Квартирное мошенничество - самое распространённое явление нашей действительности. В век информации, когда для всех открыты базы для проверки недвижимости, аферисты продолжают наживать миллионы, находя все новые и новые способы обмана. Единственный способ обезопасить себя при покупке жилья — быть подготовленным и знать, где и как действуют мошенники. В нашей статьей мы постараемся описать самые популярные схемы, зная которые, можно предотвратить большой обман.
- Отсутствие согласия супруга.
Мы настоятельно рекомендуем брать согласие супруга на продажу жилья. Ведь ничто не мешает мужу или жене в будущем оспорить сделку, заявив, что это совместно нажитое имущество. Более того, иногда супруги действуют в сговоре. В этом случае сделка будет аннулирована, а деньги вряд ли вернутся в полном объеме.
Сейчас Росреестр не требует обязательного согласия супруга на проведение сделки купли-продажи — сделку вам зарегистрируют, — Но в истории квартиры, выписке из ЕГРН, появится отметка о том, что сделка оспорима.
Может также возникнуть неприятная ситуация, когда бывший супруг владельца вдруг «вспомнит», что не разделил имущество — ту самую проданную вам квартиры. По сегодняшним нормам закона бывший муж или жена могут подать иск о разделе нажитого в браке имущества в течение трех лет с того момента, как они узнали, что их права нарушены. А «узнать» они могут и спустя десять лет после развода.
Чтобы не оказаться в центре чьих-то семейных разборок, лучше перестраховаться — обязательно потребовать согласие супруга владельца на продажу квартиры.
2. Запоздавший наследник
Часто покупатели сталкиваются с мошенничеством при покупке квартир, полученных в наследство. Например, хозяин продает квартиру, полученную после смерти отца, и он единственный вступивший в наследство в положенный срок (в течение полугода). Однако после продажи выясняется, что у умершего хозяина был еще один наследник первой очереди — дочь, которой тоже по закону полагается доля в квартире. В суде она доказывает, что не вступила в наследство по уважительной причине: живя в другой стране, вовремя не получила информацию о смерти родителя. В такой ситуации сделка о продаже квартиры может быть признана недействительной. в таких случаях деньги покупателю не возвращаются или возвращаются но крайне медленно.
Единственный выход в такой ситуации — наводить справки: от кого получено наследство, сколько наследников, вступили ли они в свои права, был ли отказ от наследства со стороны кого-то из наследников (должны быть соответствующие документы). Но, конечно, наследство — это всегда сложно и непредсказуемо: например, не все мужчины точно знают, сколько у них биологических детей, и гарантии, что на горизонте не появится новый наследник, никто дать не может.
3. Подставное лицо
Современные мошенники научились действовать очень осторожно, поэтому раскрыть подмену бывает сложно. Ситуации, когда человека трудно узнать по его фотографии в паспорте, случается нередко: люди меняются под влиянием времени (последний раз снимок в паспорте обновляется в 45 лет, а к моменту сделки владельцу паспорта может быть 60, 70 и более лет), образа жизни, болезней и других факторов.
Мошенники подбирают человека, который похож на владельца квартиры настолько, чтобы различия можно было списать на время или пристрастие к спиртному. С помощью подставного лица оформляется сделка. Настоящий владелец в этом время может удерживаться в плену или вообще не знать, что его квартиру продают. Естественно, такая сделка имеет все шансы быть оспоренной, а поскольку все деньги ушли мошенникам, то с ними, в принципе, можно попрощаться.
Поэтому наш совет более тщательно изучить паспорт владельца от первой до последней страницы, в том числе и наощупь и на «просвет».
Если есть сомнения по поводу тождественности человека с лицом, изображенным на фотографии в паспорте, лучше перестраховаться, обратившись к нотариусу: он может выдать (или не выдать) подтверждающее свидетельство. Или как минимум можно попросить другие документы с фотографиями: военный билет, водительское удостоверение и т. д. Покупателю нужно сделать все, чтобы убедиться в том, что перед ним настоящий хозяин.
4. Продажа по доверенности
Такой способ продажи — один из самых рискованных. Мошенники часто пытаются продать квартиры по доверенности от умерших людей, уже отозванной доверенности или изначально фальшивому документу. Немало случаев, когда доверенность получают путем угроз, шантажа, физического насилия или введения в заблуждение.
Самый безопасный выход в данном случае — покупать квартиру непосредственно у хозяина. Допустимо, чтобы в подготовке к сделке участвовало доверенное лицо, но в день подписания пришел лично владелец.
Самый минимум осторожности — это встретиться с владельцем квартиры и убедиться, что он действительно продает недвижимое имущество и владеет всей информацией о цене и условиях будущей сделки. Желательно, чтобы разговор был записан на видео.
5. Продажа после дарения
Если продажа осуществляется менее чем через год после дарения, сделка считается подозрительной. Часто квартиры дарят родственникам, чтобы избежать продажи за долги, а последние быстро пытаются избавиться от подарка: в результате сделка может быть оспорена кредиторами. Это неблагоприятно скажется на покупателе — продавцы ловко подставляют его под удар ради своих интересов.
Дарственная, как и доверенность, тоже может быть оформлена с применением давления или насилия, дарителя могут обмануть или «поймать» в неадекватном состоянии. И он вполне может попытаться вернуть недвижимость, которую уже продали. Покупать квартиру, которая получена владельцем в дар, конечно, можно, но тщательная юридическая проверка нужна обязательно.
6. Несделкоспособность(ограниченная дееспособность) по состоянию здоровья
Некоторые наивно полагают, что если у человека есть водительские права или право на ношение оружия, то можно спокойно обойтись без справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. На самом деле продавец получает прекрасную возможность оспорить сделку и вернуть себе недвижимость. Например, в день заключения сделки он обращается в больницу, где жалуется на плохое самочувствие, говорит, что уже несколько месяцев мучается головными болями и провалами в памяти. Врач, естественно, все это документирует. Записи в медицинской карте могут стать подтверждением того, что в момент заключения сделки продавец был не здоров, а значит, несделкоспособен.
Альтернативный сценарий мошенничества со стороны продавца — в день сделки пройти медицинское освидетельствование (например, попасть в поле зрения ГАИ) и оказаться нетрезвым. Потом хитрец ложится под капельницу, приводит себя в нормальное состояние и отправляется на сделку. Но ведь документы об освидетельствовании уже есть, и они — прямое основание для признания продавца несделкоспособным в момент продажи квартиры.
7. Сговор
На первый взгляд, не каждому удастся распознать в данной ситуации мошенничество, но все же выделить характерные черты можно.
Представьте, что подходящий дом выбран, стоимость согласована, оформлен и готов к подписанию предварительный договор купли-продажи, где на все операции с недвижимостью отведен стандартный срок – до 3 месяцев. Так же указано, что если сделка сорвется по вине одной из сторон, то последуют штрафные санкции. В частности, при невыполнении обязательств Покупателем залог остается у Продавца. После чего в ход совершения сделки включается риэлтор и по великому секрету сообщает – на продажу Вашей квартиры уйдет не более 10 дней (количество дней может быть любое, но значительно меньше исходного), а хозяин дома ждать долго не намерен. И вы, будучи уверенными в порядочности помощника и нежелании упустить столь выгодный вариант, принимаете решение о сокращении временных рамок и оставляете деньги в качестве задатка.
Тем временем, вы довольны, пакуете вещи. Идет время: одна, другая неделя. Риэлторское агентство постоянно всё переносит «на завтра». Однако дело так с мертвой точки и не движется. Когда все сроки проходят, в игру вступает продавец с заявлением, что больше ждать нет никакой возможности. Итог – деньги потеряны.
Вывод. Чтобы обезопасить свои финансы, кроме вышеперечисленных советов, рекомендуется заключать сделку через нотариуса. В деятельности риэлтора и/или продавца вас должны насторожить следующие моменты: подозрительная активность, желание продавить заведомо невыгодный для Вас вариант (сокращение сроков, увеличение размера залога и т.п.).
Как заключить безопасную сделку?
В интересах покупателя — действовать максимально осторожно и собрать как можно больше информации об объекте, который он хочет купить, и его владельце. Если у покупателя есть время, желание и определенные навыки, он может самостоятельно проверить квартиру по базам, заказать нужные выписки.
- Так, действительность паспорта владельца можно проверить на сайте УФМС. Однако если туда вклеена чужая фотография или, например, на одной из страниц есть штамп другого государства, сайт этого не отразит. Зато если владелец умер или аннулировал паспорт в связи с утерей или похищением, это мгновенно всплывет.
- На сайте Росреестра можно увидеть наличие или отсутствие арестов, запретов и обременений по квартире.
- На сайтах судов города и области потенциальный покупатель найдет информацию о судебных производствах в отношении недвижимости.
- Через сайт Госуслуг за несколько минут получится заказать выписку из домовой книги, чтобы понять, кто и когда был прописан в квартире. Люди, которые прописались до приватизации жилплощади, имеют право на пожизненное проживание в ней, даже если не имеют доли. Если не знать этого, можно получить квартиру вместе с родственниками бывшего хозяина в придачу.
Часто срабатывают даже самые устаревшие схемы. Например, в интернете выкладывают фотографии фейковой(ложной) квартиры по привлекательнойцене, покупатели начинают звонить. Их просят перевести залог на карточку. Понятно, что это мошенники и никакой квартиры там нет!
В сделках с недвижимостью множество тонкостей, о которых неподготовленный человек вряд ли знает: когда можно отдавать деньги, как пустить в ход материнский капитал, что после чего оформлять и т. д. Именно поэтому мы рекомендуем при заключении любой сделки обращаться к нотариусу, т.к мало проверить по электронным сервисам те или иные аспекты будущей сделки, здесь нужны глубокие познания и профессиональные навыки, которые могут осуществить нотариусы.
Более подробную информацию о пользе нотариальной формы сделки читайте по ссылкам ниже:
НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ОТ "А" до "Я"
НОТАРИУСЫ ЗАЩИТЯТ ВАС ОТ МОШЕННИКОВ
ЕСЛИ НАШ МАТЕРИАЛ БЫЛ ВАМ ИНТЕРЕСЕН, ОЦЕНИТЕ ЕГО, НАЖАВ ПАЛЕЦ ВВЕРХ!!!
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАШ КАНАЛ, ЧТОБЫ НЕ ПРОПУСТИТЬ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ!
ПОДЕЛИТЕСЬ ЭТОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ С ДРУЗЬЯМИ В СОЦСЕТЯХ!