Институт арендных отношений, пожалуй, можно назвать одним из самых древних в истории. Структура, требования, характеристика договора аренды впервые были официально закреплены в римском праве. Со временем они претерпели множество изменений, однако их основные положения сохранились в европейском и российском гражданском праве до сих пор.
Юридическое урегулирование арендных отношений в РФ
В настоящее время гл. 34 ГК РФ предусматривает шесть параграфов, которые затрагивают вопросы правоотношений, вытекающих из договора аренды. Структура данной главы такова, что сначала излагаются положения, содержащие нормы, которые являются общими для всех видов договоров аренды, а затем — специальные правила, имеющие отношение только к соответствующим видам договоров аренды. При этом в соответствии со ст. 625 ГК РФ, общие положения об аренде ст.ст. 606-625 применяются к отдельным видам договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества только в том случае, если иное не установлено специальными правилами Кодекса об этих договорах.
Объектом арендных отношений могут быть земельные участки и прочие обособленные природные объекты, предприятия, а также другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и остальные вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так как в соответствии со ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в исключительном ведении РФ, то, учитывая положения ст. 76 Конституции, вопросы, связанные с определением видов имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, могут решаться только путем принятия соответствующих федеральных законов.
Не существует ни одного федерального закона, содержащего положения, определяющие виды имущества, оборот которого в арендных отношениях запрещен или ограничен. Означает ли это, что объектом аренды могут быть любые виды имущества? В связи с тем, что в настоящее время отсутствуют федеральные законы, определяющие виды имущества, аренда которого запрещена либо ограничена, а также нормативные правовые акты, регламентирующие запрет или ограничения оборотоспособности имущества в арендных отношениях, правильно полагать, что все виды имущества могут быть объектом аренды.
Также важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст. 608 ГК РФ в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. Несмотря на то, что ГК РФ не содержит положений, определяющих, как документально должна оформляться передача прав по сдаче принадлежащего собственнику имущества в аренду другому лицу, как правило, наделение правами арендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора между собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя.
Противоречия и казусы в законодательстве
Одной из проблем регулирования арендных отношений в РФ является прямое дублирование норм права в нормах, закрепленных в ГК и в специальных федеральных законах, а иногда и полное их противоречие друг другу.
Если подойти к изучению специальных норм, изложенных в ГК РФ, которые характеризуют те или иные виды договоров аренды, можно прийти к выводу о том, что многие из них имеют отсылочный характер к специальным федеральным законам, таким как Земельный Кодекс РФ, Кодекс Внутреннего Водного Транспорта РФ (далее — КВВТ РФ), Кодекс Торгового Мореплавания РФ, ФЗ «О финансовой аренде», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и т.п. Иными словами, получается, что специальные нормы о договоре аренды, которые характеризуют различные типы договора аренды, закрепленные в ГК РФ, отсылают к «еще более специальным». И подчас такие нормы дублируют друг друга. Такой процесс «дублирования» проявляется, в частности, в отношениях, связанных с арендой транспортных средств:
- нормы о возможности передачи транспортного средства в субаренду без согласия арендодателя (ст. 638, 647 ГК РФ) дублируются в п. 4. ст. 62, п. 5 ст. 64 КВВТ РФ;
- положения о том, что члены экипажа являются работниками арендодателя, дублируются в п. 2 ч. 2 ст. 635 ГК РФ и п. 2 ст. 61 КВВТ РФ;
- нормы о том, что арендатор обязан осуществлять все расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией судна, дублируются в ст. 636 ГК РФ и п. 2 ст. 62 КВВТ РФ;
- обязанность арендатора по страхованию имущества арендодателя дублируется в ст. 646 ГК РФ и п. 2 ст. 64 КВВТ РФ;
- право арендатора заключать без согласия арендодателя от своего имени с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры дублируется в ст. 638 ГК РФ и п. 1 ст. 62 КВВТ РФ и т.п.
Кроме того, в настоящее время некоторые нормы, закрепленные в ГК РФ и специальном законодательстве, входят друг с другом в противоречие. Данное противоречие можно выявить в следующих случаях:
- Ст. 643 ГК РФ устанавливает, что правила о регистрации договоров аренды не применяются в отношении договора аренды транспортного средства без экипажа, однако п. 4 ст. 63 КВВТ установлено, что договор аренды судна без экипажа вступает в силу после регистрации этого договора органом государственной регистрации судна.
- П. 6 ст. 22 ЗК РК устанавливает, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, в то время как ст. 615 ГК РФ устанавливает, что арендатор вправе только с согласия арендодателя сдавать в субаренду арендуемое имущество.
Анализ положений о недвижимости, содержащихся в ГК РФ, позволяет сделать вывод о том, что земельный участок и строение на нем рассматриваются как относительно самостоятельные объекты. В некоторых случаях строение можно рассматривать в качестве главной вещи (купля-продажа недвижимости, аренда зданий и иных сооружений). Положения ЗК РФ, напротив, направлены на восстановление принципа единого объекта, то есть земельного участка и строений на нем. Причем ЗК РФ определяет главной вещью именно земельный участок, устанавливает в п. 5. ч. 1 ст. 1 ЗК РФ правило, что все объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком, следуют его судьбе. Однако ГК РФ, являясь также, как и ЗК РФ, федеральным законом, устанавливает иной, прямо противоположный принцип.
Не менее важной особенностью организации арендных отношений в коммерческой сфере деятельности является государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, которая представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Для отдельных видов имущества в ГК РФ устанавливаются особые правила государственной регистрации. В частности, в ст. 651 ГК РФ в качестве специальной нормы предусматривается регистрация договора аренды здания или сооружения только в случае, если он заключен на срок не менее одного года. Применительно к регистрации договора аренды нежилых помещений ГК РФ не содержит специальных норм. Несмотря на отсутствие прямого законодательного регулирования данного вопроса, позиция о регистрации Договора аренды нежилых помещений изложена в нескольких официальных документах органов исполнительной и судебной власти РФ.
Так, например, Минюст России в письме от 11.01.2000 № 85-ЭР по этому поводу разъяснил, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом.
Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме от 01.06.2000 № 53 информировал арбитражные суды о прямо противоположных рекомендациях. Президиум ВАС РФ считает, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в ГК РФ не содержится каких-либо специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, поэтому к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, то есть договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен сроком на один год и более.
В связи с отсутствием единой позиции по данному вопросу субъектами РФ, муниципальными образованиями были приняты нормативные акты об обязательной государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений независимо от срока их действия, а также о порядке их регистрации. При решении вопроса об их применении необходимо учитывать п. «о» ст. 71 Конституции РФ, согласно которому гражданское законодательство находится в ведении РФ. В п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ устанавливается, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК). Таким образом, в Конституции РФ и ГК субъекты РФ (муниципальные образования) не наделяются правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.
Таким образом государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.
Анализ указанных положений позволяет выделить важные практические и теоретические аспекты, связанные с их применением относительно арендных отношений в коммерческой сфере деятельности.
Аренда в Кооперативе
С учетом активно развивающихся норм законодательства РФ существует альтернативный вариант осуществления и организации арендных отношений путем их замены на кооперативные.
Это возможно благодаря созданию в потребительском кооперативе специальной программы, дающей использовать объекты аренды, уплачивая за пользование программой членские взносы.
На практике этого достигают следующим образом. Собственники объекта, планируемого к сдаче в аренду:
- вносят его в качестве паевого взноса, в потребительский кооператив. При этом существует возможность внесения данного паевого взноса непосредственно в неделимый фонд, который используется на цели, определяемые уставом Кооператива, что позволит защитить объект аренды от внешних посягательств как со стороны пайщиков, так и со стороны третьих лиц.
- передают его в доверительное управление. В данном случае передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество в соответствии со статьей 1017 ГК РФ.
- предоставляют право пользования данным объектом.
Все вышеуказанные варианты достижения цели осуществляются на основании целевой программы, принятой в кооперативе. Цель создания указанной целевой программы — обеспечить потребности членов Кооператива в торговых, производственных и офисных площадях. Далее в пайщики принимаются юридические и физические лица, которые хотят использовать это имущество в своей деятельности. Вместо арендной платы они перечисляют периодические членские взносы, которые будут направлены на уставную деятельность Кооператива.
Как известно, целевое финансирование от пайщиков не облагается налогом на добавленную стоимость (НДС) и налогом на прибыль. Таким образом, кооператив получает арендную плату и оптимизирует налогооблагаемую базу. Государственной регистрации подобные сделки и отношения по передаче имущества не подлежат.
В постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда № А41-4383/08 районный потребительский кооператив предоставлял собственные торговые площади по договору безвозмездного пользования своим пайщикам-физическим лицам. При этом периодические членские взносы этих физических лиц не учитывались в налоговой базе по налогу на прибыль и не облагались налогом на добавленную стоимость (НДС).
Налоговые органы посчитали, что указанный районный потребительский кооператив прикрывает схему сдачи торговых мест в аренду, поэтому доначислили налог на прибыль и НДС. Однако судьи посчитали, что потребительский кооператив действовал в рамках своего устава и никоим образом не нарушал ни гражданское, ни налоговое законодательство.
Интересно, что это дело рассматривалось различными судами шесть раз (на первом этапе Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением № КА-А41/3086-09 вернул дело на повторное рассмотрение). Но все равно победа осталась за Кооперативом (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа № КА-А41/15371-09-П).
2020 ЦКК po-ocean.coop
Хочешь стать экспертом REALITY и автором нашего блога? Присоединяйся.