Увидев новость, «Мутко рассказал о создании федеральной онлайн-платформы по аренде жилья», я почему-то сразу вспомнил старую миниатюру Геннадия Хазанова, о том, как в СССР пытались открыть первый публичный дом и что из этого вышло. С тех пор прошло много лет но действующие лица, как будто все те-же. Госкорпорация ДОМ.РФ и Виталий Мутко. Основная цель платформы, это систематизация информации о рынке аренды жилой собственности в стране с целью дополнительного налогообложения. Что характерно, что власть уже даже не скрывает своего истинного намерения по сбору налогов и оценивает предстоящие сборы в сумму ~200 млрд. руб в год.
Вход рубль, выход два.
В настоящее время государство предпринимает множество мер по стимулированию потребительского спроса на рынке недвижимости. Материнский капитал, льготная ипотека, субсидирование, эскроу-счета, реклама/агитация и т.д. Цель одна, вовлечь в недвижимость и ипотеку как можно больший процент населения. Судя по результатам продаж за 2 квартал 2020г. усилия государства приносят свои плоды. Стройка рапортует о рекордных результатах.
Продажи новостроек стимулирует также и общая нестабильность с валютным курсом в стране, низкие ставки по банковским вкладам, да и вообще предчувствие масштабного кризиса с обязательным обесцениванием накоплений. В этой связи покупка недвижимости выглядит, как минимум возможностью либо сохранить, то что имеешь, либо последней возможностью приобрести то, чего не имеешь.
И вот , горожанин вложил последние накопления, стал обладателем чего то подобного:
Отлично! Интересы всех сторон, как бы соблюдены. Граждане получили мнимое удовлетворение от обладания квадратными метрами, а государство, получило пополнение в армию налогоплательщиков. Как всем известно, цифровой мытарь Мишустин, собирать налоги умеет.
В Свердловской области на 4% увеличится размер минимального взноса на капремонт
Кнут, пряник и вожжи
Как все мы хорошо знаем на своем опыте, стабильность (о которой так любят рассуждать в телевизоре) в нашей стране наилучшим образом проявляется в стабильном и неуклонном росте фискальной нагрузки.
Инвестиционная/арендная недвижимость пожалуй один из самых понятных и популярных финансовых инструментов, доступных широкому кругу населения. Совершенно логично, что государство обратило свой взор на этот сектор. По подсчетам Минстроя сейчас в аренде находится порядка 5,2 млн. квартир, и их владельцы недоплачивают в бюджет от своих арендных доходов. (тот факт, что с 2020 года владельцы недвижимости платят налог на недвижимое имущество исходя из кадастровой стоимости объекта, в правительстве забыли из-за коронавируса)
Формально, обязанность декларировать доход от сдачи недвижимости существовало всегда, но частные арендодатели эту обязанность благополучно игнорировали. Как заставить арендный бизнес выйти из тени и начать платить еще еще еще больше налогов? С "кнутом" для арендодателя все понятно. А как государству призвать в союзники вторую сторону сделки т.е. арендатора? Тут кнут не сработает, тут нужен пряник.
ДОМ.РФ — финансовый институт развития жилищной сферы...(сказано на сайте госкорпорации)
По фантазируем, какие шаги в состоянии предпринять государство для того, чтобы проектируемая им он-лайн платформа получила преимущество перед существующими досками объявлений.
Юридическая защита арендатора и арендодателя. Это тот пункт в котором реально заинтересованы обе стороны. Сможет ли платформа стать реальным центральным контрагентом гарантирующим права и интересы сторон? Теоретически -да.
Стандартизация качества сдаваемой недвижимости. Введение стандарта минимального соответствия качеству сдаваемого жилья может стать шагом на пути эволюции арендного рынка. Стандарту скорее всего будут не рады владельцы "бабушатников", но если портал декларирует цивилизованные нормы аренды, то стандартизация необходима. Сам Дом.рф работает в этом направлении и даже имеет реализованные проекты арендных домов в Москве. + ДОМ.РФ планирует строительство арендных домов в 15 регионах России
Налоговый вычет по расходам за аренду жилья. Вычет подтолкнет арендатора стремиться заключить формальный договор аренды. Законопроект разрабатывался еще в 2018 году но до сих пор не принят. Вычтут за аренду. Нанимателям квартир вернут уплаченные налоги Возможно если законодатели вернутся к рассмотрению законопроекта, то будет пересмотрена и максимальная сумма налогового вычета.
Перейдем к самому главному вопросу. Для чего все это затевается? Понятно, что для повышения налоговых отчислений государству.
Я снова хочу включить фантазию и представить есть ли у государства еще возможности для дальнейших маневров в сторону увеличения налоговой нагрузки на владельцев квартир.
Эксперимент с "самозанятыми" может быть признан неудачным. Действительно, что помешает правительству после 2-3 лет после регистрации частных арендодателей в качестве "самозанятых" с фискальной нагрузкой в 4% от оборота перевести всех в разряд Индивидуальных предпринимателей или обратно в обычных физлиц со ставкой 13%.
Введение практики вмененного дохода для владельцев нескольких объектов недвижимости. Если у вас есть несколько квартир, то значит они сдаются. Такая практика у ФНС уже имеется, почему бы ее не распространить на всю страну Сдача владельцев второго жилья. Налоговики начали проверку всех собственников нескольких квартир
Выявление "нетрудовых доходов". Представьте себе вы взяли квартиру в ипотеку и исправно платите за нее. По нормативам ипотечные платежи не должны составлять например более 50% доходов вашей семьи. А что если ваш "ипотечный платеж + лимит на расходы семьи" не бьется с теми доходами которые вы декларируете?
Увеличение взносов во внебюджетные фонды и ставок прямых налогов на имущество. Опыт экономически развитых стран говорит за то, что владельцев недвижимости можно доить практически бесконечно. Например можно безразмерно увеличить земельный налог, муниципалитеты будут довольны. Не согласны? Забирайте свой многоквартирный дом и переезжайте.
Надеюсь материал покажется вам интересным. Подписывайтесь на канал если хотите знать, как работает биржевая индустрия и, как в ней можно заработать. Есть вопросы, переходите по ссылке или пишите в комментариях. Дистанционное открытие брокерских счетов тут
Предыдущие статьи:
Ценные бумаги оплачивают недвижимость. Просто но эффективно