Почему арендатор не может заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями

На основании ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу абзаца второго пункта 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Договор аренды нежилого здания в соответствии с требованиями Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (далее – ГК РФ) устанавливает двустронние обязательства между арендодателем и арендатором. Ст. 606 ГК РФ не предусматривает участие третьей стороны - ресурсоснабжающей организации (далее – РСО). Поэтому трехстороннее дополнительное соглашение к договору аренды заключить невозможно.

Отношения между собственником здания (арендатором) и РСО регулируется другим договором, т.к. энергоресурсы являются отдельным предметом договора и не регулируется положениями гражданского законодательства в сфере аренды.

Арендатору сложно будет заключить договор с РСО. Такой договор возможен, если это позволяет инженерно-техническое оснащение здания (помещения), например наличие у арендатора доступа к энергосетям и приборам учета потребления энергии. Дело в том, что обязательным условием для заключения договора энергоснабжения является одновременное наличие у абонента (потребителя энергии) (п. 2 ст. 539 ГК РФ):

- отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования;

- возможности обеспечить учет потребления энергии.

Указанные требования не входят в предмет договора аренды. Требования п. 4 ст. 539, ст. 548 ГК РФ строго применяются к договорам электро-, тепло-, газо- и водоснабжения.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Помещения, передаваемые арендодателем по акту приема-передачи в рамках договора аренды, должны быть уже пригодны для использования арендатором исходя из его фактического назначения с начала течения срока аренды. Это означает, что Арендодатель до заключения договора аренды должен заключить необходимые договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями. И поэтому помещения должны быть оборудованы всей необходимой системой коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обслуживаемые ресурсоснабжающими организациями

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Таким образом, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по заключению договоров с исполнителем коммунальных услуг - ресурсоснабжающей организацией.

А вот обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.