Покупая недвижимость путем заключения договора ипотечного кредитования с банком, Вы берете на себя тяжелые обязательства по выплате ипотеки на достаточно большой период вашей жизни. Но по каким-либо обстоятельствам Вам необходимо продать эту недвижимость, обремененную банковским залогом, например, по причине того, что Вам в наследство досталась более привлекательная недвижимость, или понадобилось переезжать куда-либо, а недвижимость с обременением нужно продать. Что же делать в таком случае, можно ли отчуждать заложенное имущество? Можно ли найти покупателей? И как провести сделку купли-продажи такой недвижимости?
Ответ: да, заложенное недвижимое имущество можно отчуждать на основании положений п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Что же касается покупателей, то Вы полагаете, что никто не захочет покупать недвижимость, на которой уже есть ипотека? Это в корне неверно! Да ипотека является достаточно большим обременением, но вспомните, сколько процедур нужно пройти, чтобы получить деньги от банка за залог. Недвижимость, которую Вы хотите купить в ипотеку проходит обязательную проверку, потом проходит стадию страхования, и только в конце Вы получаете возможность ее купить. По этим причинам недвижимость с ипотекой уже тщательно проверена банком и при ее покупке кроме как с ипотекой проблем возникнуть не может. Также цена недвижимости будет меньше из-за наличия на ней обременения. Поэтому не стоит переживать, что не найдется покупателей на данный объект недвижимости.
Теперь же необходимо обратиться к главному вопросу, каким способом можно провести сделку купли-продажи недвижимости, которая обременена ипотекой (залогом)? В любом случае продавцу будет необходимо получить разрешение на продажу квартиры у банка, в котором он взял кредит. Далее есть несколько способов совершить куплю-продажу обремененной недвижимости.
Первый способ, это досрочное погашение долга. Естественно, что продавец не обладает достаточным количеством средств для погашения кредита, иначе бы он и не брал ипотеку. Поэтому заинтересованный покупатель (при наличии возможности) оплачивает ипотеку. Но не стоит забывать, что могут быть специальные условия в договоре ипотечного кредитования, например, что операции с квартирой можно проводить, когда заемщиком выплачено 50% долга. Поэтому необходимо проявить внимательность в отношении положений договора ипотеки.
Второй способ, это замена заемщика в обязательстве. В данном случае продавец квартиры обязывается выплачивать остаток долга по ипотеке. Конечно на практике отмечается, что банки с неохотой разрешают проводить данную операцию, в частности они заинтересованы в ней, когда первый заемщик испытывает финансовые трудности и проблемы с выплатой ипотеки.
Третий способ, это снятие обременения путем привлечения банка как третьей стороны в договоре. В данной ситуации покупатель закладывает в две банковские ячейки деньги, в первую для погашения кредита продавцом, а во вторую остальные деньги для продажи. После предварительного оформления договора купли-продажи недвижимости, покупатель выдает деньги продавцу на погашение долга по ипотеке, тем самым банк снимает обременение с недвижимости и происходит сделка купли-продажи.
Чтобы точно быть уверенным в чистоте заключения сделки с недвижимостью обремененной ипотекой, и чтобы сделка прошла успешно и все стороны остались довольны, Вам понадобится помощь специалистов в области недвижимости. Работники нашей компании Объединенные Юристы имеют богатый опыт и навыки в области юридического сопровождения сделок купли-продажи недвижимости.
https://www.ulc.ru/juridicheskoe-soprovozhdenie-kupli-prodazhi-kvartiry-obremenennoj-zalogom-ipotekoj-v-Moskve-i-Moskovskoi-oblasty/
Пономарев Данил,
юрист, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы