Как инвестировать в недвижимость на берегу моря. Чек-лист из простых действий, которые вас приведут к грамотной покупки без обмана.
1. Вам необходимо определить свою цель покупки. Как правило их несколько:
- для суточного бизнеса и сдачи в аренду
- с целью перепродажи
- для вложения денег “пусть будет”
- совместить отдых и сдачу в аренду
- совместить суточный бизнес и в дальнейшем перепродажу
2. Следующий шаг, определиться со страной и городом. Море не везде одинаковое. Также стоит выбирать город не только по принципу “мне нравится”, а “какой город активно развивается”. Климат и длина летнего сезона также имеет значение. Также задайтесь вопросом: “А что зимой происходит ?”
3. Изучить все районы конкретного города. В каждом городе есть:
- “перегретые” центральные районы, где цена уже слишком высокая для краткосрочного и среднесрочного инвестирования, но подойдут для долгосрочного вложения денег
- отдаленные районы от моря, где в основном живут местные, также эти районы могут быть слишком гористыми
- развивающиеся районы, у которых высокий потенциал роста
- есть недорогие районы по цене, они не столь популярны у туристов, там маленький доход от аренды, но для отдыха отлично подойдет
4. Разобраться, какая вам необходима площадь, планировка и количество комнат. Начните с любого из этих показателей и решите, что для вас в приоритет. Основной показатель, который влияет на цену, сколько м2. Всегда берите диапазон min/max. Для этого важно понимать “лицо” конечного клиента.
5. С ремонтом/без ремонта. Если выбираете квартиру с ремонтом, убедитесь в качестве и что это подойдет под ваши цели. Например, для суточного бизнеса один вид ремонта, для вашего отдыха может быть другой, для перепродажи он вообще не нужен. Если покупаете без ремонта под аренду, то вам надо будет найти бригаду строителей. Учитывайте доп. стоимость вложений. Лучше делать ремонт вместе с будущей управляющей компанией.
6. Определите ваш бюджет и стратегию инвестирования и форму расчета (наличные, ипотека, рассрочка, мат. капитал, все вместе). Также желательно в диапазоне min/max.
7. Определите сроки покупки и сдачи. Через какое время вы будете совершать покупку. Какие сроки сдачи объекта. Какие сроки ремонта. Учитывайте, что объект не всегда сдается в срок. И учитывайте, что если вы будете совершать покупку через 2-3 месяца, то вам отбор объектов придется проходить заново.
8. Занести все объекты в эксель таблицу и вбить туда все важные для нас параметрам. Список взять с собой, в котором будем отмечать плюс или минус.
9. Просмотр объектов “вживую”. Составить маршрут. Рекомендуется в 1 день не больше 3-4 объектов. Если больше, то вы ничего не запомните и у вас будет каша в голове. Все заносим в список по параметрам.
10. При просмотре объектов обращать внимание на следующие параметры:
- качество используемых материалов
- какие коммуникации подключены или будут
- мощность электроэнергии
- стоимость обслуживания у управляющей компании
- как комплекс будет отапливаться (зимой в Сочи не жарко)
- качество фундамента (сваи, опорные стены, ливневая система - если необходимы)
11. Проверка документации (это отдельная тема, про нее будет другой чек лист):
- документы на земельный участок, под многоквартирный дом Ж3,Ж4, Ж5 в зависимости от этажности
- если земля ИЖС, то не выше 3 этажей и лучше бы это был частный дом
- если апартаменты возле 1-2 береговой линии - земля под санаторий или гостиницу
- если реконструкция здания под апартаменты, убедитесь, что здание уже в собственности у застройщика
- если земля в аренде, то аренда переведена уже на застройщика
- разрешение на строительство
- технические условия на подключенные коммуникации
- если Фз-214, то должен быть ЗОС
- проведена экспертиза
- если апартаменты, то желательно должны быть выписка из ЕГРН на каждый апартамент
12. Проверка застройщика.
- Узнать, какие объекты строил до этого, по возможности посетить их
- ООО устав
- свидетельства ИНН
- свидетельство ОГРН
13. Оформление сделки. Законные варианты:
- ДДУ договор долевого участия с регистрацией в росреестре, новые комплексы уже регистрация после открытия эскроу-счета в банке
- ДКП договор купли-продажи с регистрацией в росреестре
- Нотариальная сделка, если есть к квартире или апартам земельный участок с регистрацией в росреестре
- в идеале полная сумма в договоре, могут быть исключения
- проверьте жилье на наличие долгов по коммуналке
Каждый жилой апартаментный комплекс необходимо рассматривать по отдельности. Пишите, если вам понадобиться консультация.