Оформление договора купли-продажи вовсе не означает, что приобретенная квартира или дом навсегда переходит в собственность покупателя. По разным оценкам, около 5% сделок с недвижимостью оспариваются со временем в суде. Это приводит к неприятным последствиям: кому-то приходится возвращать купленную квартиру и забирать уплаченные ранее деньги, а кто-то и вовсе рискует остаться без жилья и без денег. Можно ли как-то себя подстраховать?
На каком основании продавец может вернуть себе свое жилье
Самый распространенный случай – оспаривание сделок родственниками или опекунами продавца, на основании его недееспособности. В таком случае, спустя некоторое время после покупки недвижимости, может прийти повестка в суд, от этого никто не застрахован.
Проблема в том, что на основании ГК РФ сделку аннулируют, если решение вынесут в пользу истца, и тогда квартиру придется возвращать. Причем, не важно – сделали ли там новый дорогой ремонт или нет. Кроме того, деньги продавец мог уже и потратить, что влечет за собой еще одну порцию долгих судебных разбирательств с целью заполучить уплаченную сумму назад.
Вашу сделку аннулируют, если родственникам или опекунам продавца удастся доказать в суде, что в момент подписания договора купли-продажи продавец не понимал значение своих действий. Правовой статус дееспособности означает, что человек может самостоятельно совершать гражданско-правовые сделки и нести за них юридическую ответственность. Утрата этого статуса приводит к тому, что любые подписанные документы человеком, имеющим психическое заболевание, теряют свою юридическую силу. И действует этот принцип даже «задним числом».
Что это значит? Человек необязательно должен быть признан судом недееспособным, он может фактически таким являться. Это может привести к аннуляции любых сделок, которые он проводил самостоятельно. Если на момент подписания договора купли-продажи владелец недвижимости имел психическое заболевание или зависимость (алкогольную или наркотическую), то существует риск признания сделки недействительной. И тогда недвижимость придется вернуть, перед этим потратив деньги на судебное разбирательство и юристов.
Возврат ранее купленной квартиры или дома возможен в течение 36 месяцев с момента, если одна из сторон сделки узнала о нарушении своего права. В период первых 3-х лет после покупки сделка может оспариваться в суде, а по прошествию трех лет – признаваться ничтожной. Разница только в том, кто является заявителем и по какому поводу осуществляется опротестование купли-продажи.
В судебной практике чаще рассматриваются иски оспаривания сделок с недвижимостью, купленной у лица с подтвержденным психическим заболеванием. Подготовить заявление в суд могут наследники, близкие родственники или официальный опекун. Закон в таком случае на их стороне, если судебная экспертиза подтвердит наличие характерных заболеваний или зависимости у продавца.
Как обезопасить себя от оспаривания сделки
Существует единственный способ обезопасить себя от риска оспаривания сделки с недвижимостью – запросить у продавца перед подписанием документов медицинское освидетельствование от врача-психиатра. В момент продажи продавец может не иметь статуса недееспособного, не состоять на учете в ПНД и НД и не знать о своих проблемах с психикой. Но выше мы писали, что человека могут официально признать недееспособным даже после продажи жилья, и его опекуны смогут обратиться в суд и опротестовать сделку. Истец будет указывать на наличие заболевания уже при оформлении продажи, поэтому суд сможет принять решение не в пользу покупателя.
Первый шаг к страхованию себя от аннулирования сделки с недвижимостью – попросить продавца пройти психиатрическое освидетельствование. Процедура осмотра человека врачом-психиатром займет по времени не более часа, а в результате вы получите на руки официальное заключение, которое не позволит вам остаться без жилья.