Сегодня мы разберём с тобой идею инвестирования в недвижимость с целью сдачи её в аренду, разберём плюсы и минусы, обговорим некоторые важные нюансы, а также проведём сравнение с инвестициями в фондовый рынок.
Для начала стоит отметить, что покупка недвижимости - дорогое удовольствие, которое далеко не каждый может себе позволить. Посмотрите на среднюю цену ВТОРИЧНОГО жилья в столице (то есть когда кто-то уже до вас или ваших арендаторов в квартире пожил).
Несложно сделать вывод о том, что порог входа у инвестиций в фондовый рынок гораздо ниже. Мы, например, в нашей рубрике начали это делать с 2000 рублей. (Aug 11, 2020 добавить ссылку)
Согласно статистике, средняя доходность от сдачи жилья в аренду в Москве в 2014–2018 годах составляла около 4,5%. Это означает, что стоимость аренды однокомнатной квартиры ценой 6 млн рублей за прошедшие 5 лет в среднем равнялась 22 500 рублей. За это время арендодатель заработал 1,35 млн рублей от сдачи в аренду квартиры.
Так как мы рассматриваем законные методы получения дохода, из этой суммы в 1,35 млн необходимо вычесть 13% (175 500) подоходного налога. Значит, чистый доход составляет 1 174 500 рублей, то есть примерно 20% от стоимости квартиры. И это за 5 (пять) лет!
Благо, сейчас появилась возможность зарегистрироваться в качестве самозанятого и уплачивать не лихие 13% налога, а всего 4 или 6 (в зависимости от того, кому сдаёте недвижимость - физическому лицу или юридическому). Об этом налоговом режиме мы расскажем вам отдельно через некоторое время!
Для сравнения прикладываем отчёт Мосбиржи о средней доходности акций 3 российских голубых фишек (самых крупных и крутых компаний). Значения взяты за последние 15 лет (2004-2019) без учёта дивидендов. С дивидендами картина станет ещё лучше.
Но всё же возвращаясь к нашей теме, давай проанализируем некоторые преимущества и недостатки рассматриваемой инвестиционной идеи.
Начнём с плюсов:
- Квартира не может быстро обесцениться. В период финансового кризиса недвижимость лучше других активов защищена от быстрого обесценивания. Напротив, как показывает статистика, при грамотном выборе места (не в аварийных домах) в долгосрочной перспективе квартира растёт в цене и в любой момент её можно будет продать значительно дороже.
- В тяжёлых жизненных обстоятельствах ты не останешься ночевать на улице. Это твоя собственность, и в перспективе ты сможешь сам(а) проживать в ней, продать или отдать за долги. Да, могут возникнуть небольшие трудности с арендатором, но это решаемо.
- Пассивный доход. При умелом подходе и делегировании (к примеру, сдачи квартиры через управляющую компанию) можно действительно на некоторое время сохранить себе нервы со временем и получать деньги без особой активности с твоей стороны.
Какие же есть минусы у этой идеи? На наш взгляд, их больше, чем плюсов. Смотри:
- Про порог входа мы уже сказали чуть ранее: даже в развивающихся городах, где инвестиции в недвижимость имеют смысл, цены начинаются от 2-3 млн руб., так что приобрести квартиру за 100 000, 200 000 или 300 000 руб. не получится.
- Низкий уровень ликвидности (возможности быстро избавиться от актива). Считается, что недвижимость входит в группу низко-ликвидных активов. Даже при продаже наиболее популярных вариантов как минимум две недели уйдёт на поиск покупателя, юридическое оформление сделки. Срок значительно увеличивается при продаже квартир в отдалённых местах или в аварийных домах.
- Человеческий фактор. Безусловно, тебе повезёт, если ты сможешь найти хороших и добропорядочных арендаторов. Но ведь, с другой стороны, как обычно бывает: по объявлению находишь жильцов, по началу всё хорошо, платят регулярно. Ну а потом начинается: задержки выплаты, ухудшение состояния квартиры, домашние питомцы и т.п.
- Время простоя квартиры. Хоть это в большей степени актуально для курортных точек, в столице квартиры тоже простаивают без жильцов. К примеру, сосед одного из основателей канала лишился дохода на полгода из-за того, что студенты, снимавшие его квартиру, на время пандемии уехали к себе домой в другой город. Вот сейчас только вернулись. Сколько времени квартира простаивала? Не менее полугода...
- Издержки на содержание: налоги, ремонт, ЖКХ. Само обслуживание недвижимости, включающее коммунальные услуги, налоги и прочие отчисления, может в среднем составлять около 1,5%-2% от её общей стоимости в год. Ещё некоторый процент ты заплатишь управляющей компании, если будешь прибегать к её услугам (туда же относятся услуги риелтора). При этом расходы, как правило, всегда стремятся превысить доходы.
Таким образом, подводя итог, можно сказать, что пока ты не обзавёлся серьёзным капиталом, эта инвестидея не выглядит такой уж привлекательной. В качестве альтернативы можно инвестировать в биржевые фонды недвижимости REITs (Real Estate Investment Trust), но об этом мы расскажем тебе чуть позже!
Однако если ты всё же видишь в себе будущего рантье, вот тебе напоследок советы по грамотному выбору жильцов для заселения в квартиру.
- Поиск жильцов лучше осуществлять при помощи профессиональных агентств или же через хороших знакомых, которые разбираются в этой сфере.
- Перед вселением обязательно стоит проверить их документы, удостоверяющие личность и подтверждающие их трудовую (учебную) деятельность.
- При составлении договора и акта приемки-сдачи жилья необходимо указать основные характеристики квартиры (видимые дефекты, нерабочая техника и т.д.), паспортные данные всех сторон сделки, величину арендной платы, права арендодателя и арендатора.
- Передачу денег необходимо производить под расписку и лучше при свидетелях. Не стоит верить обещаниям а-ля: заплачу завтра после получки. Это заведомо проигрышная стратегия.
- Важно обсудить с ними мельчайшие детали. Например, кто будет заниматься ремонтом сантехники при возникновении поломки или производить оплату коммунальных услуг.
Подписывайся на наш Телеграм канал 🔥FIRE. Там мы говорим не только о компаниях, но и финансовой грамотности, инвестициях и многом другом!