В период действующей финансовой ситуации в стране стоимость жилья на рынке уменьшается, что заставляет задуматься о покупке квартиры. В данной статье мы бы хотели осветить важные условия и подводные камни, которые вы можете встретить при покупке или продаже квартиры. В первую очередь необходимо уделить особое внимание договору купли-продажи квартиры.
Первое на что следует обратить внимание это на цену договора, часто продавцы занижают стоимость квартиры до 1 миллиона рублей с целью уклонения от уплаты налогов, чем это чревато для покупателей? Основной риск это риск остаться с миллионом рублей, в случае если сделка по приобретению квартиры будет оспорена третьими лицами, которые по каким либо причинам имеют права на данную квартиру. Так же следует отметить, что если эта первая недвижимость, которую вы приобретаете, то вы имеете право на налоговый вычет, который равен 13% от стоимости недвижимости, но не более 260 000 тысяч рублей. Т.е. приобретая квартиру стоимостью 1 миллион рублей, вы не сможете получить свой вычет в полном объеме.
Второе не менее важное, что следует уточнить это способ расчетов по договору купли-продажи квартиры. Это может быть как безналичный перевод на счет продавца, передача денежных средств наличными продавцу или расчет через банковскую ячейку. При выборе способа расчетов следует знать, что наибольший риск несет себе расчет наличными, как правило, в таких случаях составляется расписка о получении денежных средств, и такую расписку всегда можно оспорить и это несет дополнительные риски. Более безопасный способ это перечисление денежных средств на расчетный счет продавца, в данном случае риски у продавца возникают, в случае если договор предусматривает перевод денежных средств после перехода права собственности на квартиру, есть риск неоплаты квартиры, а у покупателя в случае если договор предусматривает перевод денежных средств до перехода права собственности на квартиру, есть риск не получить квартиру и остаться без переведенных денежных средств.
И последний вариант это передача денежных средств за квартиру с помощью банковской ячейки. В данном случае стороны могут предусмотреть такое условие, что денежные средства, положенные в ячейку могут быть получены при предъявлении продавцом копии свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРП подтверждающей переход права собственности к покупателю. Обязательно следует предусмотреть порядок и сроки выписки лиц зарегистрированных в приобретаемой квартире.
Наиболее безопасным вариантом для покупателя в данном случае будет порядок выписки лиц проживающих в приобретаемой квартиры до регистрации права собственности и оплаты денежных средств за такую квартиру, это уменьшит риски дальнейших судебных разбирательств связанных с выселением лиц зарегистрированных в квартире. Следует тщательно проверить в договоре сведения о приобретаемой квартире, т.к. в случае несоответствия данных на квартиру указанных в договоре купли-продажи квартиры приведет к отказу в регистрации перехода права собственности.
Во вторую очередь, следует тщательно проверить документы на квартиру. Перечень обязательных документов, которые Вам необходимо проверить: договор или иной документ подтверждающий возникновение права собственности на квартиру у продавца, свидетельство о праве собственности, выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Наличие договора или иной документа подтверждающего возникновение права собственности на квартиру у продавца, а так же свидетельство о праве собственности необходимо проверить, с целью избежать дальнейших рисков предъявления требований на указанную квартиру третьими лицами.
Выписку из домовой книги необходимо проверить с целью получения информации о зарегистрированных в квартире лицах. Выписка должна быть получена не позднее 5 дней с даты передачи ее покупателю. Следует отметить, что в случае если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети и они не выписаны до приобретения квартиры и в дальнейшем продавец откажется от выписки таковых, есть риски, что вы не сможете выписать этих детей до их совершеннолетия.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам обезопасит вас от неприятных сюрпризов уже после приобретения квартиры. Если продавец отказывается представить такую справку, следует задуматься о таких сюрпризах. Дополнительно следую получить выписку из ЕГРП на приобретаемую квартиру, это позволит уточнить текущие сведения о собственнике квартиры, а так же о наличии или отсутствии каких либо обременений наложенных на квартиру.
Данные сведения являются минимальным перечнем того, что Вам нужно знать или сделать при купле-продаже квартиры, для того чтобы обезопасить себя и без рисков провести сделку по купле-продаже квартиры мы советуем вам обратиться за консультациями или юридическим сопровождением такой сделки к квалифицированным специалистам.
Никитин Тимур,
юрист 5 категории, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы.