Заключая договор на участие в долевом строительстве, человек исходит из того, что он получит желаемую квартиру в срок, указанный застройщиком в договоре.
Но вот указанная в договоре дата миновала, а квартира так и не была передана.
Застройщик, как правило, уведомляет дольщиков о переносе сроков ввода дома в эксплуатацию, а также предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков передачи квартиры на новую дату.
Стоит отметить, в случае подписания данного дополнительного соглашения, участник долевого строительства лишается права на получение неустойки за несвоевременно переданную квартиру, до даты указанной в дополнительном соглашении.
Лучше отказаться от подписания дополнительных соглашений о переносе срока передачи объекта.
Неустойку можно требовать, как в период просрочки, так и после передачи квартиры дольщику.
Не стоит ждать подписания акта приема-передачи квартиры, чтобы потребовать неустойку. Застройщик часто под каждый объект создает новое юридическое лицо, счета, которого пусты на финальной стадии строительства.
Дольщик по своему усмотрению может потребовать выплаты неустойки за каждый день просрочки, штрафа за несоблюдение требований дольщика в досудебном порядке, морального вреда, убытков и судебных расходов.
Претензия
Если вы решили потребовать от застройщика неустойку за несвоевременную передачу квартиры, необходимо рассчитать и направить в адрес последнего претензионное письмо.
В претензии необходимо указать:
1. Кому адресована претензия (наименование застройщика можно узнать из договора);
2. Ваши ФИО, почтовый адрес и телефон;
3. В тексте претензии указываем обстоятельства дела (Например, 29.09.2018 г. между ООО «ДОН» и Ивановым Ю.С. был заключен договор участия в долевом строительстве…);
4.Указать существо Ваших претензий (например, ООО «ДОН» допустил просрочку передачи квартиры, в связи, с чем ООО «ДОН» необходимо уплатить неустойку за период с 01.10.2019 г. по 03.04.2020 г.);
6. Расчет неустойки;
7. Если вы понесли убытки или испытывали моральные страдания, укажите об этом в претензии;
8. Банковские реквизиты, для перечисления денежных средств;
9. Документы, которые Вы прилагаете к претензии (копии чеков, договора и т.д.);
10. Дату и подпись.
Расчет неустойки:
Расчет неустойки происходит по формуле: стоимость объекта × количество дней просрочки× размер пени в силу закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ × ставка рефинансирования (Например: 9 000 000 × 185 × 2 × 1/300 × 6%).
Можно воспользоваться онлайн калькулятором для самостоятельного расчета неустойки, с учетом ставки рефинансирования в период просрочки.
Стоимость квартиры указана в договоре долевого участия (ДДУ), если в договоре указана стоимость за 1 кв.м., то умножьте стоимость 1 кв.м. на площадь квартиры и узнаете общую стоимость.
При приобретении квартиры по договору уступки права требования (Цессии), стоимость рассчитывается из цены, указанной в ДДУ, а не в договоре уступки.
Начальной датой просрочки считается дата, следующая за днем передачи квартиры покупателю (Например, в договоре указана дата передачи квартиры 1 декабря 2019, начальной датой просрочки будет считаться 2 декабря 2019 г.).
Если вы были вынуждены снимать квартиру, вы можете потребовать с застройщика оплатить стоимость найма (аренды) квартиры.
Для этого понадобиться:
1. Договор найма (аренды) жилого помещения;
2. Выписка из ЕГРН о том, что жилое помещение принадлежит лицу, заключившему с вами договор (ее можно заказать на сайте - rosreestr.ru);
3. Подтверждение оплаты по договору найма. Например, выписка по банковскому счету, при оплате в безналичной форме;
4. Выписка из Росреестра об отсутствии у вас недвижимости.
Как правильно вручить (направить) претензию?
- отправьте претензию почтой на юридический адрес застройщика.
Юридический адрес можно посмотреть на сайте ИФНС - www.nalog.ru.
С момента подписания договора адрес застройщика мог несколько раз смениться, поэтому необходимо уточнить актуальный адрес.
- вручите лично сотрудникам застройщика под роспись в получении (на вашем экземпляре должна быть отметка о принятии (дата, подпись, Ф.И.О., должность и печать).
Совет: Отправьте претензию ценным письмом с уведомлением и описью вложения. В суде может оказаться, что сотрудник принявший у вас претензию у застройщика не работает, печать ему не принадлежит, а претензию он не получал.
В случае, если застройщик проигнорирует вашу претензию или ответит отказом, требуйте с него взыскания штрафа, в размере 50 %, поэтому важно правильно составить и подать претензию.
Исковое заявление:
После того, как срок, указанный в претензии, прошел, подаем исковое заявление в суд.
В исковом заявлении указываем те же обстоятельства, что и в претензии, с учетом требований содержащихся в ст. ст. 131, 132 гражданском процессуальном кодексе РФ.
Суд можно выбрать, исходя из благоприятной для вас судебной практики:
- по вашему адресу регистрации;
- по месту нахождения застройщика;
- по месту исполнения договора;
- по месту заключения договора;
К исковому заявлению прикладываем:
1. Договор долевого участия;
2. Документы, подтверждающие оплату ДДУ;
3. Претензию;
4. Почтовую квитанцию (если претензию отправляли почтой);
5. Документы подтверждение убытки (договор найма, выписку из ЕГРН и т.д.).
6. Документы, подтверждающие отправление искового заявления застройщику;
7. Иные документы.
Стоит отметить, что в судебном процессе застройщики часто просят отказать в удовлетворении исковых требований, приводя в отзывах множество различных причин, которые они считают уважительными, либо просят уменьшить размер неустойки.
От вашей позиции в суде будет зависеть не только размер неустойки, но и удовлетворения ваших требований в целом.
Исполнение решения суда
После получения исполнительного листа в суде необходимо решить, куда его следует направить.
Быстрее всего исполнительный лист предъявить в банк, где у застройщика открыт расчетный счет.
У застройщика может быть несколько счетов в разных банках. О них можно узнать в налоговой, обратившись с заявлением о предоставлении информации по счетам должника.
Второй вариант, обращение в службу судебных приставов по месту нахождения должника, пристав самостоятельно проведет розыск имущества должника.
Судебную практику можно посмотреть на нашем сайте - https://advocate-law.ru/projects#CIVIL-CASES