При покупке квартиры, перепланировка в которой не согласована, с момента внесения записи о переходе права собственности на квартиру в Единый государственный реестр недвижимости именно новый собственник становится лицом, ответственным перед контролирующими органами за состояние квартиры. И все предписания, вынесенные контролирующими органами об устранении выявленных нарушений, вынужден будет исполнять уже новый собственник за собственный счет. Именно, в связи с этим перед проведением сделки так важно понять, соответствует ли проектная планировка квартиры ее фактическому состоянию и были ли согласованы в установленном порядке выявленные отклонения.
Как чаще всего выявляется несогласованная перепланировка?
- в документах, предоставленных для анализа, есть сведения о том, что в квартире выполнена самовольная перепланировка (например, в кадастровом паспорте, техническом плане есть отметка о самовольной перепланировке).
- при осмотре квартиры фактическая перепланировка не соответствует планировке, указанной в документах.
Несмотря на то, что самым безопасным для покупателя вариантом является возложение на продавца обязательств по согласованию перепланировки в установленном порядке до совершения сделки, данный вариант практически никогда не выбирается сторонами в связи с его длительностью и желанием сторон завершить сделку в ограниченные сроки.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
Какие последствия влечет приобретение квартиры с несогласованной в установленном порядке перепланировкой для нового собственника?
Приостановление/отказ в государственной регистрации перехода права собственности.
Первый вопрос, который возникает при покупке такой квартиры, - может ли несогласованная перепланировка привести к отказу или приостановлению государственной регистрации перехода права собственности? Возможна ли государственная регистрация перехода права собственности на квартиру, в документах на которую есть сведения о самовольной перепланировке?
На практике, в большинстве случаев государственная регистрация в такой ситуации проходит. Однако риск приостановления/отказа в государственной регистрации права собственности существует в случаях, когда сведения о квартире в данных ЕГРН расходятся со сведениями в технических документах на квартиру. Например, площадь квартиры изменена, изменены внешние границы квартиры. Данное обстоятельство может служить основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации перехода права собственности. В частности, это может произойти в случае, когда регистрирующий орган придет к выводу о том, что выявленные изменения проекта являются реконструкцией и требуют получения соответствующих разрешений.
Однако и в случае, когда сделка успешно завершена, новый собственник может столкнуться со сложностями в дальнейшей эксплуатации квартиры. Они, чаще всего, могут возникнуть в 2 случаях:
- если перепланировка квартиры привела к обрушению/иному повреждению всего дома/соседних квартир;
- если в контролирующие органы поступила жалоба, к примеру, от других жильцов дома/перепланировка выявлена в связи с обращением собственника в органы государственной власти за получением каких-либо документов на квартиру.
И если в первом случае собственник в зависимости от тяжести последствий может столкнуться даже с привлечением к уголовной ответственности, то выявление несогласованной перепланировки во втором случае хоть и не приводит к возбуждению уголовного дела, но также может повлечь следующие существенные проблемы для нового собственника:
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
1) Привлечение собственника к административной ответственности
Ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме предусмотрена частью 2 статьи 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в соответствии с которой такие действия влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
2) Получение предписания контролирующего органа о приведении квартиры в прежнее состояние
В соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Такие предписания могут быть выданы государственными жилищными комиссиями, межведомственными комиссиями соответствующего района по результатам проверки с установлением сроков проведения таких работ.
3) Вынесение судом решения о продажа квартиры с публичных торгов
Крайняя мера для борьбы с несогласованными перепланировками квартир – обращение контролирующих органов в суд с требованием о продаже квартиры с публичных торгов.
Вынесение судом решения о продаже квартиры с публичных торгов возможно при соблюдении следующих условий:
- квартира не приведена собственником в прежнее состояние после получения соответствующего предписания;
- помещение в многоквартирном доме не может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, поскольку это нарушает права и законные интересы граждан либо создает угрозу их жизни или здоровью.
Если все эти условия будут соблюдены, то суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние.
При этом необходимо обратить внимание, что неисполнение предписания, ранее выданного предшествующему собственнику, не может быть достаточным основанием для обращения в суд с требованием о продаже квартиры с публичных торгов в отношении нового собственника. В случае приобретения квартиры контролирующий орган будет вынужден сначала выдать еще одно предписание уже новому собственнику, установив новые сроки приведения квартиры в прежнее состояние, и только после истечения новых сроков у контролирующих органов появится право обратиться в суд с иском о продаже квартиры с публичных торгов. Однако если судебное разбирательство уже начато, то продажа квартиры не воспрепятствует вынесению судебного решения (суд по произведет замену ответчика в рамках уже начатого спора).
Подводя итог, основной рекомендацией для собственника квартиры в случае приобретения квартиры с несогласованной перепланировкой может быть исключительно принятие в кратчайшие сроки мер по ее легализации, что позволит исключить вышеописанные риски.
Об авторе
Елена Волкова
Ведущий юрист компании Проспектаси
Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости