В течение жизни человек хотя бы раз приобретает, продает, дарит, меняет, завещает недвижимость. Эта сделка, как привило, единична и очень важна. В этой связи возникает немало трудностей и опасений, связанных с «юридической чистотой» сделки, передачей денежных средств по договору. Чтобы не стать жертвой и не попасть на уловки мошенников, нужно следовать правилам, чтобы максимально обезопасить себя.
Любое недвижимое имущество, находящееся в России, должно быть зарегистрировано. Все документы, которые имеются на объект, должны быть выданы уполномоченным органом и надлежащим образом удостоверены. Сомневающаяся сторона всегда может дополнительно перепроверить документы, запросить копии.
Есть документы, которые нельзя запросить, поскольку они относятся к конкретному лицу. К таковым относятся справка из психоневрологического диспансера (ПНД) и справка из наркологического диспансера. Эти документы позволяют установить наличие или отсутствие заболеваний у стороны по сделке, которые могут повлиять на выражение его воли. В любом случае, необходимо обладать доказательной базой, которая позволит исключить возможность будущего оспаривания сделки. Документы можно запросить у другой стороны, отказ в их предоставлении будет для Вас сигналом к необходимости отказа от сделки.
После проверки контрагента, объекта недвижимости стороны заключают договор, в котором определяют свою волю на отчуждение / приобретение объекта. Любое отчуждение недвижимости подлежит государственной регистрации, а в некоторых случаях нотариального удостоверения (например, рента).
К моменту передачи денег (если сделка возмездная) нужно подходить со всей ответственностью, ведь до регистрации вы не имеете никаких прав на недвижимость. Существует два самых распространенных и надежных способа передачи денег – банковская ячейка и аккредитив. Их разница заключается в форме передачи денежных средств (наличная и безналичная). Процедура передачи заключается в следующем. Покупатель закладывает необходимую сумму в банковскую ячейку или аккредитив. После регистрации сделки продавец имеет право эти деньги получить. Если сделка «сорвалась», то сумма возвращается покупателю за минусом расходом на аренду банковской ячейки или открытия аккредитивного счета.
Распространенной ситуацией является соглашение о задатке, которое предшествует подписанию основного договора. В таком соглашении стороны подтверждают серьезность своих намерений. Особенно тщательно условия соглашения нужно проверить покупателю, ведь он вносит задаток. Не редко в соглашении устанавливается, что вернуть сумму задатка нельзя. В этом случае нужно рассчитать, что на момент подписания соглашения о задатке объект недвижимость, контрагент уже проверены, нет сомнений в истинности их намерений.
В отдельных случаях законодательство требует предоставления дополнительных документов. К ним относятся согласие супруги на сделку и согласие органа опеки и попечительства. В первом случае муж или жена дают согласие другому супругу на распоряжение общей совместной собственностью. В последнем объект недвижимости зарегистрирован на несовершеннолетнего. Чтобы исключить возможность нарушения его прав, государство защищает детей посредством органов опеки и попечительства, без согласия которых провести сделку не удастся.
Сопровождение сделки с недвижимостью требует наличия специальных знаний, которыми владеют только опытные юристы. Специалист сразу увидит противоречия при заключении договора, укажет на возможные пути их решения, организует процедуры регистрации, нотариального удостоверения, подписания договора. Помните, что цена услуг юриста всегда в десятки раз меньше потерянных денег, времени и сил в случае самостоятельного заключения сделки.
https://www.ulc.ru/juridicheskoe-soprovozhdenie-sdelok-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-kvartiry-doma-uchastki-pomeshhenija-v-Moskve-i-Moskovskoj-oblasti/, http://www.ulc.ru/proverka-yuridicheskoj-chistoty-sdelki-s-nedvizhimostyu/.
Петров Павел,
юрист, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы