Инвестора при реализации строительного проекта всегда интересует успешное строительство объекта и скорейшая сдача его в эксплуатацию. Однако, к сожалению, на этом пути он сталкивается с тремя главными проблемами: сжатые сроки, нехватка денег и плохая нормативная документация. В результате после начала реализации проекта его часто замораживают. Причем иногда - без шансов на возобновление. И виноват в этом, как правило, сам девелопер. Объясняем почему и на что важно обращать внимание.
Как рассказывает наш эксперт, исполнительный директор ООО «Центр сопровождения земельных отношений» Павел Мельников, действующей редакцией Градостроительного кодекса не предусмотрена предпроектная стадия строительства. Порой, необходимые исходные данные начинают собирать после начала строительства. Иногда даже до получения разрешения на него.
Например, на этапе градостроительного проектирования основным источником необходимой исходной информации являются инженерно-геодезические изыскания (далее ИГИ). Рельеф и отметки местности, физические границы строительства, объекты недвижимости и, главное, подземные коммуникации определяют физическую возможность строительства, формируют состав мероприятий по подготовке территории.
"На практике при проведении ИГИ могут быть выявлены проблемы с оформлением недвижимости и земельных отношений. Это может быть отсутствие координат земельного участка или не соответствие их точности нормативным требованиям, наложение границ смежных участков, самозахват территории, наличие объектов с признаками самовольного строительства. Все эти случаи, например, в Москве являются основанием для приостановления оказания государственных услуг в сфере земельных отношений и в сфере градостроительства", - отмечает эксперт.
В практике встречаются случаи, когда участок ограничен в оборотоспособности и попадает под действие ст.27 Земельного Кодекса РФ. Например, участки в береговой полосе не могут находиться в частной собственности. В случае нарушения требований ст.27, право собственности на такие участки по иску органов надзора может быть аннулировано, а участок снят с кадастрового учета, что приводит к недействительности разрешительной документации и остановке строительства.
Сбор исходных данных под проектирование и инженерно-экологические изыскания (далее ИЭИ) позволяют выявить разнообразные правовые ограничения в виде зон с особыми условиями использования территории (далее ЗОУИТ). К сожалению, не всегда данные сведения отображаются в ЕГРН и/или ИСОГД. Например, сведения о зонах санитарной охраны в Москве являются засекреченными и в публичном доступе не отображаются. Ряд ЗОУИТ в Москве не установлен, например, зоны затопления и подтопления, не определены границы водных объектов общего назначения. Роспотребнадзор не предоставляет сведения об актах по утверждению санитарно-защитных зон (включая их границы). Ну и, кроме того, рядом с участком застройки может планироваться к размещению объект, относительно которого позже будет установлена санитарно-защитная зона.
И это не говоря уже об историко-культурных исследованиях, не проведение которых может остановить любую стройку...
Это далеко не полный перечень сложностей и проблем, которые должны учитывать, но о которых часто забывают девелоперы. Результатом становится остановка строительства, многомиллионные убытки, банкротства и появление новых обманутых дольщиков.
А вы сталкивались с такими проблемами, уважаемые читатели?
Полный текст статьи читайте в бесплатном электронном журнале "ГеоИнфо". ЧИТАТЬ.