Ранее люди хранили деньги на депозитах. Но, по-мере снижения ключевой ставки, встает вопрос о сохранении денежных средств. Давайте разбираться, что в данный момент происходит на рынке новостроек Москвы. И как выбрать хороший вариант новостройки для инвестиций в Москве.
С меня скидка по ипотеке до 0,3% от ставки банков. Помощь в ипотеке в сложных случаях. Рекомендации по выбору и сопровождение сделки.
Например, 31.07.2020 г. старт продаж 4 корпуса 3 очереди в ЖК Хедлайнер. Продажи закрытые. Цена студии 30 м2 от 6.600 тыс.руб.; 1 комн квартиры 40м2 от 8.800 тыс.руб. Как понять выгодно ли купить такую квартиру сегодня?
В 17 часов 31.07.2020, прошло 6 часов с момента старта закрытых продаж. Студий не осталось. Все в бронях. Очередь по 5-6 человек на студию. По 1-комнатным квартирам, самые ликвидные варианты до 10 млн.руб., так же отсутствуют. Поэтому, о закрытых продажах нужно знать.
Я дам вам инструкцию. По которой вы можете оценить выгодно ли купить тот или иной объект.
Статистика. По росту цен на новостройки для инвестиций (2019-2020).
Рост составил в 2019-2020 на недвижимости в Москве за несколько месяцев 1,3 млн.руб. (min) - 7,95 млн.руб. (max) Я приведу Вам реальную статистику прироста цены в млн. руб. по моим сделкам 2019 года (рандомная выборка небольшой части моих сделок).
Смотрите, считайте:
- январь 2019 ЖК Октябрьское поле, 2к срок сдачи 4 кв 2020 года – было 9 747 тр/сейчас 17 697 тр (рост 7,95 млн.руб.)
- февраль 2019 ЖК D1, 2к срок сдачи 2 кв 2021 года – было 12 752 тр/сейчас 14 467 тр (рост 1,8 млн.руб.)
- март 2019 ЖК Летний сад, 1к срок сдачи 4 кв 2020 года – было 6 620 тр/сейчас 7 945 тр (рост 1,4 млн.руб.)
- апрель 2019 ЖК Дискавери, 3к срок сдачи 4 кв 2020 года – было 11 727 тр/сейчас 14 128 тр (рост 1,4 млн.руб.)
- май 2019 ЖК Лесопарковый, 3к срок сдачи 4 кв 2020 года – было 9 980 тр/сейчас 13 729 тр (рост 3,78 млн.руб.)
- июнь 2019 ЖК Дискавери парк, 2к срок сдачи 2 кв 2021 года – было 11 983 тр (с отделкой)/сейчас 14 267 тр (без отделки) (рост 2,3 млн.руб.+1 млн.руб. на отделку, итого 3,3 млн.руб.)
- сентябрь 2019 ЖК Семеновский парк, 2к, срок сдачи 4 кв 2019 - было 10 021 тр/сейчас 13 500 тр (только от собственников) (рост 3,5 млн.руб.)
- октябрь 2019 ЖК Дискавери парк, 3к 100 м? срок сдачи 2 кв 2021 года – было 20 509 тр /сейчас 23 663 тр (рост 3,2 млн.руб.)
- ноябрь 2019 ЖК NOW, 2к срок сдачи 4 кв 2021 года – было 12 992 тр /сейчас 16 259 тр (рост 3,3 млн.руб.)
- декабрь 2019 ЖК D1, 2к срок сдачи 2 кв 2021 года – было 12 997 тр /сейчас 14 467 тр (рост 1,47 млн.руб.)
Новостройки для инвестиций в Москве, пока все еще выгодны.
Как видите, чтобы не говорили, прирост стоимости новостроек, не сравним с депозитом. Субсидированную ипотечную ставку на новостройки, вероятнее всего после 01.10.2020, продлят. Значит цены будут расти. У меня есть региональная клиентка. С 2018 года она ищет квартиру от застройщика в сданном доме в Пресненском районе. Деньги лежат на депозите. Тогда еще было 8 или 9% годовых.Прошлым летом у нее был прекрасный шанс, так же в июле купить квартиру в Пресне-сити. Теперь вариант только либо комфорт+, точно не в Пресненском районе. Либо ждать 3 года. Но у нее же деньги на депозите. И я уже давно перестала объяснять. Если вы планируете заработать на приросте, то как видите, на примере и цифрах – заработать можно.
Но есть некоторые особенности, которые нужно знать для выбора инвестиционно привлекательного объекта. Ловите)
Что изменилось при переходе на экскроу-счета. И как жить дальше?
Что было до реформы 01.07.2020. Рынок на 80 % финансировался за счёт рынок дольщиков. И в малой степени за счет собственных средств застройщиков, банков. Дольщики, это, так называемые, неквалифицированные инвесторы. Они, чаще всего ведутся на рекламу о заработке на недвижимости. И действительно, в "нулевых" годах была возможность купить новостройку на стадии котлованы и заработать на росте 30-40, а иногда и 100 %.
К 2024 году, планируется в стройках использовать 90 % денег банков и 10 % денег застройщиков. Как видите, рост заемного капитала для застройщиков, не может не отразиться на конечной цене. Она будет расти. Поэтому стоимость новостроек, с высоким уровнем готовности, сейчас не намного отличается от тех, которые будут сданы в 2023-2024 годах.
В Москве, до сих-пор можно хорошо заработать на росте. Например, стоимость ликвидных студий или 1-комнатных квартир, в правильно выбранном объекте, может подрасти за месяц до 500 тыс.руб.
Например, 3-комнатная квартира от MR-Group в Дискавери-парке подорожала на 3,2 млн.рублей.В NOW, 2-комнатная на 3,5 млн.рублей.
Поэтому, основной заработок на инвестициях в недвижимость, это выбор правильного объекта и гарантированный рост цены. Поскольку, на сдаче в аренду столько не заработаешь.
Я готова поделится статистикой, какие объекты максимально подросли. И как выбирать, объект максимально подходящий, чтобы вложить и приумножить деньги.
Рекомендации по выбору новостройки для инвестиций.
Шаг 1. Выбираем застройщика
Выбирая квартиру, моему коллеге в аудите, мы со всей серьезностью подошли к выбору финансово-устойчивой компании. Поэтому:
- смотрели информацию в общедоступных источниках,
- в специализированных (СПАРКе),
- анализировали отчетность и аффилированность компаний,
- изучали основные источники финансирования.
Выбрали РГ-Девелопмент, на тот момент. Но тогда еще не было, экскроу-счетов. Сейчас при покупке по ДДУ, страхуется 10 млн.рублей. То, что свыше нет.
Я готова сейчас оценивать, в рамках этой статьи, финансовую устойчивость, каждой компании в отдельности.
Но для себя и своих клиентов, я уже определилась, какие застройщики наиболее устойчивы, у них нормальные документы и хорошее качество строительства.
Очень часто, когда мне звонят знакомые, и они уже определились с застройщиком, с которым я не работаю по тем или иным причинам. Я сразу конкретно говорю: "Нет я с ним не работаю. Хотите покупать, покупайте. Но не со мной".
Так, что же, всё-таки, является важным при выборе и проверке застройщика самостоятельно:
- Количество лет на рынке
- Количество и качество построенных объектов
- Структура компании застройщика
- Сторона-застройщик в ДДУ
- Финансирование
- Разрешительные документы на строительство и землю
- Договор
- Информация в интернете с форумов жителей или дольщиков по объектам-застройщика
- Суды с участием структурных единиц застройщика
Шаг 2. Выбираем объект новостройки для инвестиций
В первую очередь, нужно обратить внимание на:
- Район.
- Доступность метро.
- Наличие рядом парковых зон.
- Идеальна пешая доступность до метро.
- Доступность на личном транспорте, так же имеет большое значение.
- Хороший объект застройки должен быть точечным. Точечность постройки, снижает конкуренцию собственников при продаже и сдаче в аренду.
- Эконом, комфорт, бизнес. Тут влияет бюджет покупателя. Даже проекты - эконом (сейчас это может называться "прагматик") могут стать потенциально выгодными при соблюдении вышеперечисленных условий.
- Сами объекты должны быть обеспечены парковочными местами. Подземный паркинг в объектах бизнес-класса должен обеспечивать машиноместами с коэффициентом 2м/м на 1 квартиру.
Поговорим, по форматам квартиры. Формат студий сейчас достаточно популярен среди покупателей. Но идеальнее всего, будет классическая квартира с квадратными комнатами. Формат Евро, я считаю так же очень удобным и современным. Кухня-гостинная + спальни.
Апартаменты. Ситуация на рынке.
- Они, по прежнему, являются нежилыми помещениями.
- Льготная ставка по ипотеке на апартаменты не распространяется.
- Апартаменты, так же, не подойдут под "военную ипотеку", "маткап".
- Кроме того, чтобы не говорили, застройщики. Требования, предъявляемые к жилым помещениям, на апартаменты не распространяются (могут быть тонкие стены, недостаточная инсоляция и др.).
- Не известно, кто станет твоим соседом. И не организует ли офис (могут быть другие варианты применения). "Закон о тишине" на апартаменты не распространяется.
- Большая вероятность того, что соседние апартаменты будут сдаваться.
- Документы на апартаментные комплексы требуют более тщательной проверки. Поскольку строятся на землях различного вида разрешенного использования. Арендных землях.
Может такое случиться, что застройщик, например, арендуя у города, не перевесит в дальнейшем арендную плату на собственника. Как, я приводила случай в своем Instagram. Когда арендные платежи к 5-му году составляли порядка 140 тыс.руб. в год. Да и договор аренды на 49 лет, был заключен в 2006 году.
Есть, застройщики апартаментов, которые думают о своих покупателях. Например, Hutton, передает апартаменты после сдачи обратно городу. MR-Group, перевел свои апартаменты в Пресне-Сити в квартиры.
Шаг 3. Собираем информацию о закрытых продажах
Информацией о закрытых продажах, обычно владеет отдел продаж застройщика. О старте закрытых продаж обычно сообщается заинтересованным клиентам, агентствам недвижимости, брокерам.
Ваш брокер, если профи, всегда в курсе стартов объектов. Проинформирует Вас о стартах продаж новых комплексов. А так же о закрытых продажах.
Самые хорошие цены и ликвидные объекты бывают именно в закрытых продажах.
Хотя, бывает и так, что объекты стартуют по высоким ценам. Поэтому нужно знать и понимать, какая цена будет на старте хорошей. А какой объект ликвиден. То есть, вы сможете его быстро сдать или продать.
Шаг 4. Выбираем банк, если требуется ипотека, для новостройки для инвестиций в Москве
Мы сегодня наблюдаем такую ситуацию. Роль банков значительно растёт. Деньги на стройку дают банки. Ипотеку дают банки.
Так же мы наблюдаем исторический минимум по ставкам. Реальная ставка в настоящий момент около 7,5 %.
Ставка по новостройкам может составлять 5,1 % у некоторых застройщиков. Это ставка субсидированная. Действует до 01.10.2020 года.
Ряд банков уже обратился к ЦБ с просьбой продлить срок действия субсидированных ставок до 01.01.2021 года.
Это означает, что снижения цен на новостройки ожидать не приходится. С "вторичным" рынком, сейчас всё печальнее. Поскольку, при таких ставках, покупатели предпочитают остановиться на новостройках с высокой степенью готовности.
Для моих клиентов, есть неплохая возможность, оформить ипотеку через меня. Поскольку, я могу предоставить покупателю преференцию от банков-партнеров, и снизить ипотечную ставку до 0,3 %.
И я советовала бы тем, у кого есть сейчас возможность выплачивать ипотеку. Воспользоваться низкими ставками. Неизвестно, когда правительство эту программу прикроет.
Кроме того, летом застройщики максимально лояльны к покупателям. И обычно предлагают максимальные скидки по году. А так же программы по рассрочкам, выплате процентов в первый год. И даже выплате ипотечных платежей полностью в срок до года.
Но если подобрать хороший проект точечной застройки, с парковой зоной поблизости и пешей доступностью от метро. А еще и от надежного застройщика. И, что мечта, закрытые продажи, то можно очень неплохо заработать.
А если, хотите получить более детальную консультацию, то напишите мне.