения. Процедура почтового уведомления весьма затратная поэтому, как правило, ранее проводится ОСС, на котором утверждается форма уведомления, например, путем размещения на информационных стендах. Поэтому перед проведением собрания этот момент необходимо уточнить! Если ранее собственники утвердили такую форму, то уведомлять каждого нет необходимости, достаточно повесить объявление в подъезде.
Бюллетень.
Специального бланка ЖК РФ не предусматривает, но есть рекомендации. Есть определенные требования в бюллетеню. В нем обязательно указываются ФИО собственника, данные о недвижимости, общая площадь помещения, решение по каждому вопросу повестки дня. Бюллетень печатается для каждого индивидуально и передается для голосования каждому, кто решил принять участие в голосовании.
Протокол.
ЖК РФ предусматривает большой перечень требований к протоколу общего собрания, но утвержденной формы не существует. Оформляется протокол после того, как все бюллетени собраны и осуществлён подсчет голосов. Протокол собрания- это фактически результат голосования и основной юридически значимый документ, который будет оспариваться в суде или предъявляться в банк в целях реализации капремонта и т.д. В нем указываются данные инициаторов, общая площадь жилых и нежилых помещений МКД, количество голосов всех проголосовавших, вывод о наличии кворума, процент проголосовавших по каждому вопросу повестки дня, оглашается результат принятых решений и т.д.
После проведения ОСС оригиналы документов передаются в ГЖИ в установленные сроки. Обязательный перечень утвержден приказом 44пр, в частности обязательные документы, которые необходимо передать, следующие: протокол, реестр собственников, оригиналы решений собственников, доказательство надлежащего уведомления собственников и т.д. Документы нумеруются, сшиваются. Как правило, это пачка бумаг, размером с "Войну и мир".
3. Правомочность собрания- два основных фактора.
Есть два существенных фактора, которые связаны с устойчивостью протокола в суде. Я располагаю их в порядке значимости.
3.1. Наличие кворума.
Кворум- это минимальное количество участников голосования, при котором результаты голосования считаются действительными(правомочными). Говорят, кворум собрания имеется. Это значит, что его результаты можно рассматривать, считать голоса и подводить итоги. Если фактический процент проголосовавших меньше 50%, говорят, что собрание не имело кворума, а значит все его решения ничтожны. Каждый вопрос повестки дня может иметь свой кворум. Например, если решается вопрос текущего ремонта или смены способа управления, то кворум равен 50% от общего количества всех собственников в пересчёте на голоса. Если решается вопрос капитального ремонта, то это число увеличивается до 66,7%, но это особые случаи о них мы поговорим в других статьях. Как правило, кворум составляет 50%. То есть, для того, чтобы голосование состоялось, необходимо, чтобы в нем приняли участие более 50% всех собственников МКД(по голосам).
3.2 Надлежащее уведомление о проведении собрания.
Уведомление о проведении собрания должно быть надлежащим, см. выше что это значит. Не допускается различная формулировка повестки дня. Повестка дня в уведомлении, в бюллетенях и протоколе ОСС должна быть одинаковой, слово в слово, вплоть до запятых!
Уведомление должно быть реализовано за 10 дней до проведения ОСС.
3. Типы собраний. Собрания ТСЖ и МКД. В чем разница.
Если в вашем доме выбран способ управления товариществом собственников жилья, то надо упомянуть о двух типах собраний: общее собрание членов ТСЖ и общее собрание собственников в МКД. Это два разных собрания и разные протоколы. В этом случае собственники в доме делятся на две категории: члены ТСЖ и не члены ТСЖ, то есть просто собственники. Члены ТСЖ могут участвовать в ОСС членов ТСЖ, не члены ТСЖ в таком собрании участвовать не могут. Эти собрания могут решать разные вопросы. Например, вопрос капитального ремонта- это вопрос повестки дня исключительно ОСС МКД, члены ТСЖ не имеют компетенции принимать решения по капремонту. На собрании членов ТСЖ может рассматриваться вопрос утверждения тарифа на содержание и ремонт, в который включаются различные работы. Вопрос смены способа управления также решается только на ОСС в МКД. Таким образом, в зависимости от того, какой вопрос необходимо решать, нужно инициировать то или иное собрание.
4. Последствия ООС. Оспаривание ОСС в суде. Перспективы успеха.
Результатом ОСС является протокол ОСС. В нем представлены результаты голосования. Это итоговый документ собрания. В протоколе указано, по каким вопросам повестки дня принято положительное решение. С момента оформления протокола ОСС возникают правовые последствия: изменение тарифа, появление дополнительных обязанностей, доп. услуг, заключение договоров с подрядчиками и т.д. Протокол ОСС- это официальный документ, который может быть оспорен в суде. Тема оспаривания протокола в суде требует отдельного рассмотрения. Я лишь упомяну основные моменты. Оспорить протокол в суде может любой собственник, чьи права нарушены его решениями, но при определенных условиях. Этот человек должен быть собственник помещения конкретного МКД, он не принимал участие в собрании или голосовал "против". При совпадении этих условий, гражданин может подать иск в районный, городской суд(не мировой) с требованием признать недействительными все решения или одно из них. Оспорить любой протокол ОСС- это весьма трудоёмкая задача с весьма маленькими перспективами на успех. Почему? Потому что мы живём в России. Этой сложностью пользуются все УК и ТСЖ, очень часто имеют место подделка бюллетеней и протокола. Сложность оспаривания протокола ОСС в суде для обычного собственника заключается в двух моментах: возникает проблема при подаче иска. Для того, чтобы иск был принят судом к рассмотрению, необходимо предоставить доказательства надлежащего уведомления всех проголосовавших. Второе: доказать подделку бюллетеня возможно только приводом в судебное заседание собственников МКД.
На практике, единственной возможностью оспорить протокол является доказательство того, что собрание не имело кворума и все его решения ничтожны.
О том, как я оспорил протокол ОСС в суде и о тонкостях этого процесса, я расскажу в следующих статьях. Подписывайтесь на канал, ставьте лайки, если статья была полезной. По вопросам сотрудничества или если есть вопросы, обращайтесь на idem5@yandex.ru
