Уважаемые читатели, этой статьей открываю новую серию «записок», которые, надеюсь, будут полезны или во всяком случае интересны, в первую очередь, потенциальным переезжающим. Речь пойдет о микрорайонах и улицах города, микроклимате и пресловутой цене квадратного метра. Цель – вывести некую консолидированную информацию, способствующую выбору оптимального места проживания.
Рассматриваемый сегодня микрорайон находится в границах ул. Театральной (юг), Ленинского проспекта с юго-востока, Московского проспекта (север) и Гвардейского проспекта (запад). Если коротко – для того, чтобы выбрать это место для постоянного проживания, достаточно одного его расположения. Это самый, что ни на есть центр с прекрасной пешей доступностью практически до всех визуальных ценностей Калининграда – центральной площади (Победы), торговых центров «Европа» и «Плаза», зоопарка, Музея Мирового океана, Кафедрального собора, Рыбной деревни и прочего прочего. Узкие, загруженные в основном припаркованными машинами улочки, предполагают минимизацию внешнего шума (кроме, пожалуй, домов, выходящих окнами на Ленинский проспект (бывший Штайндамм рехте штрассе), ул. Театральную (Альте Гассе) и Московский проспект (Оберлаак). И если все-таки совсем рядом чего-то будет недостаточно, то в радиусе не более нескольких сот метров от границы данного района есть все остальное – Нижний пруд, вокзал, центральный рынок, детские и спортивные площадки (например, у стадиона "Балтика"), а любителям вечерних променадов и пространственных медиаций можно прислушаться к свободной от увеселительных аттракционов и фастфудов тишине парка Победы (исторически именно здесь закончился Кёнигсберг и начался Калининград).
Что еще хорошего и применимого в повседневной жизни есть в данном микрорайоне: лицей (№23), гимназия (№32), детский сад (№87), поликлиника, сетевые магазины (Spar, Виктория), предприятия общепита – самые популярные «Штолле», «Поварешка», «Столовка» - в последнюю, благодаря качественной и, особенно, ценовой политике, захаживают на обед и местные.
Что здесь было раньше – район Нойросгарден (новый конский сад – название, синонимичное месту выпаса данных животных), с Нойросгарденской же кирхой (место нынешнего стадиона лицея №23), клиниками, лабораториями и научными институтами Альбертус-Университета, чьи монументальные кирпичные корпуса в общем то и определили облик района, геолого-палеонтологический институт (остался небольшой корпус на ул. Геологической), сельскохозяйственное общество (ул. Барнаульская, 4), хирургическая клиника Кёнигсбергского университета (здание, известное сегодня, как кожвендиспансер), глазная клиника Кёнигсбергского университета (Барнаульская, 8), казарма 43 пехотного полка (дом на ул. Театральной, 23), военная пекарня (Первый хлебозавод), зоологический музей (место дома №23 по ул. Галицкого), анатомический институт и, наконец, обсерватория с ландшафтным парком «Народный сад» – сегодня в районе этого места построен новый ЖК с одноименным названием. Исходя из вышеприведенного, духовное наследие района навскидку можно охарактеризовать как академическое с военно-естествознательным уклоном. То, что улица Вагнера (Вагнерштрассе) более 200 лет назад называлась улицей Мертвых (благодаря находившемуся здесь чумному бараку), можно было бы и не «прилеплять», но это всего лишь нестрашная, давно выветрившаяся и не наносящая вреда фэншую история.
Что здесь с недвижимостью – вопреки шикарному расположению, сами строения и их разнообразие в среднем и на мой взгляд, поразить воображение не способны. Разве что несколько современных кирпичных домов (в т.ч. с автономным отоплением), ЖК «Новый сад» и реконструированные хрущевки со сталинками, ограждающие микрорайон от шума Ленинского проспекта и ул. Театральной. Не скрою, именно эти «разукрашки» времен исторического штурма чемпионата мира по футболу, у меня лично вызывали желание жить именно в них. Но… то ли в свое время не подвернулось нужного варианта, то ли цены мне показались дикими – в общем, не удалось, однако сегодня я смотрю на них совершенно по-другому. Во-первых, из 3-х квартир, в которых мне довелось побывать намного позже, внутреннее содержание даже отдаленно не поддерживало внешнее. Та же хрущевка, но вид сбоку – хозяева как смогли сохранили первозданное состояние (те же крашено-облупившиеся окна из 60-х, в одной квартире даже тот же длинношеий водо-бочковый инструмент, а в одной – крашеные стены с элегантной коричневой филеночкой и прочее). Подъезды свежим капитальным ремонтом также не блистали. Во-вторых, практически круглосуточная звучность напряженного Ленинского проспекта (хорошие окна и кондиционер конечно же исправят ситуацию, но столько жизни перед глазами мне лично в напряг). В-третьих, запрашиваемая цена – не скажу, что была запредельной, просто была равна аналогичной квартире с ремонтом в двухстах метрах поодаль. Возможно мне в свое время не повезло с вариантами, возможно я чего то для себя не понял. В общем данный вариант на любителя.
Что здесь с ценой - справедливая рыночная стоимость 1-го кв.м. на средних этажах хрущевки в состоянии "с хорошим ремонтам" на сегодня составляет от 62 до 65000 руб. (в зависимости от метража), относительно "хотелок" на Авито – 66-80000 рублей.
Немецкий вариант – справедливая цена 1 кв.м. на среднем этаже – 64-67000 рублей (с центральным отоплением) и 66-70000 (с автономным), реальных предложений в данном районе не найдено.
Панельки и блочные многоэтажные дома улучшенной планировки – справедливая цена 1 кв.м. на среднем этаже – 63-66000 рублей, относительно данных на Авито примерно также.
Кирпичные дома конца 90-х, начала 2000-х (комфорт класс) – справедливая цена 1 кв.м. на среднем этаже – 73-75000 рублей (с центральным отоплением) и 81-83000 рублей (с автономным), предложений в данном районе не найдено.
Новый дом с автономным отоплением (комфорт класс) – расчетная справедливая цена 1 кв.м. на среднем этаже – 86-88000 рублей (с автономным), относительно хотелок на Авито – 79-80000 рублей в состоянии «серый ключ».
Итого – приобретать квартиру в данном районе стоит, как для жизни, так и для сдачи в аренду (особенно посуточную). Отсутствие внутри микрорайона приятной глазу индивидуальности и ограниченность выбора по типу дома (в сравнении с иными районами), вполне компенсируются великолепной транспортной и пешей доступностью, развитой инфраструктурой, наличием достаточного пространства для тихого созерцательного променада ну и тем, что когда-то здесь ступала нога великих людей, включая Н. Коперника. Если охарактеризовать все в целом и в двух словах, то скорее всего это будет как центр и удобно, но не более. Бонусом к покупке недвижимости именно здесь, как ни странно может послужить ограниченность предложений - можно рассчитывать на вероятность быстрой продажи (в случае чего).
Спасибо за внимание и прочтение!
Спрашивайте, какая тема Вас интересует, постараюсь описать (как могу)