Сосед по даче сказал, что я обязательно должен сделать межевание своего садового земельного участка – разбираемся, так ли это.
Что такое межевание земельного участка
Сначала давайте определимся с терминами, хотя почти все представляют, что такое межевание и что такое земельный участок.
В настоящее время термин "межевание" в законодательстве практически не используется. Определение данному термину было дано в п. 1.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996, которая применяется в части, не противоречащей действующему законодательству (Письмо Росземкадастра от 28.02.2003 N АО/54)
Межевание - это работы по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению его местоположения и площади.
В настоящее время процесс установления границ земельного участка выполняется путем проведения кадастровых работ. Это следует из ч. 4- 4.2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Узнать о том, установлены ли границы земельного участка, можно по Публичной кадастровой карте
По участкам, границы которых не установлены, будут отображаться сведения о декларированной площади.
Если кадастровые работы проводились и границы участка установлены, то в отношении участка будет указана уточненная площадь
Но бывает так, что проверив участок с декларированной площадью через сервис Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online можно увидеть, что границы устанавливались, площадь уточнена, но данные сведения имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные».
Право собственности на земельный участок
Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки и их части являются объектами земельных отношений.
Земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
В соответствии со ст. ст. 130, 131, 133.1 и 164 ГК РФ, Федеральным законом 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации.
В силу п. 4 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.
Основные сведения о земельном участке можно узнать в режиме онлайн через веб-приложение «Публичная кадастровая карта» по адресу pkk.rosreestr.ru
Сведения о земельном участке в ЕГРН
ЕГРН включает в себя в том числе кадастр недвижимости, в который вносятся основные и дополнительные сведения о земельных участках:
- характеристики земельного участка (кадастровый номер, дата его присвоения, описание местоположения, площадь и пр.),
- сведения о кадастровой стоимости,
- категория земель, к которой отнесен земельный участок,
- вид или виды разрешенного использования земельного участка,
(пункты 4, 5 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости).
Когда обязательно межевание
Когда образуется новый участок или участки, то сведения о них будут необходимы для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества. А эти сведения можно получить только в результате выполнения кадастровых работ. (Часть 4 статьи 1 Закона о кадастровой деятельности)
Это правило не относится к ранее учтенным земельным участкам. Сведения о них вносятся в ЕГРН и без проведения кадастровых работ. Это следует из ч. 5 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости.
Ранее учтенными участки считаются в случаях, если:
- их учет проведен до 1 марта 2008 г.;
- учет не был проведен, однако права на них зарегистрированы (и не прекращены) и им присвоены условные номера органом регистрации прав.
Также не обойтись без кадастровых работ когда уточняются границы уже существующего земельного участка.
Например, собственник решил разделить земельный участок, чтобы подарить его часть своему родственнику. Если сведений о границах исходного участка не было в ЕГРН, то собственнику в обязательном порядке потребуется провести межевание, и только после внесения сведений об уточненных границах участка он сможет приступить к дальнейшему его разделу.
Необходимость уточнения границ уже существующего земельного участка часто бывает связана с многочисленными спорами между собственниками соседних земельных участков или с государственными органами.
В остальных случаях действующее законодательство не обязывает собственника земельного участка, сведения о котором внесены в ЕГРН, делать межевание, а отсутствие данных о местоположении границ земельного участка в ЕГРН не считается нарушением.
Вместе с тем, вовремя выполненные кадастровые работы, несомненно, помогут в большинстве случаев избежать споров с соседями и без каких-либо проблем распоряжаться своим имуществом.
Для ответа на вопрос, можно ли продать садовый земельный участок без установленных границ, вспомним Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер 2018 года.
В данном обзоре Минэкономразвития России указывает следующее:
"В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ при переходе прав на объект недвижимости государственная регистрация прав осуществляется без одновременного государственного кадастрового учета при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.
В настоящее время Законом № 218-ФЗ не предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о координатах характерных точек их границ.
Действующее законодательство также не содержит ограничения на совершение сделок с земельными участками, сведения о которых содержатся в ЕГРН, но границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
При этом ни Законом № 218-ФЗ, ни иными нормативными правовыми актами в настоящее время не установлена обязанность правообладателей земельных участков обеспечить до определенной даты уточнение местоположения границ земельных участков и внесение таких сведений в ЕГРН. В связи с этим данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей таких земельных участков, и сроками не ограничиваются."
В настоящее время каких либо изменений, меняющих актуальность данного ответа Минэкономразвития России, не внесено.